Cour de Cassation · civ1 — 11 février 1992

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

 Sur le pourvoi formé par M. Hugues Z..., notaire, demeurant ... à Marquise (Pas-de-Calais),

 en cassation d'un arrêt rendu le 23 mars 1990 par la cour d'appel de Douai (3e Chambre civile), au profit :

 1°) de Mme Annick A..., née C..., demeurant ... (Pas-de-Calais), prise en sa qualité d'administrateur de la société à responsabilité limitée DLD, ainsi qu'en son nom personnel,

 2°) de M. Gérard E..., demeurant ... à Boulogne-sur-Mer (Pas-de-Calais), pris tant en son nom personnel qu'ès qualités de gérant de la société à responsabilité limitée Boulogne immobilier, actuellement en liquidation amiable,

 3°) de M. Pascal F..., demeurant ... à Boulogne-sur-Mer (Pas-de-Calais), pris ès qualités de liquidateur amiable de la société à 

 responsabilité limitée Boulogne immobilier, dont le siège social est ... à Boulogne-sur-Mer (Pas-de-Calais),

 4°) de M. Jacques X..., demeurant ... à Boulogne-sur-Mer (Pas-de-Calais),

 5°) de Mme Véronique X..., née D..., demeurant ... à Boulogne-sur-Mer (Pas-de-Calais),

 6°) de la société à responsabilité limitée Pacific détente, dont le siège est ... à Boulogne-sur-Mer (Pas-de-Calais),

 7°) de la société à responsabilité limitée Boulogne immobilier, dont le siège est ... à Boulogne-sur-Mer (Pas-de-Calais),

 8°) de la société à responsabilité limitée DLD, dont le siège est ... à Boulogne-sur-Mer (Pas-de-Calais),

 défendeurs à la cassation ; Mme A..., défenderesse au pourvoi principal, a formé un pourvoi provoqué contre le même arrêt ; Le demandeur au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ; La demanderesse au pourvoi provoqué invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation également annexé au présent arrêt ; LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 3 janvier 1992, où étaient présents :

 M. Viennois, conseiller le plus ancien faisant fonctions de président, Mme Lescure, conseiller rapporteur, M. Lesec, conseiller, M. Gaunet, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme Lescure, conseiller, les observations de la SCP Boré et Xavier, avocat de M. Z..., de Me Bouthors, avocat de Mme A... ès 

 qualités, de la SCP Rouvière, Lepitre et Boutet, avocat des époux X..., de Me Mattei-Dawance, avocat de la société Pacific détente, les conclusions de M. Gaunet, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; ! Donne acte à M. Z... de ce qu'il s'est désisté de son pourvoi en tant que dirigé contre les époux Y... et la société Pacific détente :

 Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que les époux Y... ont consenti un bail commercial à la société DLD ; que l'acte disposait que le droit au bail ne pourrait être cédé qu'avec "l'autorisation expresse et par écrit du bailleur", au profit duquel était stipulé un droit de préférence, le bailleur devant être appelé à intervenir obligatoirement à l'acte de cession, dont un exemplaire avec les signatures devait lui être remis ; qu'il était enfin prévu une clause résolutoire en cas d'inexécution d'une des conditions du bail et quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse ; que, suivant acte sous seing privé du 30 avril 1986, négocié par la société Boulogne immobilier, agent immobilier, la société DLD a cédé aux époux B... son droit au bail sous les conditions suspensives de l'obtention de l'agrément du bailleur et de l'octroi d'un prêt, avant le 10 mai 1986, l'acte définitif devant être établi avant le 10 septembre 1986 ; que la société DLD a autorisé la société Pacific détente, cessionnaire substitué, à entrer dans les lieux le 15 septembre 1986 ; que la date de signature de l'acte définitif a été reportée au 24 septembre suivant ; que, ce jour, seuls les cédant et cessionnaire ont signé le projet d'acte authentique préparé par M. Z..., notaire, cet acte faisant mention de l'accord et de l'intervention des bailleurs, mais sans porter ni leurs signatures, ni celle du notaire ; que les époux Bataille-leduc s'étant ultérieurement refusés à donner leur agrément, la société DLD les a assignés pour obtenir l'autorisation de cession ; qu'à titre subsidiaire, elle a sollicité l'expulsion de la société Pacific détente, déclarée occupante sans droit ni titre, ainsi que la condamnation de la société Boulogne immobilier et du notaire à l'indemniser de son préjudice et à la garantir de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre au profit des bailleurs ; que les époux Y... ont 

 eux-mêmes formé une action à l'encontre de la société DLD aux fins de voir constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire à la suite de la sommation par eux adressée au preneur le 5 janvier 1987 ; que l'arrêt attaqué (Douai, 23 mars 1990) a constaté la résiliation du bail liant la société DLD aux époux Y..., déclaré la demande d'autorisation de cession de la société DLD irrecevable et ordonné l'expulsion de celle-ci, ainsi que de tous occupants de son chef, a débouté la société DLD de sa demande tendant à être garantie par la société Pacific détente des condamnations pouvant être

prononcées contre elle du fait de son non-déguerpissement, dit la société Boulogne immobilier et M. Z... responsables du préjudice subi par la société DLD du fait de la résiliation de son bail et les a condamnés in solidum à payer à cette société la valeur de ce droit de cession, soit 550 000 francs, ainsi qu'à la garantir des condamnations pouvant être prononcées contre elle au titre des loyers et charges restant dus jusqu'à la date de résiliation du bail ; Sur le premier moyen, pris en ses deux branches, du pourvoi principal de M. Z... :

 Attendu que M. Z... fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir condamné in solidum avec la société Boulogne immobilier à payer à la société DLD une certaine somme à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen, d'une part, que le notaire n'a pas à informer les parties de ce qu'elles ne peuvent ignorer ; qu'en vertu des clauses du bail, la société DLD, locataire, ne pouvait ignorer que la cession du droit au bail requérait l'autorisation et l'intervention des bailleurs ; qu'en considérant que le projet de cession établi par le notaire, sans l'intermédiaire des bailleurs, et non signé par le notaire, pouvait faire croire à la société DLD que la cession avait été régulièrement réalisée, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ; et alors, d'autre part, qu'il résulte du contrat de bail conclu entre les époux X... et la société DLD que celle-ci avait l'obligation de communiquer son projet de cession aux bailleurs, afin de leur permettre d'exercer leur droit de préférence ; que le notaire a dressé cet acte qui constituait un simple projet, dès lors que cet officier public avait refusé de le signer tant que les bailleurs ne seraient pas intervenus à 

 l'acte ; qu'en retenant la faute du notaire, au motif que les bailleurs avaient ultérieurement refusé la cession, alors que le notaire n'avait fait que se plier aux exigences du contrat de bail en dressant un acte-projet efficace, la cour d'appel a encore violé l'article 1382 précité ; Mais attendu que, pour retenir la responsabilité de M. Z..., la cour d'appel a, tant par motifs propres qu'adoptés, énoncé que ce notaire avait manqué aux devoirs de sa charge en proposant aux parties de régulariser l'acte de cession portant mention de l'intervention des bailleurs, sans avoir préalablement vérifié la réalité de l'accord de ces derniers, simplement allégué par l'agent d'affaires, négociateur de la cession, et sans avoir appelé l'attention de ces parties sur les risques qu'elles prenaient à signer l'acte dans de telles conditions, en leur laissant croire, alors qu'elles n'étaient pas familiarisées avec la pratique juridique, que la cession était régulière ; qu'elle a ainsi caractérisé la faute du notaire ; que le moyen n'est dès lors pas fondé ; Et sur le deuxième moyen, pris en ses deux branches, et le troisième moyen du même pourvoi, réunis :

 Attendu qu'en un deuxième moyen, M. Z... reproche encore à l'arrêt attaqué d'avoir ainsi statué, alors, de première part, que la cour d'appel constate que la société DLD a été avertie par acte d'huissier du 5 janvier 1987 que les bailleurs n'acceptaient pas la cession du droit au bail ; que si cet acte ne valait pas mise en demeure préalable à la demande en justice tendant à l'acquisition de la clause résolutoire, il n'en avertissait pas moins la société DLD qu'elle devait remédier aux manquements aux obligations du bail et inviter la société Pacific détente à quitter les lieux ; qu'en condamnant le notaire à réparation alors que c'était la société DLD qui avait créé son propre préjudice en refusant de réparer le manquement qui lui était reproché, la cour d'appel n'a pas caractérisé le lien causal entre la faute reprochée au notaire et le préjudice allégué ; alors, de deuxième part, qu'il est constant que la société DLD a, postérieurement à la rédaction du projet d'acte de cession dressé par le notaire, fait assigner les bailleurs aux fins de se 

 voir autoriser en justice à céder son droit au bail ; qu'ainsi, la société DLD savait, lorsqu'elle a fait entrer la société Pacific détente dans les lieux que la cession de bail était irrégulière ; qu'en condamnant le notaire à réparer le préjudice que la société DLD avait elle-même créé, la cour d'appel a encore violé l'article 1382 du Code civil ; qu'en un troisième moyen, il est soutenu que l'assignation en justice tendant à faire constater l'acquisition d'une clause résolutoire de plein droit ne peut valoir mise en demeure aux preneurs d'exécuter leurs obligations, mise en demeure préalable au prononcé de la résiliation du bail ; qu'aux termes du contrat de bail conclu entre les époux X... et la société DLD, il était précisé que l'acquisition de la clause résolutoire ne pourrait être prononcée en justice qu'après mise en demeure délivrée aux preneurs ; qu'en considérant que l'assignation en résiliation du contrat de bail délivrée par les époux X... à la société DLD valait mise en demeure, la cour d'appel a violé les articles 1717 et 1134 du Code civil ; Mais attendu que la violation par la société DLD de la clause contractuelle soumettant la cession du bail à l'autorisation écrite préalable des bailleurs, qui ne pouvait, ainsi que l'a justement relevé la cour d'appel, être réparée, devait inéluctablement entraîner la résiliation du contrat aux torts du preneur ; qu'il importait peu que les conditions d'exercice de la clause résolutoire ne soient pas réunies ; que, dès lors, les juges du second degré ont pu retenir l'existence d'un lien de causalité entre le manquement du notaire à son devoir de conseil, qui se trouvait à l'origine de l'infraction commise par la société DLD et le préjudice résultant pour elle de la perte de son droit au bail, quel qu'ait pu être le comportement ultérieur de cette société ;

 D'où il suit qu'aucun des moyens ne peut être accueilli ; Et sur le moyen unique du pourvoi provoqué de la société DLD :

 Attendu que la société DLD fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la société Pacific détente ne pouvait la garantir des condamnations susceptibles d'être prononcées du fait de son 

 non-déguerpissement, alors, selon le moyen, que, en se maintenant indûment dans les lieux, un occupant sans droit ni titre engage sa propre responsabilité et ne peut s'exonérer de son propre fait, motif pris des seules circonstances de son entrée dans les lieux ; qu'en affirmant dès lors, par des motifs inopérants, que la société Pacific détente ne saurait garantir la société DLD, la cour d'appel a méconnu l'article 1382 du Code civil ; Mais attendu que la cour d'appel a justement énoncé que la société DLD qui, en sa qualité de cédante du droit au bail, avait pris l'initiative de faire irrégulièrement entrer la société Pacific détente dans les lieux qu'elle avait, elle-même, délaissés, devait seule supporter les condamnations prononcées à son encontre du fait de l'occupation des lieux par la société cessionnaire ; que le moyen n'est dès lors pas fondé ; Et attendu qu'eu égard aux circonstances de la cause, il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS :

 REJETTE tant le pourvoi principal de M. Z... que le pourvoi provoqué de la société DLD ; Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;