Cour de Cassation · civ3 — 24 mars 1993

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS 



 LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

 Sur le pourvoi formé par :

 18) M. André F..., 

 28) Mme Françoise A..., épouse F...,

 demeurant ensemble 10, Terrasse du Front du Médoc à Bordeaux (Gironde),

 en cassation d'un arrêt rendu le 1er juillet 1991 par la cour d'appel de Bordeaux (1ère chambre), au profit de :

 18) Mme Marcelle Y..., veuve X...
E..., demeurant ...,

 28) M. Alain E..., demeurant ...,

 38) M. C... Mele, agent immobilier, demeurant ... (Gironde),

 défendeurs à la cassation ;

 Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

 LA COUR, en l'audience publique du 16 février 1993, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Giannotti, conseiller rapporteur, MM. Cathala, Douvreleur, Peyre, Aydalot, Boscheron, conseillers, MM. Chollet, Pronier, conseillers référendaires, M. Mourier, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;

 Sur le rapport de Mme le conseiller Giannotti, les observations de Me Le Prado, avocat des époux F..., de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat des consorts E..., de la SCP Boré et Xavier et la SCP Lemaitre et Monod, avocats de M. D..., les conclusions de M. Mourier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

 Sur le premier moyen :

 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 1er juillet 1991), que, par l'intermédiaire de M. D..., agent immobilier, les époux F... ont acquis une propriété des consorts E..., par acte authentique du 27 octobre 1984 ; qu'aussitôt après la vente, ayant découvert l'existence de termites dans la maison d'habitation, les époux F..., invoquant l'obligation de garantie des vendeurs et le manquement à son devoir de conseil de l'agent immobilier, ont sollicité soit l'annulation de la vente, soit la réparation du préjudice résultant des dégradations causées par les insectes ;

 Attendu que les époux F... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande dirigée contre les consorts E..., alors, selon le moyen, "18) que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; que l'expert judiciaire Filhol avait conclu que les consorts E..., qui habitaient l'immeuble depuis vingt ans, ne pouvaient ignorer la présence de termites au moment de la vente et que la cour d'appel a dénaturé 

 par omission ce rapport, violant ainsi l'article 1134 du Code civil ; 28) que les époux F... établissent par les attestations, au demeurant irrégulières en la forme, du charpentier-couvreur Jean-Pierre Z... et du plombier-zingueur Jean B..., que chacun de ces artisans avait, à l'occasion de travaux effectués dans le courant de l'année 1970, constaté que "les bois" étaient termités,

et même, pour l'un d'eux, fortement termité et averti soit M. E..., selon l'un, soit M. et Mme E..., selon l'autre, ce dernier déclarant avoir insisté sur l'urgence d'un "détermitage", la cour d'appel ne pouvait écarter ces témoignages en raison de leur seule date ; que la cour d'appel n'a, en effet, pas constaté que depuis l'intervention de MM. Z... et B..., les consorts E... avaient fait effectuer un traitement anti-termites ; que faute d'une telle constatation, elle a entaché sa décision de manque de base légale, au regard des articles 1643, 1644 et 1645 du Code civil ; 38) qu'étant constant que les consorts E..., qui habitaient l'immeuble depuis vingt ans, ne pouvaient ignorer la présence de termites, au moins depuis 1970, la cour d'appel ne pouvait décharger les vendeurs de leur obligation de garantie et qu'en statuant comme elle l'a fait, elle a violé les articles 1643, 1644 et 1645 du Code civil" ;

 Mais attendu qu'ayant souverainement apprécié la valeur probante et la portée des attestations, ainsi que celles du rapport d'expertise qu'elle n'a pas dénaturé, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant que, s'agissant d'un vice caché, la clause de non-garantie, stipulée à l'acte de vente, devait produire son effet en l'absence de preuve de la connaissance par les vendeurs de la présence de termites, cette preuve ne pouvant être déduite des investigations techniques de l'expert indiquant que la présence de parasites ne pouvait être décelée que par des spécialistes de traitement des bois et que les attaques de termites n'étaient pas régulières et continues, ce qui ne permettait pas de considérer que la preuve de la connaissance du vice par les vendeurs pouvait résulter de témoignages d'artisans se rapportant à une époque antérieure de quatorze années à la vente, alors que d'autres artisans intervenus plus récemment, notamment en 1976, attestaient ne pas avoir décelé la présence de termites à l'occasion de travaux d'aménagement, de solivage, de remplacement et d'entretien de planchers et de couverture ;

 Sur le second moyen :

 Attendu que les époux F... font grief à l'arrêt de les débouter de leur action en responsabilité contre l'agent immoblier, alors, selon le moyen, "18) que l'agent immoblier a un devoir d'information ; qu'ayant constaté que M. D..., agent immobilier, est un professionnel et que la présence de termites avait un caractère "notoire" à Latresne, lieu de situation de l'immeuble vendu, la cour d'appel aurait dû en déduire que M. D... avait manqué à son obligation d'information en ne conseillant pas aux époux F... de se faire assister d'un spécialiste ; qu'en statuant autrement, au prétexte que l'agent immobilier avait pu croire que les acheteurs qui avaient visité l'immeuble avec un artisan-couvreur disposaient de conseils techniques propres à les éclairer bien qu'il ne puisse se décharger de son obligation de conseil sur un tiers, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ; 28) qu'ayant constaté, par ailleurs, que le fait que les époux F... se soient fait accompagner d'un artisan-couvreur n'était pas de nature à établir leur connaissance du vice et que la présence des termites ne pouvait être décelée par un entrepreneur non spécialisé, la cour d'appel ne pouvait, sans se contredire, admettre que l'agent immobilier ait pu "raisonnablement" considérer que les époux F... disposaient de conseils techniques propres à les éclairer du seul

fait de la présence de cet artisan-couvreur ; qu'elle a, de ce chef, violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ;

 Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que les époux F... ayant visité l'immeuble à plusieurs reprises et s'étant fait accompagner par un artisan-couvreur, l'agent immobilier avait pu raisonnablement considérer qu'ils avaient disposé de conseils techniques propres à les éclairer, sans qu'il ait été nécessaire de leur conseiller de se faire assister par un spécialiste et que la présence de termites dans la région, à la supposer notoire, ne pouvait davantage être ignorée d'un artisan-couvreur que d'un agent immobilier, la cour d'appel a pu en déduire, sans contradiction avec le fait d'admettre que la présence de cet artisan n'était pas de nature à établir la connaissance du vice par les époux F..., que la preuve de la faute de l'agent immobilier n'était pas rapportée ;

 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 PAR CES MOTIFS :

 REJETTE le pourvoi ;

 Condamne les époux F..., envers les consorts E... et M. D..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

 Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt-quatre mars mil neuf cent quatre vingt treize.