Cour de Cassation · civ3 — 21 janvier 1987

Sur le premier moyen ;

 Attendu que la société Y... frères, locataire de locaux à usage commercial appartenant à M. X... qu'elle avait partiellement sous-loués à M. Mario Y..., et qui avait donné congé au propriétaire pour le 1er octobre 1981, fait grief à l'arrêt attaqué (Paris, 15 janvier 1985) de l'avoir condamnée à payer à M. X... des travaux d'entretien alors, selon le moyen, d'une part, "que le bail du 14 mars 1961 prévoyait que les travaux mis à la charge du preneur devaient faire l'objet, compte tenu du très mauvais état des lieux loués, d'un programme annuel de travaux établi contradictoirement par deux architectes ou à défaut par celui du bailleur agissant seul après une mise en demeure infructueuse ; que, dès lors, l'arrêt attaqué ayant constaté que cette procédure spéciale, qui reposait sur l'initiative du bailleur de réclamer l'accomplissement des travaux et sur la nécessité d'une mise en demeure préalable, avait été respectée au cours des seules premières années du bail, ne pouvait, nonobstant l'obligation contractée de rendre les lieux en bon état en fin de jouissance, laquelle constituait le corollaire de l'obligation de restauration progressive, décider que la société Y... devait le paiement de la totalité des travaux évalués par experts ; qu'en statuant ainsi, l'arrêt attaqué a dénaturé la convention claire et précise des parties et a violé l'article 1134 du Code civil ; alors, d'autre part, que l'obligation contractée par le bailleur concernait l'exécution de tous les travaux utiles à la conservation de l'immeuble, en sorte qu'en présence du moyen pris par le preneur de ce que les travaux réclamés étaient devenus inutiles par suite d'un projet de rénovation immobilière affectant ledit immeuble, lequel devait être détruit, et que ces travaux ne seraient donc pas exécutés, l'arrêt attaqué ne pouvait se borner à rappeler que le bailleur était en droit d'exiger de son cocontractant l'exécution des obligations qu'il avait souscrites ; qu'en statuant ainsi, par un motif d'ordre général et abstrait, l'arrêt n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1134 du Code Civil" ;

 Mais attendu qu'après avoir rappelé que, selon les stipulations du bail, le locataire était tenu de restituer les lieux loués en bon état en fin de jouissance, l'arrêt retient souverainement, sans dénaturation, que si le processus de détermination des travaux pendant le cours du bail devait être respecté, la décision de la société Y... de mettre fin au bail emportait, en revanche, l'obligation pour celle-ci de restituer les locaux en bon état et énonce justement qu'elle ne pouvait se soustraire à cette obligation en invoquant des projets de restauration immobilière ;

 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 Sur le second moyen ;

 Attendu que la société Y... Frères fait également grief à l'arrêt, qui l'a condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération totale des lieux, d'avoir décidé que M. Mario Y..., son sous-locataire, était tenu solidairement avec elle, au paiement d'une partie seulement de cette indemnité alors, selon le moyen, "d'une part, que l'arrêt attaqué, statuant dans les rapports d'une société locataire et de son sous-locataire sur l'indemnité d'occupation due par celui-ci, en raison de son maintien dans les lieux, ne pouvait retenir à l'appui de sa décision que celle-ci n'établissait pas la preuve de son départ au moyen de la production d'un procès-verbal de remise des clefs ; qu'en mettant à la charge de la société locataire la preuve d'un tel fait, nonobstant la circonstance que le sous-locataire reconnaissait se maintenir dans les lieux, et devait donc le paiement intégral de cette indemnité d'occupation, l'arrêt attaqué a inversé le fardeau de la preuve et violé l'article 1315 du Code civil ; alors d'autre part, que, selon les propres constatations de l'arrêt attaqué, le constat d'huissier du 27 juillet 1982 mentionnait que l'huissier n'avait pu accéder aux locaux anciennement occupés par la société Y... et avait constaté la présence de meubles et de planches dans lesdits locaux ; qu'en décidant à partir des mentions contradictoires susvisées que la société Y... s'était maintenue dans les lieux qu'elle prétendait avoir libérés et qu'elle ne devait être garantie par M. Mario Y... qu'à concurrence de 44 % du paiement de l'indemnité d'occupation due au bailleur, l'arrêt attaqué, entaché d'un défaut de motifs, a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

 Mais attendu que l'arrêt, qui n'a pas inversé la charge de la preuve en retenant qu'à la demande de M. Mario Y... le constat du 27 juillet 1982 établissait que l'un des associés de la société Y... occupait toujours les lieux, décide justement qu'en raison de l'occupation résultant de son propre fait elle est redevable d'une indemnité d'occupation ;

 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 PAR CES MOTIFS :

 REJETTE LE POURVOI ;