Cour de Cassation · civ3 — 16 décembre 1992

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

 LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

 Sur le pourvoi formé par :

 1°) M. Bernard G..., demeurant ... la Forêt (Essonne),

 2°) M. Christian YB..., demeurant ... la Forêt (Essonne),

 3°) M. Pierre N..., demeurant ... la Forêt (Essonne),

 4°) M. Jacques F..., demeurant ... la Forêt (Essonne),

 5°) M. Guy Q..., demeurant ... la Forêt (Essonne),

 6°) M. Joël L..., demeurant ...


 à Montgeron la Forêt (Essonne),

 7°) M. Roger XS..., demeurant ... la Forêt (Essonne),

 8°) Mme Josette K..., demeurant ... la Forêt (Essonne),

 9°) M. Guy XF..., demeurant ...


 à Montgeron la Forêt (Essonne),

 10°) Mme Adèle XU..., demeurant ... la Forêt (Essonne),


 11°) M. Joël XT..., demeurant ... de Serres à Montgeron la Forêt (Essonne),

 12°) Mme Yvonne XE..., demeurant ... de Serres à Montgeron la Forêt (Essonne),

 13°) M. Maurice D..., demeurant ... la Forêt (Essonne),

 14°) M. Pierre XZ..., demeurant ... la Forêt (Essonne),

 15°) Mme Renée E..., demeurant ... la Forêt (Essonne),

 16°) M. Pierre T..., demeurant ... la Forêt (Essonne),

 17°) M. Jacky J..., demeurant ... la Forêt (Essonne),

 18°) M. Auguste XJ..., demeurant ... la Forêt (Essonne),

 19°) M. Alain XI..., demeurant ... la Forêt (Essonne),

 20°) Mme Anne XO..., demeurant ... la Forêt (Essonne),

 21°) M. Georges YY..., demeurant ... la Forêt (Essonne),

 22°) M. Albert H..., demeurant ... la Forêt (Essonne),

 23°) Mme Marie-Thérèse XA..., demeurant ... la Forêt (Essonne),

 24°) M. Edouard YE..., demeurant ... de Serres à Montgeron la Forêt (Essonne),

 25°) Mme Maryse XW..., demeurant ... la Forêt (Essonne),

 26°) M. François YX..., demeurant ... la Forêt (Essonne),

 27°) M. Jean-Claude Z..., demeurant ... la Forêt (Essonne),

 28°) M. Philippe M..., demeurant ... de Serres à Montgeron la Forêt (Essonne),

 29°) Mme Danièle V..., demeurant ... de Serres à Montgeron la Forêt (Essonne),

 30°) Mme Monique XP..., demeurant ... la Forêt (Essonne),

 31°) Mme Diego XY..., demeurant ... de Serres à Montgeron la Forêt (Essonne),

 32°) M. Pierre S..., demeurant ... de Serres à Montgeron la Forêt (Essonne),

 33°) M. Pierre YC..., demeurant ... la Forêt (Essonne),

 34°) M. Michel YA..., demeurant ... la Forêt (Essonne),

 35°) Mme Monique C..., demeurant ... la Forêt (Essonne),

 36°) M. XR...
XV..., demeurant ... la Forêt (Essonne),

 37°) M. Jean-Claude YD..., demeurant ... la Forêt (Essonne),

 38°) Mme Léone XN..., demeurant ... la Forêt (Essonne),

 39°) Mme O..., demeurant ... la Forêt (Essonne),


 40°) M. André XM..., demeurant ... la Forêt (Essonne),

 41°) M. Manuel P... Graca, demeurant ... la Forêt (Essonne),

 42°) M. Claude XH..., demeurant ... la Forêt (Essonne),

 43°) M. Claude B..., demeurant ... de Serres à Montgeron la Forêt (Essonne),

 44°) M. Gérard YZ..., demeurant ... de Serres à Montgeron la Forêt (Essonne),

 45°) M. XC... Ollivier-Henry, demeurant ... la Forêt (Essonne),

 46°) Mme Claudine XX..., demeurant ... la Forêt (Essonne),

 47°) Mme Jacqueline A..., demeurant ... la Forêt (Essonne),

 48°) Mme Huguette XK..., demeurant à Montgeron la Forêt (Essonne),

 49°) Mme et M. XB..., demeurant ... la Forêt (Essonne),

 50°) M. XL... Bouter, demeurant ... la Forêt (Essonne),

 51°) M. Daniel U..., demeurant ... de Serres à Montgeron la Forêt (Essonne),

 52°) M. Jean-Luc XG..., demeurant ... la Forêt (Essonne),

 53°) Mme X... De Sousa, demeurant ... à

Montgeron la Forêt (Essonne),

 54°) M. Pierre R..., demeurant ... de Serres à Montgeron la Forêt (Essonne),

 55°) M. Claude B..., demeurant ... la Forêt (Essonne),

 56°) M. Alfonso Y..., demeurant ... la Forêt (Essonne),

 57°) M. Jean XQ..., demeurant ... la Forêt (Essonne),

 58°) M. Guy YW..., demeurant ... la Forêt (Essonne),

 59°) M. Sauveur XD..., demeurant ... la Forêt (Essonne),

 60°) M. Guy I..., demeurant ... la Forêt (Essonne),

 en cassation d'un arrêt rendu le 22 mai 1990 par la cour d'appel de Paris (6e chambre, section A), au profit de la société Le Logement Français, dont le siège est ... (8e),

 défenderesse à la cassation ;

 Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

 LA COUR, en l'audience publique du 17 novembre 1992, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Peyre, conseiller rapporteur, MM. Vaissette, Valdès, Darbon, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, conseillers, MM. Chollet, Chapron, Pronier, conseillers référendaires, M. Tatu, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

 Sur le rapport de M. le conseiller Peyre, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat des soixante demandeurs, de Me Cossa, avocat de la société Le Logement Français, les conclusions de M. Tatu, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

 Sur le moyen unique :

 Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Paris, 22 mai 1990), que le 24 mai 1984, la société d'habitations à loyer modéré "Le Logement Français" a conclu avec l'Etat, pour un programme de logements locatifs sis à Montgeron, "résidence La Forêt", une convention stipulant que le loyer annuel ne pourrait excéder 158,40 francs le mètre carré de surface corrigée ; qu'à compter du 1er octobre 1984, la société bailleresse a demandé aux locataires de payer un loyer sur la base de 144 francs le mètre carré de surface corrigée ; que le 5 mars 1986, cette société a conclu avec l'Etat une seconde convention, assortie d'un avenant du 17 juillet 1986, stipulant que le prix du loyer serait établi sur la base de 158,40 francs le mètre carré de surface corrigée à compter de la date d'achèvement des travaux, fixée au 1er août 1986, la bailleresse renonçant à appliquer la révision du prix, comme l'y autorisait la précédente convention, et le prix du mètre carré de surface corrigé étant fixé à 144 francs à compter du 1er octobre 1984 ; que 138 locataires ont assigné la société "Le Logement Français pour faire juger que le loyer annuel de 158,40 francs le mètre carré de surface corrigée ne serait applicable qu'à compter du 1er août 1986 et que le loyer en vigueur au 1er janvier 1984 demeurait appliqué jusqu'à cette date ; 

 Attendu que certains de ces locataires font grief à l'arrêt de les

débouter de leur demande, alors, selon le moyen, "1°) qu'il résulte des articles L. 353-16, R. 353-19 et L. 353-12 du Code de la construction et de l'habitation que les organismes d'HLM qui notifient à leurs locataires, en vertu du premier de ces textes, un nouveau loyer applicable de 

 plein droit, doivent agir conformément aux conditions prévues par la convention qu'ils ont conclue avec l'Etat et dont les difficultés à application relèvent des tribunaux judiciaires ; que la convention passée en l'espèce entre l'Etat et la société d'HLM Le Logement Français le 24 mai 1984 rappelle dans ses stipulations annexes relatives à la "notification du loyer pratiqué", les dispositions sus-énoncées et prévoit dans son article 5, comme l'ont constaté du reste les juges du fond, que dans la limite du montant maximum prévu "le loyer pratiqué sera déterminé de 

 concert entre le bailleur et l'Etat" sans prévoir qu'il puisse être, par exception, suppléer rétroactivement à l'absence d'accord ; qu'en estimant dès lors, que Le Logement Français avait pu régulièrement imposer un nouveau loyer de 144 francs le mètre carré de surface corrigée à compter du 1er octobre 1984, tout en constatant que ce loyer n'avait pas été déterminé en accord avec l'Etat et qu'il n'avait été convenu entre eux que par une convention conclue le 5 mars 1986 soit le lendemain de l'assignation par laquelle les locataires demandaient que le loyer fût ramené à son montant initial, en soutenant que la convention du 5 mars 1986 ne pouvait lui être opposable la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les dispositions susvisées ; 2°) que les articles L. 353-16, R. 353-19 du Code de la construction et de l'habitation et 13 et 14 de l'annexe 1 à la convention du 24 mai 1984, ne confèrent pas à la société d'HLM Le Logement Français le droit de procéder à plusieurs augmentations successives du loyer des baux en cours, mais lui accordent seulement celui de fixer "un nouveau loyer" à compter de l'entrée en vigueur de la convention conclue avec l'Etat ou de l'achèvement des travaux, la modification du prix devant ensuite respecter les "modalités d'évolution du loyer" spécialement prévues par les dispositions sus-énoncées ; qu'en décidant au contraire que le bailleur avait pu non seulement imposer un nouveau loyer à compter du 1er octobre 1984, mais aussi exercer de nouveau cette prérogative exorbitante du droit commun et qui doit être d'interprétation stricte, pour imposer à ses locataires une nouvelle augmentation en mai 1986 lors de l'achèvement des travaux, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; 3°) que la convention du 5 mars 1986 se bornait à stipuler que Le Logement Français "appliquera à compter du mois suivant l'achèvement de l'ensemble des travaux, soit en principe au mois de mai 1986, des loyers établis sur la base de 158,40 francs le mètre carré de surface corrigée" ; que cette stipulation ne fixait donc pas de manière irrévocable la date d'achèvement des travaux qui était révisable ; que c'est la convention n° 001 à la convention du 24 mai 1984 conclue entre l'Etat et la société Le Logement Français, qui a eu expressément 

 pour objet "de fixer la date d'application du loyer définitif appliqué après la dernière tranche de travaux... et ce à compter du 1er août 1986" et de préciser en effet la date d'achèvement total des travaux, soit le 1er août 1986, conformément aux déclarations

d'achèvement des travaux" ; qu'en en décidant autrement la cour d'appel a dénaturé ces conventions et violé l'article 1134 du Code civil ;

 Mais attendu qu'après avoir relevé, à bon droit, qu'à compter de l'entrée en vigueur de la convention du 24 mai 1984, dont la mise en oeuvre n'était pas subordonnée à la date d'achèvement des travaux, la société bailleresse avait pu dans la limite du maximum, déterminé en accord avec l'Etat, fixer un nouveau loyer applicable dès sa notification aux titulaires des baux et aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux, la cour d'appel, qui a retenu qu'en vertu de la nouvelle convention du 5 mars 1986 le prix maximum de 158,40 francs le mètre carré de surface corrigée ne devait être appliqué qu'à l'achèvement des travaux, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; 

 PAR CES MOTIFS :

 REJETTE le pourvoi ; 

 ! Condamne les demandeurs, envers la société Le Logement Français, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

 Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du seize décembre mil neuf cent quatre vingt douze.