Cour de Cassation · civ3 — 4 janvier 1990

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


 LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


 Sur le pourvoi formé par la société INTER LOCATION, dont le siège social est à Paris (8ème), ...,

 en cassation d'un arrêt rendu le 9 mars 1988 par la cour d'appel de Paris (23ème chambre, section B), au profit de :


 1°) Le syndicat des copropriétaires de la Résidence Des Ducs de Normandie à Cabourg, pris en la personne de son syndic en exercice, la société à responsabilité limitée GERARD JEANNE, dont le siège social est à Caen (Calvados), ...,


 2°) Y... Christianne Isabelle A..., épouse X...
Z..., demeurant à Paris (16ème), ...,

 défendeurs à la cassation ;


 Le syndicat des copropriétaires de la Résidence des Ducs de Normandie a formé, par un mémoire déposé au greffe le 28 octobre 1988, un pourvoi incident et provoqué contre le même arrêt ;


 La demanderesse au pourvoi principal invoque à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;


 Le demandeur au pourvoi incident et provoqué invoque à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation également annexé au présent arrêt ;


 LA COUR, en l'audience publique du 28 novembre 1989, où étaient présents : MM. Paulot, conseiller doyen faisant fonctions de président, M. Cathala, conseiller rapporteur, MM. Chevreau, Didier, Valdès, Douvreleur, Capoulade, Beauvois, Deville, Darbon, Mme Giannotti, MM. Aydalot, conseillers, Mme Cobert, M. Chapron, conseillers référendaires, M. Dufour, avocat général, Mlle Bodey, greffier de chambre ;


 Sur le rapport de M. le conseiller Cathala, les observations de Me Choucroy, avocat de la société Inter Location, de Me Baraduc-Benabent, avocat du syndicat des copropriétaires de la Résidence des Ducs de Normandie, les conclusions de M. Dufour, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;


 Donne acte à la société Inter-location du désistement de son pourvoi à l'égard de Mme A... épouse Z...;


 Sur le moyen unique du pourvoi principal :


 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 9 mars 1988), qu'ayant acquis en 1978, de la société Inter-location, dans la résidence des Ducs de Normandie, un appartement (lot n° 59) provenant de la subdivision à laquelle la société a fait procéder en 1977, Mme Z..., se plaignant de désordres consécutifs au mauvais état de la toiture terrasse recouvrant cet appartement, a assigné la société Inter-location et le syndicat des copropriétaires de la résidence, pour faire ordonner les travaux de réfection nécessaires et pour obtenir la réparation de ses préjudices ; qu'une sentence arbitrale rendue en novembre 1980, entre le syndicat et la société Inter-location a décidé que celle-ci devrait parfaire à ses frais les travaux de couverture et d'étanchéité de la terrasse située au-dessus des lots de plusieurs copropriétaires, notamment Mme Z... ; que celle-ci, au résultat d'une expertise, a invoqué l'existence d'un vice caché affectant la toiture-terrasse et a demandé la réfaction du prix de vente et le règlement des frais de

remise en état de l'appartement ;


 Attendu que la société Inter-location fait grief à l'arrêt qui a fait droit à ces demandes de l'avoir déboutée de son action en garantie contre le syndicat des copropriétaires, alors, selon le moyen, ""1°) que la seule référence dans l'acte de vente au descriptif du 15 novembre 1976 ne pouvait en aucune façon caractériser l'existence d'une obligation de la société Inter-location de garantir l'étanchéité de l'ensemble de la terrasse, alors que ce document non signé par les parties n'avait pas de valeur contractuelle, et qu'au surplus, selon les constatations mêmes des juges du fond, il ne prévoyait que des réparations sommaires relatives à la reprise de l'étanchéité et non à la réfection de l'ensemble de la terrasse ; qu'ainsi la cour d'appel a méconnu le contenu clair et précis de l'acte de vente et du devis descriptif du 15 novembre 1976, violant l'article 1134 du Code civil et n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, au regard de l'article 1134 du Code civil ; alors, 2°), qu'en énonçant que le prétendu engagement que le vendeur aurait pris à l'égard des acheteurs aurait été de nature à dispenser le syndicat des copropriétaires, qui était resté étranger aux contrats de vente, de respecter son obligation à l'entretien et la réparation des parties communes, et à interdire à la société d'invoquer la garantie de la copropriété sur ce point, la cour d'appel a méconnu l'effet relatif des contrats, et violé l'article 1165 du Code civil ; alors, 3°) qu'en invoquant les termes de la sentence arbitrale du 28 novembre 1980 pour débouter la société de son recours en garantie, alors que cette décision avait, au contraire, expressément relevé que l'entretien, la réfection et la réparation des terrasses étaient à la charge commune des copropriétaires du bâtiment, ce qui impliquait que la société pouvait se prévaloir à cet égard des manquements constatés par l'expert du syndicat des copropriétaires à ses obligations, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ; alors, 4°), qu'en soulevant d'office le moyen tiré de l'existence d'un enrichissement sans cause sans avoir préalablement invité les parties à s'expliquer sur ce moyen, la cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction, et violé l'article 16 du nouveau Code de procédure civile ; alors, 5°), que le moyen tiré de l'existence d'un enrichissement sans cause ne pouvait, en tout état de cause et selon les propres constatations de l'arrêt, pas concerner la garantie du préjudice subi et des troubles de jouissance, puisque ces sommes n'entraient pas dans le cadre du financement de la réfection de la toiture-terrasse ; qu'ainsi, en infirmant le jugement 

 sur l'ensemble des condamnations à garantie, sans opposer aucun motif pertinent à la garantie due pour 

 les condamnations prononcées au titre du préjudice subi et des frais irrépétitibles, la cour d'appel n'a pas justifié légalement sa décision, au regard de l'article 1134 du Code civil et de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ; et alors, 6°), qu'en n'ordonnant pas réparation des conséquences dommageables de la carence du syndicat des copropriétaires à exécuter son obligation à entretien et à réparation des parties communes, et du préjudice que la société avait dû supporter, sans possibilité de le répercuter, du fait de la réduction des prix de vente des appartements consécutive

au défaut d'étanchéité des parties communes, la cour d'appel n'a pas justifié légalement sa décision, au regard de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965"" ;


 Mais attendu, d'une part, qu'à défaut de production du devis descriptif du 15 novembre 1976 et de la sentence arbitrale du 28 novembre 1980, dont la dénaturation est invoquée, la Cour de Cassation n'est pas en mesure d'exercer le contrôle qui lui est demandé ;


 Attendu, d'autre part, qu'après avoir rappelé que la garantie demandée par la société Inter-Location s'appliquait à la réduction sur le prix de vente à raison des vices cachés, la cour d'appel a retenu que la société était mal fondée à invoquer le défaut d'entretien de la toiture terrasse par le syndicat, dès lors qu'elle s'était engagée, dans les actes de vente avec ses acquéreurs, et en particulier dans celui signé avec Mme Z..., à effectuer des travaux de rénovation, notamment à reprendre l'étanchéité du terrasson et de la terrasse et que ces engagements avaient été pris en considération par la sentence arbitrale du 28 novembre 1980, cette sentence fixant les obligations de la société vis-à-vis du syndicat des copropriétaires ; que par ces seuls motifs, caractérisant à la charge de la société venderesse une obligation distincte de celle qui était susceptible de fonder la garantie demandée, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;


 Et sur le moyen unique du pourvoi incident :


 Attendu que le syndicat des copropriétaires de la Résidence des Ducs de Normandie fait grief à l'arrêt d'avoir décidé que le terrasson servant de 

 toiture aux lots 58 à 64 était une partie commune de la 

 copropriété, alors, selon le moyen, ""1°) que dans sa décision du 14 juin 1967, la cour d'appel de Rouen a expressément constaté, à plusieurs reprises, que la verrière constituait une partie privative ; de sorte qu'en retenant que cette décision ne contenait aucune disposition relative au caractère privatif du terrasson ayant remplacé la verrière, la cour d'appel a méconnu le sens clair et précis de cette décision, en violation de l'article 1134 du Code civil ; alors, 2°) que le syndicat faisait valoir dans ses conclusions d'appel que le terrasson qui remplace la verrière, partie privative, conservait son caractère privatif originaire ; qu'en ne répondant pas à ces conclusions pertinentes, la cour d'appel a méconnu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile et alors, 3°) qu'il ne résulte pas de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 que le seul fait de mettre des travaux sous le contrôle de l'architecte de la copropriété attribue à l'élément de réfection le caractère de partie commune ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965"" ;


 Mais attendu que sans méconnaître la portée de l'arrêt de la cour d'appel de Rouen qui n'a pas statué sur le caractère privatif ou commun du terrasson et, répondant aux conclusions, l'arrêt attaqué, qui ne fonde pas sa décision sur le contrôle exercé, par l'architecte de la copropriété, sur des travaux effectués par un copropriétaire, et qui retient qu'en l'absence de disposition contraire du règlement de copropriété et par application des principes généraux de la loi du 10 juillet 1965 le terrasson doit être réputé partie commune, est, par ces seuls motifs, légalement justifié de ce chef ;


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE les pourvois ;


 ! d! Condamne la société Inter Location, envers le syndicat des copropriétaires de la Résidence des Ducs de Normandie et Mme A..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;


 Laisse à la charge du demandeur au pourvoi incident et provoqué les dépens par lui exposés ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du quatre janvier mil neuf cent quatre vingt dix.