Cour de Cassation · civ3 — 15 décembre 1993

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


 LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


 Sur le pourvoi formé par la SCP Laureau et Jeannerot, dont le siège est ... (Yvelines), agissant en qualité d'administrateur judiciaire de M. Gilles C..., exerçant sous l'enseigne "Immobilière Gilles C... service entretien", lequel demeure ... à Saint-Cyr-l'Ecole (Yvelines), en cassation d'un arrêt rendu le 27 juin 1991 par la cour d'appel de Versailles (1ère chambre section 1), au profit de :


 1 ) M. Jean X..., demeurant ... à Mareil-sur-Mauldre (Yvelines),


 2 ) M. Marc Y..., demeurant ... à Mareil-sur-Mauldre (Yvelines), et actuellement ... (Hauts-de-Seine),


 3 ) M. François-Xavier Z..., demeurant ... à Mareil-sur-Mauldre (Yvelines),


 4 ) M. Claude A..., demeurant ... à Mareil-sur-Mauldre (Yvelines),


 5 ) Mme Françoise B..., née Helary, demeurant ... à Mareil-sur-Mauldre (Yvelines),


 6 ) M. Serge D..., demeurant ... à Mareil-sur-Mauldre, et actuellement 335, chemin du Bois Comtal à Charly (Rhône),


 7 ) M. Michel E..., demeurant ... à Mareil-sur-Mauldre (Yvelines), défendeurs à la cassation ;


 La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt ;


 LA COUR, en l'audience publique du 10 novembre 1993, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Capoulade, conseiller rapporteur, MM. Cathala, Valdès, Deville, Melle Fossereau, MM. Chemin, Fromont, conseillers, Mme Cobert, M. Chapron, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Melle Jacomy, greffier de chambre ;


 Sur le rapport de M. le conseiller Capoulade, les observations de la SCP Defrenois et Levis, avocat de la SCP Laureau et Jeannerot, ès qualités, de la SCP Gauzès et Ghestin, avocat de MM. X..., Y..., Z..., A..., Mme B..., MM. D... et E..., les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;


 Sur le premier moyen :


 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 27 juin 1991), que l'ensemble immobilier du Parc de Mareil est régi par un cahier des charges établi le 10 juillet 1974, modifié le 9 août 1984, comprenant un règlement et les statuts d'une association foncière urbaine libre (AFUL) ; que le cahier des charges stipule que le règlement fixe les règles d'intérêt général, ainsi les servitudes réciproques et perpétuelles, au profit et à la charge des lots de l'ensemble, étant précisé que tous les propriétaires successifs de lots doivent se conformer aux obligations résultant du règlement et des statuts de l'AFUL ; que ce cahier des charges prévoit que les parties privées, comprises à l'intérieur du centre commercial, pourront être utilisées à l'exercice de tous commerces et industries et, éventuellement, à l'habitation ; que, par acte du 7 juin 1989, M. X... et plusieurs autres propriétaires de parcelles situées dans l'ensemble ont assigné M. C..., actuellement en redressement judiciaire, propriétaire de la parcelle destinée au centre commercial, pour lui faire interdire de construire, en exécution d'un permis de construire, vingt pavillons, outre le centre commercial ;


 Attendu que les administrateurs au redressement judiciaire de M. C... font grief à l'arrêt de déclarer recevable l'action de propriétaires, en vue d'interdire toute autre construction que le centre commercial sur la parcelle destinée à cet effet, alors, selon le moyen, "que les acquéreurs de parcelles comprises dans un ensemble immobilier, lorsque leur action est fondée sur la violation d'une règle d'urbanisme, doivent justifier d'un préjudice personnel et direct, causé par cette violation ; qu'ainsi, la cour d'appel, en statuant comme elle l'a fait, sans rechercher si les consorts X... et autres justifiaient d'un préjudice personnel et direct causé par le non-respect de l'affectation prétendument décidée par l'association foncière, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1er et suivants de la loi du 21 juin 1865, L. 322-1 et L. 322-2 du Code de l'urbanisme" ;


 Mais attendu que la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant exactement que tout propriétaire de parcelle comprise dans le périmètre d'une association foncière urbaine libre, invoquant la violation d'une stipulation du cahier des charges et non celle d'une règle d'urbanisme, est recevable à exiger des autres propriétaires de parcelles comprises dans le même périmètre, le respect des conditions du cahier des charges, sans être tenu de justifier que la violation du contrat lui cause un préjudice personnel et direct ;


 Sur les deuxième et troisième moyens, réunis :


 Attendu que les administrateurs au redressement judiciaire de M. C... font grief à l'arrêt d'interdire toute construction, aménagement ou affectation ne constituant pas le centre commercial sur la parcelle à ce destinée, alors, selon le moyen, "1 / que l'article 6 du titre I du cahier des charges et statuts de l'AFUL parc de Mareil stipulait en ces termes clairs et précis que "les parties privées sont destinées à être vendues en toute propriété par lot, pour être affectées à l'habitation, à l'exception de celles comprises à l'intérieur du centre commercial qui peuvent éventuellement être utilisées à l'exercice de tous commerces et industries et éventuellement à l'habitation" ; qu'ainsi, la parcelle en cause était affectée à un centre commercial comme à l'habitation et qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a dénaturé le sens clair et précis de cette stipulation et a donc violé l'article 1134 du Code civil ; 2 / que les associations foncières urbaines libres doivent avoir nécessairement pour objet, la réalisation de travaux ou la prestation de services de caractère immobilier et d'intérêt collectif, en sorte qu'elles n'ont pas légalement le pouvoir d'édicter des règles d'urbanisme ou de donner à des parcelles une affectation déterminée ; qu'ainsi, la cour d'appel, en statuant comme elle l'a fait, bien que l'AFUL parc de Mareil, en se reconnaissant la possibilité de donner à la parcelle litigieuse une affectation déterminée eût outrepassé son objet, a violé les articles 1er et suivants de la loi du 21 juin 1865, L. 322-1 et L. 322-2 du Code de l'urbanisme ; 3 / que l'article 2 du titre II des statuts de l'AFUL parc de Mareil, en ce qu'il édicte des règles d'urbanisme, est illicite comme contraire aux objets limitativement prévus que la loi assigne aux associations foncières urbaines libres, en sorte que la réglementation de l'affectation des sols qui a été prise sur le fondement de cet article est inopposable aux membres de l'association ;

 qu'en décidant le contraire, la courd'appel a violé les articles 1er et suivants de la loi du 21 juin 1865, L. 322-1 et L. 322-2 du Code de l'urbanisme ; 4 / que si les propriétaires peuvent établir sur leur propriété telles servitudes que bon leur semble, c'est à la condition que ces servitudes ne soient pas contraires à l'ordre public ; que les servitudes d'urbanisme prévues par l'association foncière urbaine libre parc de Mareil, en ce qu'elles règlementent l'affectation d'une parcelle méconnaissent les règles d'ordre public résultant du plan d'occupation des sols ;

 qu'ainsi, en les déclarant opposables à M. C..., la cour d'appel a violé l'article 686 du Code civil et L. 123-1 du Code de l'urbanisme" ;


 Mais attendu que la cour d'appel a, sans dénaturation, légalement justifié sa décision de ce chef, d'une part, en constatant que les conditions d'utilisation des parcelles résultaient du cahier des charges et non des statuts de l'association foncière urbaine libre et, d'autre part, en retenant qu'il n'était pas établi que ces stipulations soient contraires aux règles d'urbanisme en vigueur ;


 Sur le quatrième moyen :


 Attendu que les administrateurs au redressement judiciaire de M. C... font grief à l'arrêt de déclarer l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme inapplicable en la cause, alors, selon le moyen, "que si une construction a été édifiée conformément au permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes publiques d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé ou son illégalité constatée par la juridiction administrative ;

 qu'en l'espèce, le Conseild'Etat a, par un arrêt irrévocable, confirmé la légalité du permis de construire ;

 qu'ainsi, la cour d'appel a violé l'article L.480-13 du Code de l'urbanisme" ;


 Mais attendu que la cour d'appel a exactement retenu que les dispositions de l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme étaient inapplicables aux actions fondées sur la violation des stipulations d'un cahier des charges s'imposant, avec valeur contractuelle, aux propriétaires de parcelles situées dans le périmètre de l'association ;


 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE le pourvoi ;


 Dit n'y avoir lieu à indemnité en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;


 Condamne la SCP Laureau et Jeannerot, ès qualités, envers les défendeurs, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du quinze décembre mil neuf cent quatre-vingt-treize.