Cour de Cassation · civ3 — 15 mars 1989

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


 I - Sur le pourvoi n° 87-16.088 formé par la SOCIETE IMMOBILIERE DU ... V, ... V à Paris (8ème),

 en cassation d'un arrêt rendu le 23 juin 1987 par la cour d'appel de Paris (16ème chambre, section A), au profit :


 1°/ de la société civile immobilière VARRAZ, ... (16ème),


 2°/ de M. Jean-Marie Y..., demeurant ... (16ème),


 3°/ de Mme Marie-Christine Y..., demeurant ... (5ème),


 4°/ de M. Roger Y..., demeurant ... (16ème),


 5°/ de M. Olivier Y..., demeurant ... à Fontenay-sous-Bois (Val-de-Marne),


 6°/ de Mme Sylvie Y..., demeurant ... (16ème),


 7°/ de Mme Anne-Marie Y..., épouse Z..., demeurant ... (17ème),


 8°/ de Mme Marie-Claude Y..., épouse B..., demeurant Les Jardins de Grasse à Grasse (Alpes-maritimes) 9°/ de Mme Madeleine C..., demeurant ... (16ème),


 10°/ de Mme Marcelle A..., veuve E..., demeurant Mige à Coulanges-la-Vineuse (Yonne),


 11°/ de Mme Nelly F..., épouse X..., demeurant ... (6ème),


 12°/ de la société MAROQUINERIE GEORGE V, ... V à Paris (8ème),


 13°/ de la société LEVER, ... V à Paris (8ème),

 défendeurs à la cassation.


 II - Sur le pourvoi n° 87-17.134 formé par :


 1°/ la société civile immobilière VARRAZ, dont le siège social est sis à Paris (16ème), ...,


 2°/ M. Jean-Marie Y..., demeurant à Paris (16ème), ...,


 3°/ Mme Marie-Christine Y..., demeurant à Paris (5ème), ...,


 4°/ M. Olivier Y..., demeurant à Fontenay-sous-Bois (Val-de-Marne), ...,


 5°/ M. Roger Y..., demeurant à Paris (16ème), ...,


 6°/ Mme Sylvie Y..., demeurant à Paris (16ème), ...,


 7°/ Mme Anne-Marie Y..., épouse Z..., demeurant à Paris (17ème), ...,


 8°/ Mme Marie-Claude Y... ,épouse FERAUD, demeurant à Grasse (Alpes-maritimes), Les Jardins de Grasse,


 9°/ Mme Madeleine C..., demeurant à Paris (16ème), ...,


 10°/ Mme Marcelle A..., veuve E..., demeurant Mige à Coulanges-la-Vineuse (Yonne),


 11°/ Mme Nelly F..., épouse X..., demeurant à Paris (6ème), rue du Cherche-Midi,

 en cassation du même arrêt au profit :


 1°/ de la SOCIETE IMMOBILIERE du ... V, société à responsabilité limitée, dont le siège social est sis à Paris (8ème), ... V,


 2°/ de la société MAROQUINERIE GEORGE V, société anonyme, dont le siège social est sis à Paris (8ème), ... V, 3°/ de la société LEVER, société anonyme, dont le siège social est sis à Paris (8ème), ... V, prise en la personne de ses président-directeur général, administrateurs et représentants légaux en exercice, domiciliés audit siège,

 défenderesses à la cassation.


 La demanderesse au pourvoi n° 87-16.088 invoque à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt :


 Les demandeurs au pourvoi n° 87-17.134 invoquent à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt :


 LA COUR, en l'audience publique du 15 février 1989, où étaient présents :

 M. Francon, président ; M. Chollet, conseiller référendaire, rapporteur ; MM. D..., G..., Gautier, Capoulade, Bonodeau, Peyre, Beauvois, Darbon, Aydalot, conseillers ; M. Garban, conseillers référendaire ; M. Sodini, avocat général ; Mlle Bodey, greffier de chambre


 Sur le rapport de M. Chollet, conseiller référendaire, les observations de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Liard, avocat de la Société Immobilière du ... V, de Me Choucroy, avocat de la SCI Varraz, des consorts Y..., de Mme C..., des consorts F..., de la SCP Lesourd et Baudin, avocat de la société Maroquinerie George V, les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Joint les pourvois n° 87-16.088 et n° 87-17.134 ; Sur les deux moyens réunis du pourvoi n° 87-16.088 :


 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 23 juin 1987), que la société Varraz et les consorts Y..., propriétaires d'un immeuble donné à bail à la société immobilière du ... V (SI), ont fait délivrer congé à cette société et aux sociétés Maroquinerie George V et Lever, sous-locataires ;


 Attendu que la société immobilière du ... V fait grief à l'arrêt d'avoir refusé de lui reconnaître un droit au renouvellement du bail ou à une indemnité d'éviction, alors, selon le moyen, "1°/ que si l'application du statut des baux commerciaux est subordonnée à l'exploitation par le locataire d'un fonds de commerce lui appartenant, ce qui conduit, a priori, à en refuser le bénéfice au preneur qui sous-loue en totalité les locaux et n'est pas propriétaire du fonds exploité dans les lieux, il n'en va pas de même pour une société commerciale ayant un objet spéculatif et assurant, non seulement la sous-location, mais aussi l'exploitation, l'administration et la gestion de l'immeuble loué, l'exercice d'une telle exploitation constituant un véritable fonds de commerce ; qu'en affirmant que les sous-locations sont des actes civils insusceptibles de caractériser une activité commerciale, sans s'expliquer sur le "contexte qui les entoure" et sans rechercher si cette activité ne revêtait pas un caractère spéculatif, conforme à l'objet économique de cette société commerciale, les juges du fond n'ont pas légalement justifié leur décision au regard des articles 1 du Code de commerce et 1 du décret du 30 septembre 1953 ; 2°/ que la société immobilière du ... V est une société à responsabilité limitée, par conséquent à forme commerciale ayant pour objet l'acquisition, la prise à bail, l'administration et l'exploitation de tous immeubles, la location de locaux faisant l'objet du bail principal, les travaux de construction ou de transformation, ainsi que toutes réparations et installations, généralement toutes opérations quelconques pouvant se rattacher directement ou indirectement aux immeubles ; qu'en ne recherchant pas si cette société, qui possède une dénomination sociale, un siège social statutaire au ... V et une clientèle composée des locataires présents et éventuels, n'exerçait pas, en fait, une exploitation commerciale constituant un véritable fonds de commerce lui permettant d'invoquer le bénéfice du droit au renouvellement, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1 du décret du 30 septembre 1953 ; 3°/ que le caractère impératif du statut des baux commerciaux n'exclut pas la faculté pour le bailleur de renoncer à se prévaloir des conditions auxquelles en est subordonné le bénéfice ; qu'en refusant de rechercher si le bailleur, dans le bail d'origine, ou en cours d'exécution du contrat, notamment par la nature des actions en justice engagées par lui et la longueur des prétendues prorogations du bail, n'avait pas manifesté sa volonté de soumettre ce bail au décret du 30 septembre 1953, et notamment aux dispositions de ce texte relatives au droit à renouvellement ou à indemnité d'éviction, la cour d'appel, 1°/ a violé l'article 1134 du Code civil ; 2°/ n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de ce texte" ;




 Mais attendu que la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef, en retenant, d'une part, que la société immobilière du ... V n'était pas inscrite à cette adresse au registre du commerce, d'autre part, que le bail qui lui avait été consenti envisageait des prorogations et non un renouvellement, ne faisait aucune référence au décret du 30 septembre 1953 et qu'elle ne justifiait ni être installée dans les lieux, ni y exploiter un fonds de commerce ; Sur le premier moyen du pourvoi n° 87-17.134 :


 Vu l'article 1134 du Code civil ensemble les articles 21 et 22 du décret du 30 septembre 1953 ; Attendu que pour reconnaître à la société Maroquinerie George V un droit direct au renouvellement de son sous-bail, l'arrêt retient que les baux conclus entre les propriétaires et la société immobilière ont prévu la faculté de sous-location mais aucune formalité de concours, que selon le sous-bail du 1er juillet 1977, un exemplaire en était destiné aux gérants des propriétaires, ceux-ci ayant expressément dispensé la société sous-locataire principale de les appeler à concourir à l'acte de sous-location, qu'aux termes d'une convention transactionnelle conclue avec le locataire principal les propriétaires avaient déclaré renoncer à invoquer jusqu'à l'expiration du bail en cours les dispositoins de l'article 21 du décret du 30 septembre 1953 et que le sous-bail avait été communiqué aux bailleurs fin 1983 ou peut-être à une date plus tardive, ce manquement n'ayant suscité aucune réaction de la propriétaire des murs ; Qu'en statuant ainsi, alors que la seule mention du destinataire d'un exemplaire du sous-bail conclu en 1977 entre la société immobilière et la société Maroquinerie George V ne suffisait pas à rendre cette convention opposable aux propriétaires, qui n'avaient en 1973, renoncé à invoquer jusqu'à l'expiration du bail principal en cours les dispositions de l'article 21 du décret du 30 septembre 1953, qu'en prévoyant la communication par la société immobilière des actes de sous-location ou de renouvellement de sous-location dans le mois de leur signature, la cour d'appel qui n'a pas caractérisé la renonciation à une telle communication régulière, n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen du pourvoi n° 87-17.134 :


 REJETTE le pourvoi n° 87-16.088 formé par la société immobilière du ... V ; CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a reconnu à la société Maroquinerie George V un droit direct au renouvellement de son sous-bail, l'arrêt rendu le 23 juin 1987, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Reims ;