Cour de Cassation · civ1 — 4 novembre 1992

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

 Sur le pourvoi formé par Mme X..., née D... Anne, agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'ayant droit de M. Jacques X..., décédé, demeurant rue Saint-Pierre à Dun-sur-Auron (Cher),

 en cassation d'un arrêt rendu le 21 juillet 1988 par la cour d'appel de Bourges (1ère chambre), au profit :

 1°/ de M. Roland B..., demeurant ... (Cher),

 2°/ de Mme A..., veuve de M. B... Robert, demeurant La Chaussée, commune de Bussy à Dun-sur-Auron (Cher),

 tous deux pris en leur qualité d'héritiers de M. Robert B..., décédé,

 3°/ de M. Maxime C..., demeurant Les Y... Rolande à Dun-sur-Auron (Cher),

 4°/ de M. Albert E..., demeurant 25, rue des Nations Unies à Antony (Hauts-de-Seine),

 5°/ de M. Michel E..., demeurant ... à Dun-sur-Auron (Cher),

 défendeurs à la cassation ; La demanderesse invoque à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt :

 LA COUR, en l'audience publique du 16 juillet 1992, où étaient présents :

 M. de Bouillane de Lacoste, président, M. Viennois, conseiller rapporteur, MM. Fouret, Pinochet, Mme Lescure, Mme Delaroche, conseillers, Mme Z..., M. Charruault, conseillers référendaires, M. Lupi, avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Viennois, les observations de la SCP Boré et Xavier, avocat de Mme X..., de la SCP Peignot et Garreau, avocat de M. C..., de la SCP Rouvière, Lepitre et Boutet, avocat des consorts E..., les conclusions de M. Lupi, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; ! - Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que les consorts F... ont vendu, le 22 mars 1947, à M. C... la nue-propriété d'une maison d'habitation dont le prix a été converti en une rente viagère ; qu'en 1952, Mme F... a assigné M. C... en résolution de la vente pour non-paiement des arrérages ; qu'après de multiples décisions judiciaires, Mme F... a été, le 7 octobre 1980, déclarée propriétaire de l'immeuble ; qu'entre temps, M. C... avait vendu cet immeuble le 30 juillet 1971 à M. B... pour le prix de 100 000 francs par acte de M. X..., notaire ; que Mme F... a accepté de vendre, le 9 juillet 1981, l'immeuble à M. B... pour le prix de 250 000 francs fixé après expertise

ordonnée par voie de référé ; qu'à la suite de cette vente, M. B... a fait assigner M. C... pour faire constater qu'il lui avait vendu le 30 juillet 1971 un bien dont il n'était pas propriétaire et obtenir sa condamnation au paiement de 

 diverses sommes ; que, pour sa part, M. C... a fait assigner M. X..., notaire, en garantie des condamnations qui pourraient être prononcées contre lui à la demande de M. B..., en lui imputant un manquement à son devoir de conseil ; Sur le premier moyen, pris en ses trois branches :

 Attendu que Mme veuve X..., venant aux droits de son époux, reproche à l'arrêt infirmatif attaqué (Bourges, 21 juillet 1988) de l'avoir condamnée à garantir M. C... des condamnations prononcées contre lui à l'exception d'une somme de 100 000 francs, alors, selon le moyen, de première part, que le notaire n'est pas tenu d'informer les parties à l'acte de ce qu'elles savent ou doivent savoir ; qu'il ressort des constatations de l'arrêt que les parties à l'acte de vente -spécialement le vendeur- connaissaient la précarité du titre de propriété, objet d'une action en résolution ; qu'en reprochant au notaire de n'avoir pas, dans l'acte "formulé de réserve sur la qualité de vendeur" ou "mentionné la demande de résolution", la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations ; alors, de deuxième part, que les clauses déchargeant le vendeur de sa garantie d'éviction sont inefficaces lorsque l'éviction résulte d'un fait personnel du vendeur ; qu'il ressort des constatations de l'arrêt que l'éviction dont a été victime M. B... résultait de la résolution de la vente pour non-paiement par M. C... des arrérages de la rente stipulée comme prix de vente ; qu'en reprochant au notaire de n'avoir pas inséré à l'acte une clause de non-garantie qui ne pouvait pas être efficace, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations ; et alors, de troisième part, que la stipulation d'une clause de non-garantie est indifférente à l'efficacité ou la validité d'un acte de vente et relève de la seule détermination, par la volonté des parties de l'étendue de leurs obligations ; que, dès lors, le notaire ne peut ni l'insérer à l'acte contre la volonté de l'acquéreur, ni même le conseiller sans modifier substantiellement l'économie du contrat ; qu'en reprochant au notaire de n'avoir pas prévu de "décharge de responsabilité" du vendeur pour la garantie d'éviction sans rechercher si,

 en présence d'une telle clause, l'acheteur aurait persisté à acheter et au même prix, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ; Mais attendu, d'abord, que si la cour d'appel a relevé que les parties à l'acte de vente connaissaient l'existence d'une procédure de cassation et la précarité de la qualité de propriétaire de M. C..., il appartenait néanmoins en l'espèce au notaire, officier public, de renseigner les parties sur la portée exacte de leurs

engagements ; qu'en énonçant qu'aucune réserve ne figurait à l'acte sur la qualité du vendeur et qu'aucune référence n'était faite dans l'origine de propriété à la demande de résolution de la vente du 22 mars 1947 qui avait pourtant été publiée à la conservation des hypothèques le 13 mai suivant, la cour d'appel a pu en déduire que M. X... avait commis une faute engageant sa responsabilité ; Attendu, ensuite, sur les deuxième et troisième branches, que dans les conclusions déposées le 14 mai 1987 devant la cour d'appel, M. X... faisait valoir qu'il avait "particulièrement souligné" à M. C... "qu'il était souhaitable" qu'une clause déchargeant de toute garantie en cas d'éviction figurât à l'acte ; que Mme X... n'est, dès lors, pas recevable à soutenir devant la Cour de Cassation des moyens contraires à la thèse qu'elle a développée devant les juges du second degré ; d'où il suit que le moyen ne peut être accueilli ; Et sur le second moyen :

 Attendu qu'il est encore reproché à la cour d'appel d'avoir condamné Mme veuve X... à garantir M. C... de la condamnation à verser aux consorts B... une somme de 150 000 francs sur le fondement de l'article 1633 du Code civil, alors, selon le moyen, que le vendeur bénéficiaire d'une stipulation de non-garantie reste tenu de la restitution du prix calculé au jour de l'éviction sauf renonciation expresse de l'acquéreur ; que la cour d'appel a constaté que le notaire n'était pas tenu à garantir le vendeur de la restitution du prix encaissé le 30 juillet 1971, c'est-à-dire au jour de la vente ; qu'en le condamnant cependant à garantir le vendeur de

 son obligation de restituer la différence entre le prix encaissé et le prix de la chose vendue au jour de l'éviction, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant ainsi les articles 1147 et 1633 du Code civil ; Mais attendu que la cour d'appel ayant constaté que Mme F..., reconnue légitime propriétaire, avait consenti le 9 juillet 1981 à vendre à M. B... l'immeuble litigieux pour le prix de 250 000 francs, c'est sans violer les articles invoqués que la cour d'appel a décidé que le notaire était tenu à garantie pour l'augmentation de la valeur de l'immeuble résultant de la différence existant entre le prix de la vente consentie par Mme F... et celui de la vente effectuée précédemment par M. C... ; d'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS :

 REJETTE le pourvoi ;