Cour de Cassation · civ3 — 6 juillet 1988

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


 I - Sur le pourvoi n° 86-15.771 formé par :


 1°) la société anonyme SIBAT, dont le siège social est ...,


 2°) la compagnie d'assurances UNION DES ASSURANCES DE PARIS (UAP), société anonyme dont le siège social est ... (1er),


 3°) la société ATELIER III, dont le siège social est ... à Monte-Carlo (Principauté de Monaco), agissant en la personne de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège, ladite société composée de :


 a) M. Konrad Q...,


 b) M. Stephan H...,


 c) M. Janusz I...,

 en cassation d'un arrêt rendu le 27 mai 1986 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (3e Chambre), au profit :


 1°) de la société civile immobilière PARADISIAC ETABLISSEMENT, dont le siège social est à Vaduz Liechenstein, prise en la personne de son administrateur en exercice, M. Charles O..., avocat, domicilié ... et ayant pour mandataire en France M. F... GRAJZGRUND, domicilié ..., Le Cannet (Alpes maritimes),


 2°) de Mme Berthe veuve G...,


 3°) de Mlle Ruth G...,


 4°) de Mlle Katia G...,

 demeurant toutes trois villa Ena, rue des Pins au Cannet (Alpes maritimes),


 5°) de M. Melchior P..., demeurant Les Moulières, ..., Le Cannet (Alpes maritimes),


 6°) de la société MY HOUSE LIMITED, dont le siège social est 14 Hill Street Saint-Hellier Jersey (Grande-Bretagne),


 7°) de M. A. A..., demeurant ...,


 8°) de la société civile immobilière CANNES N..., dont le siège social est ..., et actuellement ...,


 9°) de M. B..., demeurant ..., pris en sa qualité d'ex-syndic à la liquidation des biens de la société SIBAT,

 défendeurs au pourvoi ; II - Sur le pourvoi n° 86-16.586 formé par la société MY HOUSE LIMITED,

 en cassation du même arrêt rendu au profit de :


 1°) la société civile immobilière PARADISIAC ETABLISSEMENT,


 2°) Mme Berthe G..., veuve de M. G...,


 3°) Mlle Ruth G..., demeurant à la même adresse,


 4°) Mlle Katia G..., demeurant à la même adresse,

 aux lieu et place de M. Jacques HOLLANDER, décédé le 21 avril 1982,


 5°) M. Melchior P...,


 6°) M. A. A...,


 7°) la société civile immobilière CANNES N...,


 8°) la société anonyme SIBAT,


 9°) la compagnie d'assurances UNION DES ASSURANCES DE PARIS (UAP),


 10°) M. D..., demeurant ... (Alpes maritimes),


 11°) la compagnie d'assurances LA NORDSTERN, dont le siège social est ..., prise poursuites et diligences de son directeur en exercice, y domicilié, 12°) M. B..., pris en sa qualité d'ex-syndic à la liquidation des biens de la société SIBAT,


 la société ATELIER III, ladite société composée de :


 13°) M. Konrad Q..., né le 6 novembre 1940 à Varsovie (Pologne),


 14°) M. Stephan H..., né le 28 mai 1934 à Varsovie (Pologne), architecte,


 15°) M. Janusz I..., né le 21 juillet 1932 à Bidjooscz (Pologne), architecte,


 16°) la société SOCOTEC, dont le siège est ...,


 17°) la société CENTRE MEDITERRANEEN D'ETUDES ET DE RECHERCHES EXPERIMENTALES CEMEREX, dont le siège se trouve Zone industrielle à Saint-Laurent-du-Var (Alpes maritimes),


 18°) M. de MORO GIAFFERI, demeurant ..., pris en sa qualité de syndic à la liquidation des biens de la société SECO, dont le siège est ... (Var),


 19°) la compagnie d'assurances LES ASSURANCES GENERALES DE FRANCE (AGF), dont le siège est ..., prise en la personne de son représentant légal, domicilié audit siège,


 20°) M. Antoine, Robert Y..., demeurant ... (Alpes maritimes),


 21°) les ASSURANCES GENERALES DE FRANCE, dont le siège est ...,


 22°) M. Guy M..., demeurant ... (Alpes maritimes), décédé, aux droits de qui se trouvent :


 - Mme M..., née J...,


 - M. Pierre M...,


 - Mme Florence M..., épouse L...,


 - Mme Isabelle M..., épouse E...,


 - M. François M...,

 défendeurs au pourvoi ; Les demandeurs au pourvoi n° 86-15.771 invoquent les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;


 La demanderesse au pourvoi n° 86-16.586 invoque les deux moyens également annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 7 juin 1988, où étaient présents :

 M. Monégier du Sorbier, président, M. Paulot, rapporteur, MM. C..., R..., Z..., Didier, Senselme, Cathala, Douvreleur, Capoulade, Beauvois, Deville, Darbon, conseillers, M. X..., Mme Cobert, conseillers référendaires, M. de Saint-Blancard, avocat général, Mlle Bodey, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Paulot, les observations de la SCP Masse-Dessen et Georges, avocat de la société SIBAT, de la compagnie d'assurances UAP, de la société Atelier III, de M. Q..., de M. H..., de M. I... et de M. B... ès qualités, de la compagnie d'assurances La Nordstern, de la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de La Varde, avocat de la SCI Paradisiac établissement, de Me Boulloche, avocat des consorts G..., de la SCP Tiffreau et Thouin-Palat, avocat de M. P..., de la SCP Delaporte et Briard, avocat de la société My House Limited, de Me Boullez, avocat de M. A..., de la SCI Cannes paradis, de Me Roger, avocat de la société SOCOTEC, de Me Odent, avocat de la société CEMEREX, de la SCP Peignot et Garreau, avocat de M. Y..., de Me Baraduc-Bénabent, avocat de la compagnie d'assurances AGF, des Assurances générales de France et des consorts M..., les conclusions de M. de Saint-Blancard, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Joint les pourvois n°s 86-15.771 et 86-16.586 ; Sur le premier moyen du pourvoi n° 86-15.771 :


 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 27 mai 1986), que la société civile immobilière Cannes paradis et M. A..., qui avaient acquis un terrain divisé en trois lots, ont fait construire sur le premier lot, par l'entreprise SIBAT, assurée par la compagnie UAP, et sous la maîtrise d'oeuvre de la société Atelier III, une villa qu'ils ont vendue, ainsi que le deuxième lot non bâti, à la société My House Limited ; qu'ils ont vendu le troisième lot à la société civile immobilière Paradisiac qui y a fait édifier une construction par différents entrepreneurs, dont M. Y... ; que, se plaignant de désordres, la société My House Limited a assigné en réparation ses vendeurs, sa voisine la SCI Paradisiac, et les différents constructeurs ; Attendu que la société SIBAT et son assureur font grief à l'arrêt d'avoir condamné cette entreprise alors, selon le moyen, "que la cour d'appel, qui constate que le syndic à la liquidation des biens de la société SIBAT n'était pas dessaisi et refuse d'ordonner sa mise hors de cause, ne pouvait prononcer condamnation, à l'encontre de ladite société, sans violer l'article 15 de la loi du 13 juillet 1967" ;


 Mais attendu que l'arrêt qui constate que la clôture des opérations de liquidation de biens de l'entreprise SIBAT a été prononcée pour insuffisance d'actif, a exactement décidé que les créanciers de cette entreprise avaient recouvré le droit de poursuivre individuellement contre elle le paiement de leurs créances ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le premier moyen du pourvoi n° 86-16.586 :




 Attendu que la société My House Limited fait grief à l'arrêt de l'avoir déboutée de sa demande contre M. A... et la SCI Cannes paradis, en application d'une clause de non-garantie, alors, selon le moyen, que, "d'une part, il résultait des propres constatations des juges du fond que la SCI Cannes paradis avait acquis en 1960 un terrain sis Corniche du N... à Cannes ; qu'elle avait divisé ce terrain en trois lots pour lesquels elle sollicita et obtint des permis de construire corrélatifs ; que ladite société et son gérant M. A... entreprirent de construire une villa -objet du présent litige- sur le lot désigné sous le numéro 113 ; qu'à cette fin, ils avaient eux-mêmes procédé au choix des locateurs d'ouvrage chargés de la construction de la villa litigieuse -dite "K... House"-, que ce fut sous leur responsabilité exclusive que furent prononcées d'abord la réception provisoire des travaux, en date du 28 juillet 1975, puis la réception définitive intervenue huit mois après la vente de la villa à la société "K... House", soit le 23 avril 1976 ; qu'en l'état de ces constatations, les juges du fond ne pouvaient, pour les mettre hors de cause, se borner à énoncer que rien ne permettait d'assimiler les défendeurs à des promoteurs vendeurs professionnels, sans rechercher, comme l'y invitait la société K... House, si ladite SCI et son gérant n'avaient pas pris l'initiative et le soin principal de l'opération et accompli les actes utiles à sa réalisation ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 1831-1 du Code civil, alors, d'autre part, et surtout, qu'aux termes des dispositions de l'article 1645 du Code civil, le vendeur qui connaissait les vices de la chose, objet de la vente, auquel est assimilé celui qui, par sa profession, ne pouvait les ignorer, est tenu d'en réparer toutes les conséquences dommageables, nonobstant la clause contraire insérée dans l'acte de vente ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations des juges du fond que la société Cannes paradis et son gérant et associé majoritaire, M. A..., avaient procédé à la vente non point du seul immeuble bâti à leur initiative et par leur soin principal, mais avaient en outre entrepris le morcellement d'un terrain en trois parcelles (n°s 112, 113 et 114) ; qu'ils avaient sollicité et obtenu les permis de construire s'y rapportant et vendu successivement la villa qu'ils avaient bâtie sur le lot n° 113 ainsi que la parcelle adjacente à la société My House Limited ; que les vendeurs avaient ensuite cédé à la société Paradisiac établissement la parcelle n° 114 ; que pour mettre hors de cause la SCI Cannes paradis et M. A..., la cour d'appel s'est bornée à énoncer que rien ne permettait de les assimiler à un vendeur ou à un promoteur professionnel "eu égard au caractère isolé de l'opération de vente d'immeuble bâti" ; u'en se déterminant ainsi sans rechercher, comme l'y invitait la société K... House, si, ayant effectué d'autres ventes d'immeubles en 1981 -ainsi que cela résultait des pièces régulièrement versées aux



débats- outre les trois opérations immobilières précitées, les intéressés ne s'étaient comportés en véritables marchands de biens, vendeurs professionnels, ne pouvant se prévaloir de la clause de non-garantie, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des dispositions de l'article 1645 du Code civil" ; Mais attendu qu'ayant constaté que M. A... et la SCI Cannes paradis avaient acquis leur parcelle dans un lotissement réalisé de longue date, que loin de jouer le rôle "d'intermédiaire économique" entre des locateurs d'ouvrage et un tiers accédent, ils avaient fait édifier une villa pour leur compte, avant de la revendre, et qu'il s'agissait d'une opération occasionnelle, la cour d'appel, qui a pu en déduire qu'ils n'avaient pas agi en qualité de lotisseur, de promoteur ou de vendeur professionnel, et a retenu souverainement qu'il n'était pas établi qu'ils aient connu, lors de la vente, les vices qui ne se sont révélés qu'ultérieurement, a, par ces motifs, légalement justifié sa décision ; Sur les second moyens réunis des pourvois n°s 86-15.771 et 86-16.586 ci-après annexés :


 Attendu que, sous le couvert de griefs non fondés de manque de base légale et de violation des articles 1792, 2270 et 1384 du Code civil et 455 du nouveau Code de procédure civile, le moyen ne tend qu'à contester l'appréciation souveraine par les juges du fond que la preuve n'était pas rapportée que la construction de la villa de la SCI Paradisiac avait eu une incidence sur les désordres de la villa acquise par la société My House Limited ; qu'il doit donc être écarté ; Et attendu qu'il est inéquitable de laisser à la charge de M. Y... les frais par lui exposés et non compris dans les dépens ; PAR CES MOTIFS :


 REJETTE les pourvois ;