Cour de Cassation · civ3 — 17 juin 1987

Sur le premier moyen :

 Attendu que, selon l'arrêt attaqué, (Aix-en-Provence, 11 septembre 1985) les époux Y..., qui avaient consenti, par acte sous-seing privé du 29 septembre 1984, la vente d'une villa aux époux X..., sous la condition suspensive, en la seule faveur des acquéreurs, de l'obtention par ceux-ci d'un prêt, ont, avant l'expiration du délai fixé pour la réitération de la vente devant notaire, notifié aux époux X... le retrait de leur "offre de cession", au motif qu'ils n'avaient pas reçu de nouvelles des acquéreurs, ceux-ci ayant cependant fait connaître au négociateur qu'ils renonçaient au bénéfice de la condition suspensive ; que les époux X... ont assigné les vendeurs en réalisation de la vente ;

 Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt d'avoir fait droit à cette demande, alors, selon le moyen, "que de première part, "suivant l'article 1175 du Code civil, toute condition doit être accomplie de la manière que les parties ont voulu et entendu qu'elle le fût ; qu'en l'état de l'obligation faite à l'acquéreur, bénéficiaire d'une vente sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt dans le délai de un mois, de justifier de l'accomplissement de ladite condition tant auprès du rédacteur du compromis que du vendeur (clause "obligations de l'acquéreur" C, p. 3 du compromis), la Cour d'appel ne pouvait réputer accomplie la condition suspensive dont le vendeur n'avait pas été informé dans le délai stipulé ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a violé l'article 1175 du Code civil, ensemble l'article 1134 du même code, alors, d'autre part, que la faculté pour l'acquéreur, qui s'est vu refuser l'obtention d'un prêt, de conclure néanmoins la vente en finançant son acquisition avec ses fonds propres, devait, suivant l'acte, être consignée par écrit par le rédacteur du compromis dans le délai de réalisation de la vente ; qu'en se refusant dès lors à rechercher si l'option prétendue des époux X... du 23 octobre 1984 avait été régulièrement consignée par le rédacteur du compromis, la Cour d'appel a méconnu la force obligatoire du contrat et violé l'article 1175, ensemble l'article 1134 du Code civil, alors, de troisième part, que la Cour d'appel n'a pas répondu au chef péremptoire des conclusions des époux Y... qui avaient soutenu que l'absence de date certaine de la lettre du 23 octobre 1984 directement remise - selon les époux X... - au rédacteur du compromis et non communiqué au vendeur, lequel n'en a eu connaissance qu'après sa sommation du 19 novembre 1984 déclarant reprendre sa liberté, révélait une collusion frauduleuse entre l'agence Bob Carles et les acquéreurs tendant à masquer la défaillance financière de ces derniers qui n'avaient pu obtenir un prêt et ne disposaient pas à cette date de disponibilités suffisantes (conclusions p. 4 point 3) ; qu'en omettant de répondre à ces conclusions établissant que la condition suspensive ne s'était pas réalisée, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Nouveau Code de Procédure Civile" ;

 Mais attendu, d'une part, qu'après avoir relevé que les époux X..., bénéficiaires d'une condition suspensive stipulée à leur seul profit, avaient, en faisant usage de la faculté que leur réservait le contrat, déclaré renoncer au prêt et vouloir conclure dans les conditions convenues, la Cour d'appel, qui n'avait pas à répondre à de simples arguments, a justement retenu que la vente était devenue parfaite dès le moment de cette renonciation ;

 Attendu, d'autre part, que les époux Y..., qui se sont bornés à contester la valeur probante de la lettre remise par les époux X... à l'agence Bob Carles et à mettre en doute la diligence de cet intermédiaire, sont irrecevables à soulever pour la première fois devant la Cour de Cassation l'irrégularité prétendue de la consignation par écrit de l'option des acquéreurs en faveur d'un financement complet de leur achat avec leurs fonds propres ;

 D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable n'est, pour le surplus, pas fondé ;

 Sur le second moyen :

 Attendu que les époux Y... font encore grief à l'arrêt de les avoir condamnés à payer aux époux X..., au titre de la clause pénale, 270.000 francs, en ce compris la commission due à l'agence immobilière, alors, selon le moyen, "que, de première part, suivant l'article 1126 du Code civil, la clause pénale sanctionne l'inexécution fautive d'une convention ; qu'en ne recherchant pas si les époux Y..., qui n'avaient pas été informés de la réalisation prétendue de la condition suspensive, avaient un juste motif de refuser de réitérer la vente sous forme authentique après l'expiration du délai de réalisation de la condition, la Cour d'appel n'a pas caractérisé l'existence d'une faute imputable aux intéressés et justifiant l'application de la clause pénale ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1226 du Code civil, alors, d'autre part, que, suivant l'article 1229, alinéa 2, du Code civil, le créancier souffrant de l'inexécution de l'obligation principale ne peut demander en même temps le principal et la peine, à moins qu'elle n'ait été stipulée pour le simple retard ; qu'en cumulant les deux condamnations, la Cour d'appel a violé l'article 1229, alinéa 2, du Code civil, alors, de troisième part, que la Cour d'appel ne pouvait condamner les époux Y... au versement de la commission de l'intermédiaire au titre de la clause pénale sans s'expliquer autrement sur les conclusions péremptoires des intéressés suivant lesquels l'agence Bob Carles avait failli à son obligation de les informer dans le délai de la réalisation prétendue de la condition suspensive (conclusions p. 4 point 3) ; qu'en se refusant à examiner le chef péremptoire des conclusions des vendeurs tendant à écarter l'application de la clause pénale au profit de l'intermédiaire, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Nouveau Code de Procédure Civile" ;

 Mais attendu, d'une part, qu'ayant justement retenu que les époux Y... s'étaient refusés à réitérer par acte authentique une vente qui était devenue définitive et constaté que la clause était stipulée en cas de simple retard, la Cour d'appel, en appliquant la clause pénale, n'a violé aucun texte ;

 Attendu d'autre part, que la Cour d'appel a répondu aux conclusions en retenant que l'intermédiaire ne pouvait percevoir deux fois ses honoraires dont la charge était simplement transférée, par l'effet de la clause, au cocontractant fautif ;

 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 PAR CES MOTIFS :

 REJETTE le pourvoi