Cour de Cassation · civ3 — 10 février 1993

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS 



 LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

 Sur le pourvoi formé par :

 18/ la société civile immobilière (SCI) Vence Côte-d'Azur, dont le siège social est ... (Meurthe-et-Moselle),

 28/ le syndicat secondaire de l'immeuble Athéna, agissant par son syndic en exercice la société Europ Azur, dont le siège social est ... à Cagnes-sur-Mer (Alpes-Maritimes),

 38/ le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Cariatides, agissant par son syndic en exercice la société Europ Azur, dont le siège social est ... à Cagnes-sur-Mer (Alpes-Maritimes),

 en cassation d'un arrêt n8 88/3022, rendu le 7 janvier 1991 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (17ème chambre), au profit de :

 18/ la société SOFAL, ... (8ème),

 28/ M. X..., demeurant ... (Alpes-Maritimes), pris en sa qualité de syndic à la liquidation des biens de la SCI Les Cariatides,

 38/ M. Michel Y..., pris en sa qualité d'administrateur judiciaire de la SCI Les Cariatides habitations, demeurant ... (Alpes-Maritimes),

 48/ Mme Z..., prise en sa qualité de seule et unique héritière de M. Robert Z..., décédé, domiciliée ..., l'Oxford à Cannes (Alpes-Maritimes),

 défendeurs à la cassation ;

 Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

 LA COUR, en l'audience publique du 5 janvier 1993, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mlle Fossereau, conseiller rapporteur, MM. Vaissette, Valdès, Capoulade, Deville, Darbon, Chemin, conseillers, Mme Cobert, M. Chapron, conseillers référendaires, M. Mourier, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;

 Sur le rapport de Mlle le conseiller Fossereau, les observations de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat de la SCI Vence Côte-d'Azur, du syndicat secondaire de l'immeuble Athéna et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Cariatides, de la SCP Vier et Barthélémy, avocat de la société Sofal, de la SCP Rouvière, Lepitre et Boutet, avocat de M. Michel Y..., ès qualités, et de Mme Z..., les conclusions de M. Mourier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

 Sur les deux moyens, réunis :

 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 7 janvier 1991, n8 19), que, par acte du 6 février 1976, les sociétés civiles immobilières "Les Cariatides habitations" et "Les Cariatides locaux 

 commerciaux" ont vendu en l'état futur d'achèvement avec "garantie intrinsèque" à la société civile immobilière Vence Côte-d'Azur (SCI) des studios, caves et parkings dans un immeuble dit "Athéna" et des parkings en sous-sol d'un bâtiment dit "G. cour intérieure couverte" faisant partie d'un même programme de construction ; que, par acte du 13 février 1976, la société financière SOFAL a consenti aux SCI Cariatides un crédit d'accompagnement ; que, par un autre acte du

13 février 1976, la SOFAL a accordé à ces SCI une garantie d'achèvement pour les immeubles Athéna et Cassandre ; qu'après le prononcé de la liquidation des biens des venderesses, la SCI Vence Côte-d'Azur, le syndicat des copropriétaires "de l'ensemble immobilier Les Cariatides" et le syndicat secondaire des copropriétaires de l'immeuble Athéna, invoquant l'inachèvement des voies d'accès aux parkings de cet immeuble et l'inexécution des parkings en sous-sol du bâtiment G, ont assigné la SOFAL en réalisation de sa garantie d'achèvement ;

 Attendu que la SCI Vence Côte-d'Azur et les deux syndicats font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande, alors, selon le moyen, "18) qu'il incombe aux juges de se prononcer sur tous les documents régulièrement versés aux débats et soumis à leur examen ; que, pour justifier que les deux conventions formaient un tout, les syndicats et la SCI Vence produisaient une lettre de la SOFAL également signée par le gérant des SCI Les Cariatides indiquant 

 que la garantie d'achèvement serait financée par le crédit d'accompagnement à hauteur de son montant et précisant ainsi les conditions communes de la garantie d'achèvement et du crédit d'accompagnement : signature concomitante de la vente de lots à la SCI Vence Côte-d'Azur pour 4 500 000 francs et des actes d'ouverture de crédit d'accompagnement et d'octroi de garantie d'achèvement et affectation hypothécaire de premier rang sur l'ensemble des lots de copropriété du programme ; qu'en affirmant que les deux conventions ne formaient pas un tout, sans se prononcer sur cette lettre soumise à son examen, la cour d'appel a violé l'article 1353 du Code civil ; 28) qu'en se bornant à affirmer, sans aucunement le justifier, que les deux conventions ne constituaient pas un tout, la cour d'appel a méconnu les exigences des articles 455 et 458 du nouveau Code de procédure civile ; 38) qu'en procédant à une analyse séparée des divers actes passés, sans rechercher, ainsi que l'y invitaient les 

 syndicats et la SCI dans leurs conclusions, s'il ne résultait pas du montage juridique et financier réalisé, imposé par les conditions mises par la SOFAL pour accorder aux SCI ses crédits que la SOFAL s'était engagée à substituer sa garantie à la garantie intrinsèque donnée par les SCI Vence Côte-d'Azur et à étendre sa garantie à tous les lots acquis pour le prix de 4 500 000 francs par cette SCI, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1134 du Code civil, L. 261-11, R. 261-18 et R. 261-21 du Code de la construction et de l'habitation ; 48) qu'il résulte des articles L. 261-11 et R. 261-21 du Code de la construction et de l'habitation que la garantie d'achèvement donnée par une banque ou un établissement financier a pour objet l'achèvement de l'immeuble tel qu'il a été vendu ; qu'ainsi que le soutenaient les syndicats et la SCI dans leurs conclusions et qu'il résulte de l'acte de vente signé par la SCI Vence Côte-d'Azur, l'immeuble Athéna, tel que vendu par les SCI Les Cariatides, comprenait les parkings sis sous la dalle cour intérieure G, qui, en outre, faisaient corps avec ceux sis dans les sous-sols de l'immeuble Athéna ; qu'en se bornant à affirmer que la garantie d'achèvement donnée par la SOFAL est limitée à l'immeuble qu'elle vise, sans rechercher si cet immeuble, tel qu'il avait été vendu par les SCI Les Cariatides, ne comprenait pas les parkings sis sous la cour intérieure G, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des

articles L. 261-11 et R. 261-21 du Code de la construction et de l'habitation ; 58) que la garantie 

 d'achèvement d'un immeuble étant indivisible, tous les acquéreurs de l'immeuble, quelle que soit la date de leur acquisition, peuvent en exiger l'exécution ; qu'en décidant que la garantie d'achèvement de l'immeuble était cantonnée à ceux ayant acquis leurs droits postérieurement à cet engagement, la cour d'appel a violé l'article R. 261-21 du Code de la construction et de l'habitation ; 68) qu'aux termes de l'article R. 261-17, la garantie d'achèvement de l'immeuble résulte soit de l'existence de conditions propres à l'opération (garantie intrinsèque), soit de l'intervention dans les conditions prévues par l'article R. 261-21 d'une banque ou d'un établissement financier habilité (garantie extrinsèque) ; qu'en accordant aux SCI venderesses un crédit d'accompagnement qui devait être utilisé, d'abord, pour 

 rembourser un prêt grâce auquel uniquement existaient les conditions propres à l'opération ayant permis aux SCI venderesses de faire état dans l'acte de vente à la SCI Vence Côte-d'Azur d'une garantie intrinsèque et, pour le surplus, pour permettre l'achèvement de l'immeuble, l'établissement financier qu'était la SOFAL s'obligeait à avancer aux SCI venderesses les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble ainsi que prévu par l'article R. 261-21 et, partant, s'engageait à ce que sa garantie d'achèvement ainsi donnée par cette ouverture de crédit se substitue à la garantie intrinsèque mentionnée dans l'acte de vente dont les conditions n'existaient plus du fait du remboursement du prêt par les SCI venderesses ; qu'en décidant le contraire, en analysant l'opération en une simple substitution de créanciers permettant le maintien des conditions de la garantie intrinsèque, la cour d'appel a violé les articles R. 262-27, R. 262-28 et R. 262-21 du Code de la construction et de l'habitation ; 78) qu'il était précisé dans l'acte, également signé le 13 février 1976, par lequel la SOFAL s'obligeait à avancer aux SCI venderesses ou à payer pour leur compte les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble que le crédit d'accompagnement qu'elle accordait par acte du même jour "devait être utilisé en priorité" ; qu'en analysant le crédit d'accompagnement en une avance 

 bancaire classique tout en relevant elle-même qu'il devait, pour le surplus, permettre de continuer la construction de l'immeuble et que ce crédit tendait au même objet que la garantie d'achèvement, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au 

 regard de l'article R. 261-21 du Code de la construction et de l'habitation ; 88) qu'il était stipulé dans l'acte d'ouverture de crédit d'accompagnement qu'étaient affectées hypothécairement 

 en premier rang au profit de la SOFAL les construtions édifiées ou en cours d'édification et leurs dépendances de l'ensemble immobilier qui comprendra six bâtiments, dont la désignation et le contenu étaient précisés ; qu'en ne recherchant pas si une telle garantie, exigée par la SOFAL, ne modifiait pas son analyse, les deux conventions ne constituassent-elles pas un tout, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles R. 261-21 du Code de la construction et de l'habitation et 1134 du Code civil" ;

 Mais attendu qu'ayant retenu que la garantie d'achèvement consentie

par la SOFAL était due pour les acquisitions postérieures à son engagement en ce qui concerne les voies d'accès aux parkings de l'immeuble Athéna, lesquelles, en raison de leur indivisibilité, profiteront à tous les copropriétaires y compris la SCI Vence Côte-d'Azur, la cour d'appel, qui a constaté que le bâtiment G était totalement indépendant des autres, a légalement justifié sa décision en retenant que la garantie de la SOFAL accordée pour l'immeuble Athéna, seul visé à l'acte du 13 février 1976, ne pouvait être étendue ni à d'autres bâtiments ni, rétroactivement, à des ventes antérieures à sa date telle celle du 6 février 1976, conclue avec garantie intrinsèque d'achèvement, entre les SCI Cariatides et la SCI Vence Côte-d'Azur, sauf stipulation expresse de substitution de garantie, laquelle n'était établie ni par l'engagement de la SOFAL ou un écrit émanant d'elle, ni par le crédit d'accompagnement limité à 6 500 000 francs, consenti séparément par la SOFAL, pour l'essentiel en vue du remboursement d'un prêt obtenu d'un particulier par les SCI Cariatides et, pour le surplus, en vue d'une avance de trésorerie pour la poursuite du chantier de l'immeuble Athéna, la constitution d'une hypothèque au profit de la SOFAL sur l'ensemble des ouvrages du programme immobilier des Cariatides ne modifiant pas l'économie de ces diverses conventions puisqu'elles ne formaient pas un tout ;

 PAR CES MOTIFS :

 REJETTE le pourvoi ; 

 ! Condamne les demandeurs , envers les défendeurs, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;