Cour de Cassation · civ3 — 11 mai 1994

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


 LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


 Sur le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Massy Vallée I, à Massy (Essonne), agissant poursuites et diligences en la personne de son syndic la société Cabinet Petitjean, dont le siège social est ... (16ème), en cassation d'un arrêt rendu le 30 octobre 1990 par la cour d'appel de Paris (23ème chambre - section A), au profit :


 1 ) de la société anonyme d'habitations à loyer modéré (HLM) Travail et propriété, dont le siège social est ... (15ème),


 2 ) de la Société centrale immobilière de construction de l'Ile-de-France dite "SCIC Ile-de-France", dont le siège social est à Paris (15ème), 4, place Raoul Dautry,


 3 ) de la Société centrale immobilière de la caisse des dépôts dite SCICD, dont le siège social est à Paris (15ème), 4, place Raoul Dautry, prise en la personne de son conseil d'administration, domicilié en cette qualité audit siège, et actuellement société en liquidation prise en la personne de son liquidateur amiable la société Adexi, dont le siège social est à Paris (8ème), ...,


 4 ) de la Société auxiliaire de matériels pour le syndicat intercommunal de Massy et Antony pour le chauffage urbain dite "SAM Y...", société à responsabilité limitée, dont le siège social est ... (16ème),


 5 ) du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence Vallée II, dont le siège est ... (Essonne), pris en la personne de son syndic en exercice la Société d'administration financière et technique des immeubles "SAFTI" y domicilié en cette qualité,


 6 ) de M. Eugène X..., notaire associé actuellement de la société Fabienne Jourdain Thomas et Eugène X..., notaires associés, demeurant en cette qualité, ... (3ème), défendeurs à la cassation ;


 Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;


 LA COUR, en l'audience publique du 22 mars 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Capoulade, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Deville, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Fromont, Villien, Bourrelly, conseillers, Mme Cobert, M. Chapron, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;


 Sur le rapport de M. le conseiller Capoulade, les observations de Me Luc-Thaler, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Massy Vallée I à Massy, de Me Cossa, avocat de la société HLM Travail et propriété, de la SCIC Ile-de-France et de la SCICD, de Me Baraduc-Benabent, avocat de la SAM Y..., de la SCP Boré et Xavier, avocat de M. X..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;


 Sur le premier moyen :


 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 30 octobre 1990), que la société d'habitations à loyer modéré Travail et Propriété a fait édifier, pour les vendre à terme, par lots, un groupe de bâtiments, dont le raccordement au chauffage urbain, prévu par le cahier des charges de la zone à urbaniser en priorité (ZUP), approuvé par le préfet et publié en 1966, a été réalisé par la Société auxiliaire de matériels pour le syndicat intercommunal de Massy et Antony pour le chauffage urbain (SAM Y...) ; que les acquéreurs s'engageaient, dans les contrats de vente, à observer le règlement de copropriété et que celui-ci rappelait les dispositions du cahier des charges de la ZUP, reproduisait et annexait une lettre adressée, le 2 mai 1979, par la SAM Y... accordant le bénéfice du paiement différé pour le coût du raccordement au chauffage urbain, le solde dont le montant était déterminé, étant payable par tous les copropriétaires et réparti entre eux selon une quote-part fixée par ce même règlement ;

 que la SAM Y... a assigné le syndicat des copropriétaires "Résidence Massy-Vallée I" en paiement des échéances arriérées ;


 Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen, "1 ) que l'obligation litigieuse étant définie par un règlement de copropriété qui ne peut légalement la poser, auquel les contrats de vente se réfèrent par triple renvoi, les juges du fond ne pouvaient admettre, sans violer l'article 1134 du Code civil, que cette obligation ait été acceptée par les acquéreurs ; 2 ) qu'en admettant qu'un règlement de copropriété pouvait être la source d'une obligation relative au prix de vente, la cour d'appel a violé l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; 

 3 ) que, et subsidiairement, la cour d'appel, invitée par le syndicat à se demander si le mécanisme de renvois mis en oeuvre ne constituait pas une combinaison dolosive, exclusive d'un consentement valable des acquéreurs à un supplément de prix, ne pouvait, comme elle l'a fait, omettre de répondre à cette question sans entacher sa décision d'un défaut de base légale au regard des articles 1116 et suivants du Code civil" ;


 Mais attendu qu'ayant relevé que les actes de vente stipulaient que les acquéreurs étaient tenus d'exécuter et de respecter scrupuleusement les charges et conditions résultant du règlement de copropriété et qu'ils acquitteraient, à compter de leur entrée en jouissance, leur quote-part dans les frais de raccordement, la cour d'appel, qui n'a constaté aucune dissimulation, ni confusion dans les pièces produites, en a justement déduit que l'obligation d'acquitter le solde du coût de raccordement au chauffage urbain résultait des contrats de vente pour les acquéreurs qui avaient pu vérifier l'étendue de cette obligation lors de l'échange des consentements ;


 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


 Sur le second moyen :


 Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande de la SAM Y... en paiement de travaux commandés par la société venderesse et de dire que leur règlement n'incombe pas à celle-ci, alors, selon le moyen, "1 ) que, déduisant d'un mandat l'existence d'une obligation des acquéreurs à l'égard de la société Y..., la cour d'appel, qui s'est fondée sur un moyen non invoqué par cette société, a violé les articles 4 et 16 du nouveau Code de procédure civile ; 2 ) qu'en retenant que la stipulation des contrats donnant mandat au maître de l'ouvrage de passer les conventions nécessaires à la construction de l'immeuble devant comprendre les appartements vendus en état de futur achèvement, permettait d'imposer à l'acquéreur un supplément de prix, la cour d'appel a dénaturé cette stipulation exclusivement destinée, selon son indication expresse, à assurer la sécurité des conventions nécessaires tant à la construction des bâtiments qu'à leur mise en état d'habitabilité, et a violé l'article 1134 du Code civil ; 3 ) que, très subsidiairement, si la cour d'appel avait entendu voir dans la stipulation des contrats de vente relative aux charges la source d'une obligation à l'égard de la société Y..., elle aurait dénaturé cette stipulation comme celles auxquelles cette stipulation se réfère, et violé l'article 1134 du Code civil ; 4 ) que, si les acquéreurs avaient eu une quelconque obligation à l'égard de la société Y..., la cour d'appel n'aurait pu, en tout état de cause, condamner le syndicat à exécuter cette obligation, sans violer les articles 14 et 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis" ;


 Mais attendu que le syndicat, constitué par la collectivité des copropriétaires, ayant qualité pour agir, tant en demande qu'en défense, en ce qui concerne les parties communes , ainsi qu'en raison d'un intérêt collectif partagé de la même manière par tous les copropriétaires, la cour d'appel a, sans modifier l'objet du litige, ni dénaturer les clauses des actes de vente relatives au mandat et aux charges, légalement justifié sa décision de ce chef en retenant que le solde du coût de raccordement des bâtiments au chauffage urbain était dû par le syndicat des copropriétaires en exécution d'une obligation résultant des contrats de vente eux-mêmes ;


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE le pourvoi ;


 Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Massy Vallée I, envers les défendeurs, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du onze mai mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.