Cour de Cassation · civ3 — 10 mars 1993

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

 Sur le pourvoi formé par M. Pierreustave Marie J..., demeurant ... (Indre-et-Loire),

 en cassation d'un arrêt rendu le 2 avril 1991 par la cour d'appel d'Orléans (chambre civile), au profit du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Ilot V de la reconstruction de la ville de Tours, dont le siège est ... (Indre-et-Loire), représenté par son sydnic, la SARL Société de gestion immobilière, dite SGI, dont le siège est ... (Indre-et-Loire), elle-même représentée par son gérant en exercice,

 défendeur à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 3 février 1993, où étaient présents :

 M. Beauvois, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, MM. N..., A..., O..., G..., Z..., L..., E..., D..., K...
I..., M. X..., Melle H..., MM. Y..., M..., K...
F... Marino, M. Fromont, conseillers, M. B..., Mme C..., MM. Chapron, Pronier, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Melle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Chemin, les observations de la SCP Delaporte et Briard, avocat de M. J... et de la SCP Boré et Xavier, avocat du syndicat des copropriétés de l'ensemble immobilier Ilot V de la reconstruction de la ville de Tours, les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen :

 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 2 avril 1991), que M. Pierre J..., propriétaire d'un lot dans un immeuble en copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de résolutions adoptées par l'assemblée générale des copropriétaires ; Attendu que M. J... fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande en annulation de la résolution portant approbation des comptes, alors, selon le moyen, 18) "qu'il résulte du rapprochement de l'article 11 du décret de 1967 et de l'article 18, alinéa 4, modifié de la loi de 1965 imposant au syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat, que l'état des créances et des dettes visé à l'article 11 du décret de 1967 doit être nominatif ; qu'en effet, lorsque les dépenses sont groupées de manière globale sans préciser la cause de chaque débit ni la personne au profit de

laquelle elles ont été faites, les copropriétaires ne peuvent valablement exercer leur contrôle sur les comptes du syndic ; qu'ainsi, la cour d'appel en considérant que l'article 11 du décret de 1967 n'exige pas un état 

 nominatif des créances et des dettes, a violé par fausse interprétation le texte susvisé ; 28) que l'inobservation des formalités substantielles édictées par l'article 11 entraîne la nullité de la délibération sans qu'il soit nécessaire pour le copropriétaire demandeur d'établir que l'irrégularité de lanotification lui a causé un préjudice et qu'elle n'a pas permis à l'assemblée de se prononcer valablement sur les comptes ; qu'en exigeant de M. J... une telle preuve, l'arrêt attaqué a derechef violé l'article 11 modifié du décret de 1967 ; 38) que si l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit la mise à la disposition des propriétaires entre la convocation à l'assemblée et la tenue de celle-ci, des pièces justificatives des charges de copropriété, ces factures ne sont pas les documents visés par l'article 11 du décret et dont le défaut de notification entraîne ipso facto la nullité de la délibération ; qu'ainsi, la cour d'appel ne pouvait refuser d'annuler la résolution prise en méconnaissance des prescriptions de l'article 11 en invoquant la possibilité laissée aux copropriétaires de prendre connaissance des pièces justificatives dans les bureaux du syndic ; Mais attendu qu'abstraction faite d'un motif surabondant, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant que les documents notifiés aux copropriétaires leur permettaient de se prononcer en toute connaissance de cause sur les comptes de l'exercice 1985-1986 ; Mais sur le second moyen :

 Vu l'article 1382 du Code civil ; Attendu que, pour débouter M. J... de sa demande en annulation de la résolution accordant à la société Esys, exploitante de la chaufferie collective chargée de la gestion, de la répartition et du quittancement des redevances individuelles, une somme forfaitaire annuelle pour la prise en charge par elle des frais de recouvrement contentieux, charges financières et risque du croire engendrés par la défaillance des abonnés, l'arrêt retient que cette résolution s'analyse en un préfinancement des frais et 

 en une assurance des risques d'impayés définitifs, et n'est pas contraire à l'intérêt général ; que les conditions d'un abus de majorité ne sont pas réunies ; Qu'en statuant ainsi, tout en relevant que cette résolution correspondait à l'intérêt particulier des copropriétaires bailleurs constituant les deux tiers des copropriétaires, en les déchargeant pour les prestations de chauffage et d'eau chaude du souci de locataires insolvables, la cour d'appel, qui n'a pas recherché si

cette résolution ne désavantageait pas les autres copropriétaires, n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ; PAR CES MOTIFS :

 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté M. J... de sa demande en annulation de la deuxième résolution de l'assemblée générale du 19 novembre 1986, l'arrêt rendu le 2 avril 1991, entre les parties, par la cour d'appel d'Orléans ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bourges ; Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Ilot V de la reconstruction de la ville de Tours, envers M. J..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel d'Orléans, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du dix mars mil neuf cent quatre vingt treize.