Cour de Cassation · civ3 — 22 février 1989

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


 LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


 Sur le pourvoi formé par Mademoiselle Z... PUAUX, demeurant à Paris (8e), 19, place de la Madeleine,

 en cassation d'un arrêt rendu le 18 juin 1987 par la cour d'appel de Paris (6e Chambre - section B), au profit de Madame Y... née Véronique X..., demeurant à Paris (19e), 3, villa Curial,

 défenderesse à la cassation ;


 La demanderesse invoque à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;


 LA COUR, en l'audience publique du 25 janvier 1989, où étaient présents : M. Francon, président, M. Bonodeau, conseiller rapporteur, MM. Paulot, Vaissette, Senselme, Gautier, Capoulade, Peyre, Beauvois, Darbon, Aydalot, conseillers, MM. Garban, Chollet, conseillers référendaires, M. Dufour, avocat général, Mme Prax, greffier de chambre ;


 Sur le rapport de M. le conseiller Bonodeau, les observations de Me Guinard, avocat de Mlle A..., de la SCP Masse-Dessen et Georges, avocat de Mme Y..., les conclusions de M. Dufour, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;


 Sur le premier moyen :


 Attendu que Mlle A... occupante d'un logement fait grief à l'arrêt attaqué (Paris 18 juin 1987) d'avoir fait droit à la demande en reprise que la propriétaire, Mme Y..., avait faite en application de l'article 19 de la loi du 1er septembre 1948 alors, selon le moyen, 1°) "qu'il résulte des énonciations de l'arrêt attaqué que la clause d'habitation bourgeoise qui était également stipulée dans le pécédent bail passé entre les parties, le 27 septembre 1976, était assortie, dans le précédent bail, de la mention manuscrite "sauf piqûres" ; qu'il est, d'autre part, constant que Mlle A... exerçait depuis quarante ans la profession d'infirmière dans les lieux loués, au vu et au su des propriétaires ; que, rapprochée de ces circonstances, la mention qui précède démontre que l'activité d'infirmière exercée par Mlle A... ne constituait pas, dans la commune intention des parties, l'exercice d'une "profession", incompatible avec une habitation bourgeoise ; qu'en se bornant dès lors à relever que les termes du bail passé le 1er juillet 1979, qui ne comportaient pas la mention "sauf piqûres",

interdisaient formellement à la locataire l'exercice de toute profession dans les lieux, la cour d'appel de Paris n'a pas fait usage de son pouvoir d'interpréter les conventions, afin de déduire la commune intention des parties, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ; alors, 2°) que la novation ne se présume pas et que la volonté de l'opérer doit résulter clairement de l'acte ; que la cour d'appel a considéré que le bail passé le 1er juillet 1979 avait opéré la novation des baux passés en 1915 et en 1976, notamment au regard du droit d'exercer une profession dans les lieux ; qu'en s'abstenant dès lors de caractériser une telle 

 intention de nover de la part des parties au bail du 1er juillet 1979, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1273 ; alors 3°) que dans ses conclusions devant la cour d'appel, Mlle A..., qui avait demandé initialement l'annulation des baux de 1976 et de 1979, soutenait qu'elle n'avait jamais renoncé à son droit à exercer une profession dans les lieux ; qu'en décidant dès lors que Mlle A... avait fait état sans réserves des clauses du bail de 1979 interdisant l'exercice de toute activité professionnelle dans les lieux, la cour d'appel a violé l'article 4 du nouveau Code de procédure civile, et alors 4°) que, dans ses conclusions devant la cour d'appel, Mlle A... soutenait exercer dans les lieux loués la profession d'infirmière et n'avait nullement admis y exercer la profession de kinésithérapeute ; qu'en décidant dès lors que Mlle A... n'avait pas contesté exercer cette seconde profession dans les lieux loués, la cour d'appel a méconnu les termes du litige dont elle était saisie, en violation de l'article 4 du nouveau Code de procédure civile" ;


 Mais attendu qu'ayant retenu, d'une part, que les locaux ont fait l'objet le 27 septembre 1976 d'un bail prévoyant l'autorisation pour Mlle A... d'y faire des pîqures et d'entreposer pour les urgences son vélosolex dans la pièce à poubelles et que cette autorisation spéciale, apposée à la main sur un contrat dont toutes les autres clauses étaient imprimées, ne figurait plus dans le bail souscrit le 1er juillet 1979 relatif à des locaux de consistance différente, et, d'autre part que les clauses de ce dernier contrat, dont Mlle A... a fait état sans réserves au cours des procédures qui l'ont opposée à sa propriétaire, interdisaient l'exercice par la locataire, tenue d'habiter les lieux personnellement et bourgeoisement, de toute activité commerciale artisanale ou professionnelle, la cour d'appel a par ces seuls motifs légalement justifié sa décision de ce chef ;


 Sur le deuxième moyen :


 Attendu que Mlle A... fait grief à l'arrêt 

 d'avoir déclaré Mme Y... fondée en sa demande de reprise des lieux alors, selon le moyen, "que le caractère de location professionnelle ayant été expressément reconnu par une précédente décision, devenue définitive, la cour d'appel devait nécessairement en déduire le droit, pour la locataire, de se prévaloir de l'article 22 de la loi du 1er septembre 1948 pour s'opposer à l'exercice du droit de reprise, qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a méconnu la portée de ses propres constatations, violant ainsi l'article 22 de la loi du 1er septembre 1948 ; alors, 2°) qu'il résulte des propres énonciations de l'arrêt attaqué que, dans l'instance ayant donné lieu à l'arrêt de la cour d'appel de Versailles du 6 mars 1985, Mme Y... n'avait nullement contesté la majoration de 30 % du loyer pour usage professionnel et n'avait tiré aucune conséquence juridique de son observation suivant laquelle l'exercice d'une profession dans les lieux loués était contraire aux clauses du bail ; que Mme Y... avait ainsi manifesté sans équivoque, par cette position procédurale, son intention d'accepter l'exercice par Mlle A... de sa profession dans les lieux loués ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 22 de la loi du 1er septembre 1948 ; et alors 3°) qu'il résulte des énonciations de l'arrêt attaqué que si Mme Y... avait observé que l'exercice d'une profession dans les lieux loués était contraire aux stipulations du bail, elle n'en tirait aucune conséquence juridique ; qu'il en résultait nécessairement que Mme Y... n'avait pas entendu par là interdire l'exercice d'une profession par Mlle A..., afin d'exercer son propre droit de reprise ; qu'en décidant dès lors que Mme Y... avait ainsi formellement contesté l'exercice par Mlle A... d'une profession dans les lieux, sans rechercher si l'attitude procédurale de Mme Y... n'était pas incompatible avec une telle contestation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 22 de la loi du 1er septembre 1948" ;


 Mais attendu que l'arrêt du 6 mars 1985, n'ayant dans son dispositif tranché aucune contestation relative à la destination des lieux, la cour d'appel qui n'était pas liée par cette décision, n'avait pas à en tirer de déduction ;



 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


 sur le troisième moyen :


 Attendu que Mlle A... fait grief à l'arrêt d'avoir déclaré Mme Y... fondée en sa demande de reprise des lieux alors, selon le moyen, "1°) que l'exercice de la reprise des lieux loués par leur propriétaire est subordonné, selon l'article 19 de la loi du 1er septembre 1948, à la condition que le propriétaire ne dispose pas d'une habitation correspondant à ses besoins normaux et à ceux des membres de sa famille ; que, pour accorder le bénéfice de la reprise à Mme Y..., la cour d'appel a procédé, en l'espèce, à une comparaison des besoins relatifs de la locataire et de la propriétaire ; qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel a violé l'article 19 de la loi du 1er septembre 1948 ; alors, 2°) que pour accorder le bénéfice de la reprise à Mme Y..., la cour d'appel s'est bornée à relever que celle-ci occupait avec sa famille, qui se compose de quatre personnes, les deux enfants étant de sexe différent, un appartement de 80 m2 dans le 19ème arrondissement de Paris ; qu'en omettant de préciser en quoi cet appartement ne correspondait pas, à la date du congé, aux besoins normaux de Mme Y... et de sa famille, la cour d'appel a privé sa décison de base légale au regard de la loi du 1er septembre 1948 ; alors 3°) que pour accorder le bénéfice de la reprise, le juge doit apprécier les besoins du propriétaire à la date du congé ; qu'en se bornant à relever que Mme Y... occupait avec sa famille un appartement de 80 m2 dans le 19ème arrondissement de Paris, sans préciser qu'elle s'était placée à la date du congé, la cour d'appel a privé sa décison de base légale au regard de l'article 19 de la loi du 1er septembre 1948 ; et alors 4°) que le juge doit refuser au propriétaire l'exercice du droit de reprise lorsqu'il apparaît que le propriétaire invoque le droit de reprise non pour satisfaire un intérêt légitime, mais dans l'intention d'éluder les dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ; qu'en l'espèce, Mme Y... avait invoqué le droit de reprise pour la première 



 fois dans le congé délivré le 23 novembre 1984, c'est-à-dire postérieurement à l'arrêt de la Cour de Cassation ayant censuré la décision qui avait refusé à Mlle A... le bénéfice des dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ; que Mme Y... s'était, d'autre part, abstenue d'invoquer ce droit dans l'instance ouverte devant la cour d'appel de Versailles, désignée comme cour de renvoi ; qu'en omettant dès lors de rechercher, en l'état de ces circonstances, si le droit de reprise, qui ne tendait pas à la satisfaction d'un intérêt légitime, n'avait pas été invoqué dans une intention frauduleuse, la cour d'appel a privé sa décison de toute base légale au regard de l'article 24 de la loi du 1er septembre 1948" ; 


 Mais attendu que la cour d'appel, qui n'avait pas à effectuer de recherches sur une intention de nuire qui n'était pas alléguée, a souverainement retenu en statuant sur la validité du congé délivré le 23 novembre 1984 dont elle a rappelé les termes, que la propriétaire, qui est logée avec son mari et ses deux enfants de sexes différents dans un appartement de 80 m 2, remplissait les conditions prévues par l'article 19 de la loi du 1er septembre 1948 ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE le pourvoi ;


 Condamne Mlle A..., envers Mme Y..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;


 Ainsi fait et juge par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt deux février mil neuf cent quatre vingt neuf.