Cour de Cassation · civ3 — 30 novembre 1994

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


 LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


 Sur le pourvoi formé par :


 1 ) M. Dominique X..., demeurant ... à Neuilly-sur-Seine (Hauts-de-Seine),


 2 ) Mme Christiane de Z... de Bousquet, épouse X..., demeurant ... à Neuilly-sur-Seine (Hauts-de-Seine), en cassation d'un arrêt rendu le 27 septembre 1991 par la cour d'appel de Versailles (1re Chambre, 2e Section), au profit de la société Crédit foncier et immobilier (CFI), dont le siège est ... (8e), défenderesse à la cassation ;


 Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;


 LA COUR, en l'audience publique du 25 octobre 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Toitot, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Mmes Di Marino, Borra, M. Bourrelly, conseillers, MM. Chollet, Pronier, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;


 Sur le rapport de M. le conseiller Toitot, les observations de Me Cossa, avocat des époux X..., de la SCP Peignot et Garreau, avocat de la société CFI, les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;


 Sur les premier et deuxième moyens, réunis :


 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 27 septembre 1991), que la Compagnie financière de Suez, aux droits de laquelle se trouve la société Crédit foncier et immobilier (CFI), a donné à bail un appartement aux époux X... ; que la société CFI a, par lettre du 25 juin 1987, proposé un nouveau loyer aux locataires qui l'ont assignée en fixation du prix ;


 Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de fixer à la somme de 7 560 francs le prix du nouveau loyer, alors, selon le moyen, "1 ) que la cour d'appel de Versailles a statué le même jour par un arrêt n° 548 sur le litige opposant les époux X... à la société CFI et par un arrêt n° 554 sur le litige opposant les époux Y... à ladite société, après que les deux affaires furent venues à la même audience du 21 juin 1991 ;

 que le plumitif d'audience est entaché d'un faux en ce qu'il mentionne que la renonciation à soulever la nullité de la demande de renouvellement de bail, faute de notification de contrat, avait été effectuée par les époux Y..., alors qu'elle émanait des époux X... ;

 que l'admission de ce faux, qui doit avoir pour conséquence l'annulation de l'arrêt n° 554, doit aussi entraîner, pour une bonne administration de la justice, celle de l'arrêt n° 548, qui n'avait pas à statuer sur cette exception de nullité ;

 2 ) que, selon l'article 30 de la loi du 23 décembre 1986, le loyer conclu en application de l'article 28 est fixé par référence aux loyers non régis par le chapitre III de la loi n 48-1360 du 1er septembre 1948 et habituellement constatés dans le voisinage au cours des trois dernières années pour les logements comparables ; que la notion de voisinage implique que les références soient

situées à l'intérieur de la commune où est situé le logement, ainsi qu'il résulte d'ailleurs des articles 3 et 5 du décret n° 89-98 du 15 février 1989, et déjà auparavant de la circulaire du 22 juillet 1987 ; que, dès lors, en acceptant, pour fixer comme elle l'a fait le loyer litigieux, les références "relatives à des immeubles sis hors Neuilly", à "Paris", après avoir constaté que l'immeuble en cause était situé à Neuilly, la cour d'appel a violé l'article 30 de la loi du 23 décembre 1986 et, en tant que de besoin, les articles 3 et 5 du décret du 15 février 1989 ; 3 ) qu'en toute hypothèse, en énonçant, pour statuer comme elle l'a fait, que l'expert s'était justement référé à des logements situés rue Bellanger, rue Charles Lafitte, rue Berteaux Dumas et rue Angélique Vérien, sans préciser si ces rues étaient situées à Paris ou à Neuilly, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 30 de la loi du 23 décembre 1986 et, en tant que de besoin, au regard des articles 3 et 5 du décret du 15 février 1989 ; 4 ) que les loyers de référence au sens de l'article 30 de la loi du 23 décembre 1986 sont ceux habituellement constatés dans le voisinage pour les logements comparables au cours des trois dernières années précédant la date à laquelle le bailleur a proposé un nouveau contrat ; que, dès lors, en considérant que les trois dernières années prises en compte pour les loyers de référence devaient être décomptées à partir de la date d'effet du nouveau bail, et non à partir de la date à laquelle le bailleur a proposé un nouveau contrat, la cour d'appel a violé l'article 30 de la loi du 23 décembre 1986 et, en tant que de besoin, l'article 1er du décret du 15 février 1989 ; 5 ) qu'en toute hypothèse, quelle que soit la date à partir de laquelle sont décomptées les trois dernières années au cours desquelles sont constatés les loyers de référence au sens de l'article 30 de la loi du 23 décembre 1986, la lettre et l'esprit de ce texte interdisent de prendre en considération comme loyers de référence exclusivement ceux constatés à l'expiration de cette période, et en particulier à la veille de la date d'effet du nouveau contrat ; que, dès lors, en se fondant, pour fixer le loyer du nouveau bail à effet du 1er janvier 1988, sur le prix des renouvellements à Neuilly en 1987, déterminé par cinq loyers de référence qui ont tous été constatés au cours de la seule année 1987, et même, pour trois d'entre eux, en décembre 1987, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé et, en tant que de besoin, au regard de l'article 1er du décret du 15 février 1989 ; 6 ) qu'au surplus, en affirmant que les époux X... bénéficiaient outrageusement d'une rente de situation, sans relever aucun fait de nature à caractériser en l'espèce une telle situation, la cour d'appel s'est fondée sur une affirmation d'ordre général, privant sa décision de base légale au regard des articles 28 et 30 de la loi du 23 décembre 1986" ;




 Mais attendu que, sans avoir égard à une décision intervenue dans une procédure distincte, la cour d'appel qui, abstraction faite d'un motif surabondant sur la rente de situation des époux X..., appréciant souverainement les conclusions de l'expert précisant exactement la situation des immeubles de référence dont le voisinage avec l'appartement litigieux n'était pas mis en cause, a retenu, à bon droit, à titre comparatif, les loyers constatés au cours de l'année 1987 précédant la date de renouvellement du bail, a légalement justifié sa décision de ce chef ;


 Sur le troisième moyen :


 Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de constater que le prix du loyer fixé judiciairement sera révisé en fonction des variations de l'indice du coût de la construction publiée par l'INSEE, le 1er janvier de chaque année, alors, selon le moyen, "que la cour d'appel était invitée à rechercher si, en ne formulant pas de demande d'indexation du loyer devant le premier juge, la société CFI n'avait pas renoncé de façon non équivoque au bénéfice de cette indexation qui n'est prévue que comme éventuelle par la loi du 23 décembre 1986 et qu'elle n'avait elle-même évoquée que comme éventuelle dans sa proposition de nouveau contrat ; qu'en éludant cette recherche aux motifs inopérants, d'une part, que la demande d'indexation du loyer n'avait pas été contestée par les époux X... lors de l'offre de renouvellement de bail -ce qui n'excluait pas que la société bailleresse y renonçât postérieurement-, d'autre part, que, quoique nouvelle en appel, elle était recevable comme constituant l'accessoire de la demande initiale soumise au premier juge -ce qui n'excluait pas que la société bailleresse y eût renoncé antérieurement-, enfin, que les époux X... ne contestaient la demande d'indexation que dans leurs dernières conclusions d'appel -alors que celles-ci répondaient à celles du bailleur qui, lui-même, n'y formulait cette demande que pour la première fois au cours de l'instance-, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 15, 30 et 31, alinéa 7, de la loi du 23 décembre 1986, 2220 du Code civil et 566 du nouveau Code de procédure civile" ;


 Mais attendu que la renonciation ne se présumant pas, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant, sans avoir à répondre à une simple allégation dès lors qu'aucun fait positif n'était invoqué, que la demande d'indexation du loyer était bien fondée ;


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE le pourvoi ;


 Condamne les époux X... à payer à la société CFI la somme de huit mille francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;


 Les condamne, envers la société CFI, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du trente novembre mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.