Cour de Cassation · civ3 — 2 février 1994

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


 LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


 Sur le pourvoi formé par la société civile immobilière ..., dont le siège est sise ... (Hauts-de-Seine), en cassation d'un arrêt rendu le 7 juin 1991 par la cour d'appel de Versailles (3e chambre), au profit de :


 1 / Mme Hanna Y..., née X...,


 2 / M. Jacques Y..., demeurant tous deux ... (Hauts-de-Seine), défendeurs à la cassation ;


 Les époux Y... ont formé, par un mémoire déposé au greffe le 23 juin 1992, un pourvoi incident contre le même arrêt ;


 La demanderesse au pourvoi principal, invoque à l'appui de son recours, un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;


 Les demandeurs au pourvoi incident, invoquent à l'appui de leur recours, un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;


 LA COUR, en l'audience publique du 20 décembre 1993, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Valdès, conseiller rapporteur, MM. Cathala, Capoulade, Deville, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Fromont, Mme Borra, conseillers, Mme Cobert, M. Chapron, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Marcelli, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;


 Sur le rapport de M. le conseiller Valdès, les observations de la SCP Peignot et Garreau, avocat de la SCI ..., de la SCP Lemaître et Monod, avocat des époux Y..., les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;


 Sur le moyen unique du pourvoi principal :


 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 7 juin 1991), que, par contrat préliminaire, la société civile immobilière du ... et ... (SCI) s'est engagée à réserver aux époux Y..., moyennant le prix de 2 040 000 francs, divers lots de copropriété à livrer dans les douze mois de l'acte de vente dans un immeuble qu'elle projetait de réaliser ; que le calendrier financier prévoyait le règlement du prix à raison de 5 % à la réservation, 30 % à la signature de l'acte de vente, 15 % à la réalisation du plancher bas du rez-de-chaussée, 10 % à la réalisation du plancher bas du premier étage, 10 % à la mise hors d'eau, 10 % à la pose des menuiseries, 10 % aux plâtres en cours, 5 % aux peintures en cours, et 5 % à la remise des clés ;

 qu'au 11 avril 1989, date de signature de l'acte de vente reproduisant les modalités de règlement prévues au calendrier et fixant la livraison de l'immeuble lors de la constatation de l'achèvement, soit au premier trimestre 1990 au plus tard, les époux Y... avaient réglé la somme de 1 020 000 francs, soit les trois premiers versements prévus au calendrier représentant 50 % du prix ;

 qu'après cinq autres versements effectués les 30 avril, 16 juin, 7 juillet, 26 juillet et 2 novembre 1989 portant à 95 % du prix le total des sommes payées, les époux Y... ont, le 29 janvier 1990, assigné la SCI en achèvement de l'immeuble sous astreinte et en paiement de dommages-intérêts ;


 Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de dire qu'en exigeant des versements anticipés par rapport au calendrier contractuel, elle avait causé un préjudice financier aux époux Y..., et de la condamner à indemniser ces derniers, alors, selon le moyen, "que l'acte de vente stipulait uniquement que le vendeur s'obligeait à achever l'immeuble conformément aux plans d'exécution et au devis descriptif, au plus tard le premier trimestre de l'année 1990, l'échelonnement du règlement du prix étant par ailleurs précisé sans indication de date, de sorte que seules entraient dans le champ contractuel délimité par les parties, outre l'acte, les plans d'exécution et les deux descriptifs, si bien qu'en qualifiant de document contractuel le planning financier établi séparément à titre purement indicatif, pour en déduire que le paiement anticipé, par rapport aux dates de versement y figurant, avait causé aux acquéreurs un préjudice financier devant être réparé, la cour d'appel a méconnu la loi des parties en violation des dispositions des articles 1134 et 1147 du Code civil" ;


 Mais attendu que la SCI ayant, dans ses conclusions d'appel, invoqué les modalités de paiement prévues au calendrier financier établi dans le contrat préliminaire, repris dans l'acte de vente et précisant les dates de réalisation des étapes de construction et les pourcentages du prix à payer à chaque étape, n'est pas recevable à présenter un moyen contraire à ses propres écritures ;


 Sur le moyen unique du pourvoi incident :


 Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt de dire qu'il n'y a pas lieu de condamner la SCI au paiement d'une astreinte, alors, selon le moyen, "1 ) que l'acquéreur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement ne devant payer le prix qu'à mesure de l'avancement des travaux, le vendeur ne peut recevoir le pourcentage maximum réglementairement fixé pour chaque étape de construction, avant que cette étape ne soit atteinte ; qu'ainsi, en considérant que les versements effectués par les époux Y... avaient pu atteindre la limite de 95 % du prix de vente, dès lors que cette limite n'a pas été dépassée jusqu'à achèvement des travaux, la cour d'appel a violé les articles L. 261-3 et R. 261-14 du Code de la construction et de l'habitation ; 2 ) que le contrat préliminaire stipulait que les paiements devaient avoir lieu par tranches successives "à la réservation, à la signature, à la réalisation du plancher bas du rez-de-chaussée puis du premier étage, à la mise hors d'eau, à la pose des menuiseries, aux plâtres, aux peintures et enfin à la remise des clefs" ; qu'ainsi, en considérant que "la SCI était en droit de réclamer 10 % en cours de réalisation des plâtres et 5 % en cours de réalisation des peintures, dès lors que le total des versements n'exédait pas 95 % du prix", la cour d'appel a dénaturé les clauses claires du contrat et a violé, par suite, l'article 1134 du Code civil" ;


 Mais attendu qu'ayant exactement retenu que si l'article R 261-14 du Code de la construction et de l'habitation prévoit que si les paiements ne peuvent excéder 95 % à l'achèvement de l'immeuble, il y a lieu d'en déduire qu'à cette date l'ensemble des paiements effectués antérieurement ne doit pas dépasser le pourcentage prévu, la cour d'appel, qui, par une interprétation nécessaire, exclusive de dénaturation, des clauses ambiguës de la convention des parties, a relevé que la SCI était en droit de réclamer 10 % à la pose des menuiseries, 10 % en cours de réalisation des plâtres et 5 % en cours de réalisation des peintures, dès lors que le total de ces versements n'excédait pas 95 % du prix à l'achèvement de l'immeuble, a légalement justifié sa décision de ce chef ;


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE les pourvois ;


 Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;


 Les condamne, ensemble, aux frais d'exécution du présent arrêt ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du deux février mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.