Cour de Cassation · civ3 — 4 janvier 1990

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

 Sur le pourvoi formé par la société INTER-LOCATION, dont le siège social est sis ... (8e),

 en cassation d'un arrêt rendu le 9 mars 1988 par la cour d'appel de Paris (23e chambre, section B), au profit de :

 1°/ Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DES DUCS DE NORMANDIE à Cabourg, pris en la personne de son syndic en exercice, la société à responsabilité limitée GERARD JEANNE, dont le siège social est sis ...,

 2°/ Monsieur Jean X..., demeurant Le Mesnil Amelot (Seine-etMarne),

 défendeurs à la cassation ; Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence des Ducs de Normandie a formé, par un mémoire déposé au greffe le 28 octobre 1988, un pourvoi incident et provoqué contre le même arrêt ; La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; Le demandeur au pourvoi incident et provoqué invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation également annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 28 novembre 1989, où étaient présents :

 M. Paulot, conseiller doyen faisant fonctions de président, M. Cathala, rapporteur, MM. Y..., Didier, Valdès, Douvreleur, Capoulade, Beauvois, Deville, Darbon, Mme A..., M. Aydalot, conseillers, Mme Z..., M. Chapron, conseillers référendaires, M. Dufour, avocat général, Mlle Bodey, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Cathala, les observations de Me Choucroy, avocat de la société Inter-location, de Me Baraduc-Benabent, avocat du Syndicat des copropriétaires de la Résidence des Ducs de Normandie, les conclusions de M. Dufour, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; ! - Donne acte à la société Inter-location du désistement de son pourvoi à l'égard de M. X... ; Sur le moyen unique du pourvoi principal :

 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 9 mars 1988), que la société Inter-location a consenti en 1980 à M. X... une promesse de vente d'un appartement (lot n° 64) provenant de la subdivision, à laquelle la société a fait procéder en 1977, de son propre lot dans la copropriété Résidence des Ducs de Normandie ; que l'acte de vente a été établi en 1981, après qu'une sentence

arbitrale, rendue entre la société et le syndicat des copropriétaires de la résidence, ait décidé que la société Inter-location devrait parfaire à ses frais les travaux de couverture et d'étanchéité de la terrasse située au-dessus des lots de plusieurs copropriétaires ; que, se plaignant d'infiltrations consécutives à la mauvaise exécution des travaux sur la terrasse, M. X... a assigné la société Inter-location et le syndicat des copropriétaires en réparation de son préjudice ; qu'au résultat de l'expertise ordonnée, M. X... a invoqué l'existence d'un vice caché affectant la toiture et a demandé la réfection du prix de vente et le montant des frais de remise en état de l'appartement ; Attendu que la société Inter-location fait grief à l'arrêt, qui a fait droit à ces demandes, de l'avoir déboutée de son action en garantie contre le syndicat des copropriétaires, alors, selon le moyen, "1°/ que l'acte de vente du 21 janvier 1981 se bornait à indiquer la rénovation des biens vendus, sans faire état d'une obligation à réparer l'étanchéité des terrasses, et sans se référer au descriptif du 15 novembre 1976 ; que le tribunal avait d'ailleurs relevé dans ses motifs que le descriptif du 15 novembre 1976 nétait pas joint à l'acte de vente et ne constituait pas un document contractuel ; qu'en se fondant sur les termes de ce descriptif pour déduire l'existence d'un engagement du vendeur d'assurer les travaux d'étanchéité de la terrasse, sans opposer aucune réfutation aux motifs du jugement, la cour d'appel a méconnu le contenu clair et précis de l'acte de vente, violant l'article 1134 du Code civil et entaché sa décision d'un défaut de réponse aux conclusions, violant l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; alors, 2°/ qu'en énonçant que le prétendu engagement que le vendeur aurait pris à l'égard des acheteurs aurait été de nature à dispenser le syndicat des copropriétaires, qui était resté étranger aux contrats de vente, de respecter son obligation à l'entretien et la réparation des parties communes, et à interdire à la société d'invoquer la garantie de la copropriété sur ce point, la cour d'appel a méconnu l'effet relatif des contrats, et violé l'article 1165 du Code civil ; alors, 3°/ qu'en invoquant les termes de la sentence arbitrale du 28 novembre 1980 pour débouter la société de son recours en garantie, alors que cette décision avait, au contraire, expressément relevé que l'entretien, la réfection et la réparation des terrasses étaient à la charge commune des copropriétaires du bâtiment, ce qui impliquait que la société pouvait se prévaloir à cet égard des manquements constatés par l'expert du syndicat des copropriétaires à ses obligations, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ; alors, 4°/ qu'en soulevant d'office le moyen tiré de l'existence d'un enrichissement sans cause sans avoir préalablement invité les parties à s'expliquer sur ce moyen, la cour d'appel a méconnu le principe de la 

 contradiction et violé l'article 16 du nouveau Code de procédure civile ;

 alors, 5°/ que le moyen tiré de l'existence d'un enrichissement sans cause ne pouvait, en tout état de cause et selon les propres constatations de l'arrêt, pas concerner la garantie du préjudice subi et des troubles de jouissance, puisque ces sommes n'entraient pas dans le cadre du financement de la réfection de la toiture-terrasse ; qu'ainsi, en infirmant le jugement sur l'ensemble des condamnations à garantie, sans opposer aucun motif pertinent à la garantie due pour les condamnations prononcées au titre du préjudice subi et des frais irrépétibles, la cour d'appel n'a pas justifié légalement sa décision, au regard de l'article 1134 du Code civil et de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ; et alors, 6°/ qu'en n'ordonnant pas réparation des conséquences dommageables de la carence du syndicat des copropriétaires à exécuter son obligation à entretien et à répartition des parties communes, et du préjudice que la société avait dû supporter, sans possibilité de le répercuter, du fait de la réduction des prix de vente des appartements consécutive au défaut d'étanchéité des parties communes, la cour d'appel n'a pas justifié légalement sa décision, au regard de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965" ; Mais attendu, d'une part, qu'à défaut de production de la sentence arbitrale du 28 novembre 1980, dont la dénaturation est invoquée, la Cour de Cassation n'est pas en mesure d'exercer le contrôle qui lui est demandé ; Attendu, d'autre part, qu'après avoir rappelé que la garantie demandée par la société Inter-location s'appliquait à la réduction sur le prix de vente à raison des vices cachés, la cour d'appel a retenu que la société était mal fondée à invoquer le défaut d'entretien de la toiture-terrasse par le syndicat, dès lors qu'elle s'était engagée, dans les actes de vente avec ses acquéreurs, et en particulier dans celui signé avec Mme B..., à effectuer des travaux de rénovation, notamment à reprendre l'étanchéité du terrasson et de la terrasse, et que ces engagements avaient été pris en considération par la sentence arbitrale du 28 novembre 1980, cette sentence fixant les obligations de la société vis-à-vis du syndicat des copropriétaires ; que, par ces seuls motifs, caractérisant à la charge de la société venderesse une obligation distincte de celle qui était susceptible de fonder la garantie demandée, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ; Et sur le moyen unique du pourvoi incident et provoqué :

 Attendu que le Syndicat des copropriétaires de la Résidence des Ducs de Normandie fait grief à l'arrêt d'avoir décidé que le terrasson servant de toiture aux lots 58 à 64 était une partie commune de la copropriété, alors, selon le moyen, "1°/ que, dans sa décision du 14 juin 1967, la cour d'appel de Rouen a expressément constaté, à plusieurs reprises, que la verrière constituait une partie privative ; de sorte qu'en retenant que cette décision ne contenait aucune

disposition relative au caractère privatif du terrasson ayant remplacé la verrière, la cour d'appel a méconnu le sens clair et précis de cette décision, en violation de l'article 1134 du Code civil ; alors, 2°/ que le syndicat faisait valoir dans ses conclusions d'appel que le terrasson qui remplace la verrière, partie privative, conservait son caractère privatif originaire ; qu'en ne répondant pas à ces conclusions pertinentes, la cour d'appel a méconnu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; et alors, 3°/ qu'il ne résulte pas de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 que le seul fait de mettre des travaux sous le contrôle de l'architecte de la copropriété attribue à l'élément de réfection le caractère de partie commune ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965" ; Mais attendu que, sans méconnaître la portée de l'arrêt de la cour d'appel de Rouen qui n'a pas statué sur le caractère privatif ou commun du terrasson et, répondant aux conclusions, l'arrêt attaqué, qui ne fonde pas sa décision sur le contrôle exercé par l'architecte de la copropriété, sur des travaux effectués par un copropriétaire, et qui retient qu'en l'absence de disposition contraire du règlement de copropriété et par application des principes généraux de la loi du 10 juillet 1965, le terrasson doit être réputé partie commune, est, par ces seuls motifs, légalement justifié de ce chef ; PAR CES MOTIFS :

 REJETTE les pourvois ;