Cour de Cassation · civ1 — 19 décembre 1989

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

 Sur le pourvoi formé par Monsieur Roger N..., notaire, demeurant à Saint-Geneviève-des-Bois (Essonne), ...,

 en cassation d'un arrêt rendu le 1er octobre 1986 par la cour d'appel de Paris (1ère chambre, section A), au profit :

 1°/ du syndicat des copropriétaires de l'immeuble ... des Arts à Paris (6ème), pris en la personne de son syndic, Madame Janine D..., demeurant ... (4ème),

 2°/ de Monsieur Gérard X..., demeurant ...,

 3°/ de Madame X... née Janine J..., demeurant ...,

 4°/ de Madame B... née Ginette P..., demeurant à Libreville (Gabon), BP n° 3936,

 5°/ de Monsieur Robert B..., demeurant à Libreville (Gabon), BP n° 3936,

 6°/ de Madame Brigitte E... épouse Y..., demeurant ..., BP n° 2928,

 7°/ de Monsieur André F..., demeurant ..., BP n° 2928,

 8°/ de Monsieur Jacques H..., demeurant à Estrees Mons, Péronne (Somme),

 9°/ de Madame H... née Paule G..., demeurant à Estrees Mons, Péronne (Somme),

 10°/ de Monsieur Jacky I..., demeurant à Douala (Cameroun), BP n° 263,

 11°/ de Madame I... née Edmonde O..., demeurant à Douala (Cameroun), BP n° 263,

 12°/ de Monsieur Jean M..., demeurant ..., BP n° 156,

 13°/ de Madame Jean M..., demeurant ..., BP n° 156,

 14°/ de Monsieur Roger L..., demeurant à Paris (16ème), ...,

 15°/ de Madame L... née Françoise K..., demeurant à Paris (16ème), ...,

 défendeurs à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 21 novembre 1989, où étaient présents :

 M. Jouhaud, président, M. Viennois, rapporteur, MM. Z... Bernard, Massip, Zennaro, Kuhnmunch, Fouret, Bernard de Saint-Affrique, Averseng, Pinochet, Mabilat, Lemontey, conseillers, Mme C..., M. Savatier, conseillers référendaires, M. Charbonnier, avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ;

 Sur le rapport de M. le conseiller Viennois, les observations de la SCP Boré et Xavier, avocat de M. N..., ès qualités, de Me Choucroy, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble ... des Arts à Paris, de la SCP Masse-Dessen, Georges et Thouvenin, avocat des époux X..., des époux B..., des époux H..., des époux I..., des époux M... et des époux L..., de M. F... et de Mme Y..., les conclusions de M. Charbonnier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que la société Compagnie française d'investissement (A... Pierre) a acquis de la société Ceprimo partie d'un immeuble sis ... des Arts à Paris, en l'étude de M. N..., notaire ; que les lots ont été divisés en appartements ; que, par acte sous seing privé, chaque acquéreur s'est engagé à acheter un lot de la copropriété et à en payer le prix comptant le jour de la signature de l'acte authentique ; que la A... Pierre a pris l'engagement d'effectuer les travaux de restauration des parties communes et a proposé aux acquéreurs que les travaux d'aménagement des parties privatives soient confiés à la société SPRRI, lesdits travaux devant être payés à l'avance et pour leur totalité ; qu'avant de recevoir les actes, M. N... a adressé aux acquéreurs une lettre par laquelle il les assurait que s'agissant d'un immeuble ancien, il n'y avait pas vente d'un immeuble à construire ou vente en état futur d'achèvement et qu'un permis de construire n'était pas nécessaire ; qu'il a demandé, enfin, que le prix d'acquisition et les frais lui soient adressés par chèque à son ordre ; que, bien que dans la lettre mentionnée ci-dessus M. N... eut précisé que les travaux dans les parties privatives étaient étrangers à l'acquisition, ce notaire a demandé à plusieurs acquéreurs le versement à lui-même du prix des travaux confiés à la société SPRRI ; que, dès le début des travaux dans les parties communes, un procès-verbal de contravention a été dressé au motif qu'un permis de construire était nécessaire ; que ces travaux ont été 

 interrompus sur injonction de la ville de Paris et que la demande de permis de construire a été rejetée ; que les sociétés A... Pierre et SPRRI ont été mises en liquidation des biens ; que le syndicat des copropriétaires a assigné le notaire en paiement de différentes sommes représentant notamment le coût des travaux dans les parties communes, en faisant valoir que l'officier public avait engagé sa responsabilité en n'avisant pas les acquéreurs de la nécessité d'obtenir un permis de construire, en se déssaisissant de l'intégralité du prix d'acquisition et de rénovation sans s'assurer que toutes les formalités avaient été respectées et sans inciter les acquéreurs à prendre des garanties ; que plusieurs copropriétaires sont intervenus volontairement à l'instance, en réclamant des sommes représentant, selon eux, le préjudice né du défaut d'exécution des travaux de rénovation des parties privatives et d'une "perte locative" ;

 Sur le premier moyen :

 Attendu que M. N... reproche à l'arrêt attaqué (Paris, 1er octobre 1986) de l'avoir déclaré responsable de l'entier dommage subi par le syndicat des copropriétaires et d'avoir alloué à celui-ci une provision de 2 800 000 francs, alors, selon le moyen, qu'ayant constaté que les acquéreurs s'étaient obligés par actes sous seing privé envers la A... Pierre, actes auxquels le notaire était resté étranger, et que les conseils de celui-ci auraient permis aux acquéreurs d'essayer de se dégager de leurs obligations, ce qui ne pouvait être qu'une éventualité, et, en tout cas, était générateur de préjudice pour les acquéreurs qui auraient violé leurs engagements, la cour d'appel, en retenant néanmoins que la "prétendue faute" du notaire était la cause exclusive de l'entier préjudice subi par les acquéreurs, représenté par leur syndicat, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations ; Mais attendu qu'après avoir exactement rappelé, tant par motifs propres qu'adoptés, que le notaire est tenu professionnellement de conseiller les parties et d'effectuer toutes les diligences nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité des actes qu'il est chargé de dresser, ainsi que de les avertir des risques que peuvent comporter les 

 opérations auxquelles il prête son concours et les actes qu'il établit, la cour d'appel relève le rôle qui a été joué par M. N... dans l'opération de mise en vente des appartements en adressant lui-même une lettre-type aux éventuels acquéreurs, avant la signature des actes, document dans lequel il donnait toutes assurances sur le sérieux et la régularité de l'opération ; qu'elle énonce également que le notaire a pu prendre la mesure des risques manifestement importants qu'entraînent le paiement par avance de la totalité du prix de travaux à peine commencés ou les exigences de l'autorité administrative en matière d'urbanisme, dès lors surtout que les mentions figurant aux actes antérieurs à ceux dressés par lui auraient dû le conduire à envisager la nécessité de la délivrance d'un permis de construire et à attirer l'attention des acquéreurs sur le risque couru par eux sur ce point ; qu'ayant ainsi caractérisé les manquements au devoir général de conseil et de vigilance qui s'impose à l'officier public même lorsque les actes de vente ont été préalablement conclus sous seing privé, la cour d'appel a pu décider que la circonstance que les promesses de vente avaient été signées sans l'intervention de M. N... était sans influence sur sa faute et qu'un lien de causalité existait entre celle-ci et le préjudice invoqué ; d'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen :

 Attendu qu'il est encore fait grief à la cour d'appel d'avoir déclaré M. N... responsable de l'entier dommage subi par les acquéreurs en raison de la non-réalisation des travaux relatifs aux parties privatives et de l'avoir condamné à leur payer certaines sommes à titre provisionnel, alors, selon le moyen, qu'il résulte des constatations de l'arrêt que le notaire n'a pas prêté son concours aux contrats intervenus entre la SPRRI et les acquéreurs pour la rénovation des parties privatives ;

 qu'en estimant néanmoins qu'il avait, à ce titre, un devoir de conseil à l'occasion de conventions qui lui étaient étrangères dans la mesure où il connaissait l'ensemble des éléments de l'opération immobilière sans rechercher si l'officier public avait été mandaté par les parties 

 pour percevoir les fonds, avait été constitué séquestre ou était intervenu au titre d'une quelconque convention, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ; Mais attendu que la cour d'appel a relevé le rôle d'intermédiaire joué par M. N... dans les opérations de remise des chèques établis pour la SPRRI, certaines sommes étant versées directement dans sa comptabilité et le notaire ayant même réclamé le versement à un acquéreur "afin de respecter les termes du contrat...signé avec le SPRRI" ; que de ces constatations et énonciations la cour d'appel a exactement déduit que l'obligation de conseil s'étendait aux relations des acquéreurs avec le SPRRI, constitutives d'un des éléments de l'opération immobilière auquel le notaire n'était pas étranger ; que par ces motifs la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ; d'où il suit que le moyen est dépourvu de toute pertinence ; PAR CES MOTIFS :

 REJETTE le pourvoi ;