Cour de Cassation · civ3 — 12 octobre 1994

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


 LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


 Sur le pourvoi formé par :


 1 / M. Gérard X...,


 2 / Mme Dominique Z..., demeurant ensemble 39, avenue Rapp à Paris (7e), en cassation d'un arrêt rendu le 25 mars 1992 par la cour d'appel de Paris (7e chambre, section A), au profit de M. Didier Y..., demeurant ... (7e), défendeur à la cassation ;


 Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;


 LA COUR, en l'audience publique du 20 juillet 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chollet, conseiller référendaire rapporteur, MM. Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, M. Bourrelly, conseillers, M. Pronier, conseiller référendaire, M. Vernette, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;


 Sur le rapport de M. le conseiller référendaire Chollet, les observations de la SCP Gauzès et Ghestin, avocat de M. X... et de Mme Z..., de Me Choucroy, avocat de M. Y..., les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;


 Sur le premier moyen :


 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 25 mars 1992), que, par acte sous seing privé du 30 novembre 1981, la société GAN-Vie a donné un appartement en location à M. X..., pour une durée de six ans et quinze jours ; qu'à l'échéance de ce contrat, les parties ont conclu un second contrat pour une durée de six ans à compter du 1er janvier 1988 ; que M. Y..., qui a acquis l'immeuble le 15 décembre 1989, a sollicité la résiliation en raison d'infractions aux clauses du bail ;


 Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de déclarer valables les baux conclus les 30 novembre 1981 et 20 novembre 1987, alors, selon le moyen, "1 ) que les locaux relevant du domaine d'application de la loi du 1er septembre 1948 ne peuvent faire l'objet d'un bail à loyer libre que s'ils satisfont aux normes de confort et d'habitabilité établies par décret et s'ils ont fait l'objet d'un constat d'huissier dans les trois mois de la prise de possession des lieux ; qu'en refusant de rechercher si le bail "à loyer libre", conclu en 1981, satisfaisait à ces exigences, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'ancien article 3 sexies, alors applicable, de la loi du 1er septembre 1948 ; 2 ) qu'il incombe au propriétaire d'établir que le local relevant du domaine d'application de la loi du 1er septembre 1948 satisfait aux normes permettant d'établir un bail à loyer libre ; qu'en énonçant qu'il appartenait au locataire de faire établir un état contradictoire des lieux, la cour d'appel a renversé la charge de la preuve, violant l'article 1315 du Code civil ; 3 ) que le bail conclu en 1987, en renouvellement de celui conlu en 1981, ne peut être régulier dès lors que le premier était entaché d'irrégularité ;

 qu'en énonçant que le second bail aurait régularisé le premier, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ; 4 ) que la renonciation à un droit ne peut se présumer ; qu'en énonçant que M.

Boisseau aurait renoncé à se prévaloir des dispositions de la loi du 1er septembre 1948 en signant un nouveau bail sur le fondement de l'article 21 de la loi du 23 décembre 1986, sans rechercher, comme il lui était demandé, si les locaux satisfaisaient aux conditions prévues par le décret pris en application de l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de ces dispositions" ;


 Mais attendu qu'ayant retenu qu'il n'était nullement établi que le bail du 30 novembre 1981 était soumis à la loi du 1er septembre 1948 et qu'en signant un second bail le 20 novembre 1987 au visa de l'article 21 de la loi du 23 décembre 1986, le locataire avait manifesté de façon non équivoque sa volonté de renoncer aux droits qu'il pouvait tenir de la loi du 1er septembre 1948, la cour d'appel, qui n'a pas relevé que le second bail avait régularisé le premier, a légalement justifié sa décision de ce chef, sans avoir à procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes et sans inverser la charge de la preuve ;


 Mais sur le second moyen :


 Vu l'article 1134 du Code civil ;


 Attendu que pour prononcer la résiliation du bail, l'arrêt retient que la gravité des manquements du locataire résulte d'un ensemble d'éléments, et notamment que M. X... a reçu, pendant plusieurs mois, à son domicile privé, du courrier destiné à une société SOFA, en infraction à une clause de son bail stipulant, sous la rubrique "destination des locaux", "habitation à l'exclusion de toute activité professionnelle ou commerciale" ;


 Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté qu'il n'était pas établi que la société Sofa ait eu son siège dans les lieux loués et sans caractériser l'exercice d'une activité commerciale ou professionnelle, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;


 PAR CES MOTIFS :


 CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a déclaré valables les baux des 30 novembre 1981 et 20 novembre 1987, l'arrêt rendu le 25 mars 1992, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;


 Condamne M. Y..., envers M. X... et Mme Z..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;


 Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Paris, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du douze octobre mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.