Cour de Cassation · civ3 — 29 mars 1995

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


 LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


 Sur le pourvoi formé par :


 1 / M. Hugues Y...,


 2 / Mme Jacqueline X..., épouse Y..., demeurant ensemble ... (16ème), en cassation d'un arrêt rendu le 25 juin 1992 par la cour d'appel de Paris (6e chambre, section B), au profit de Mme Ellis Z..., épouse A..., demeurant ..., défenderesse à la cassation ;


 Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;


 LA COUR, en l'audience publique du 22 février 1995, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Masson-Daum, conseiller référendaire rapporteur, MM. Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, M. Bourrelly, conseillers, MM. Chollet, Pronier, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;


 Sur le rapport de Mme le conseiller référendaire Masson-Daum, les observations de Me Cossa, avocat des époux Y..., de Me Baraduc-Benabent, avocat de Mme A..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;


 Sur le moyen unique :


 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 25 juin 1992), que, le 30 avril 1975, M. Z... a donné à bail aux époux Y... un appartement pour une durée de six ans et deux mois commençant le 1er mai 1975 ;


 que, le 20 septembre 1985, Mme A..., devenue propriétaire de l'immeuble, et les époux Y... ont conclu un nouveau bail pour une durée de trois ans à compter du 1er mai 1989 en application de la loi du 22 juin 1982 ;


 Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt de déclarer valable le congé délivré le 8 octobre 1987 pour le 1er mai 1988 par Mme A... et d'ordonner leur expulsion, alors, selon le moyen, "1 / qu'aux termes de l'article 71, alinéa 3, de la loi du 22 juin 1982, à l'expiration du contrat initial ou du contrat renouvelé ou, s'il s'agit d'un contrat à durée indéterminée, à l'issue du délai d'un an à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi du 22 juin 1982, les parties sont tenues d'établir un contrat conforme aux dispositions de cette loi ;


 que, selon l'article 51 de la loi du 23 décembre 1986, les contrats de location en cours lors de l'entrée en vigueur de ladite loi qui n'ont pas été mis en conformité avec les dispositions de la loi du 22 juin 1982, contrairement aux dispositions de l'article 71, alinéa 3, de cette loi, sont réputés avoir été renouvelés dans les conditions de cet article par périodes de trois années à compter de leur date d'expiration contractuelle lorsqu'il s'agit de contrats de location à durée déterminée, et par périodes de trois années, à compter du 24 juin 1983, lorsqu'il s'agit de contrats de location à durée indéterminée conclus avant cette date ;


 qu'en l'espèce, le contrat de location du 30 avril 1975 n'ayant pas été mis en conformité avant le 23 juin 1983, et s'agissant d'un bail à durée indéterminée conclu avant cette date, il est réputé avoir été renouvelé par période de trois années à compter du 24 juin 1983, la mise en conformité intervenue le 30 août 1985 étant tardive ;


 qu'en déclarant, néanmoins, valable le congé délivré le 8 octobre 1987 pour le 30 avril 1988, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;


 2 / que la mise en conformité du bail à durée indéterminée avec les dispositions de la loi du 22 juin 1982 postérieurement au 24 juin 1983 ne saurait, à elle seule, caractériser la manifestation sans équivoque de la volonté des parties de renoncer au bénéfice du contrat renouvelé par période de trois années qui les régit depuis le 24 juin 1983 ;


 qu'en décidant le contraire sans avoir autrement caractérisé la volonté des parties d'opérer novation du bail ainsi renouvelé, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1273 et 2220 du Code civil, ensemble les articles 71, alinéa 3, de la loi du 22 juin 1982 et 51 de la loi du 23 décembre 1986 ;


 3 / qu'en décidant de valider le congé avec offre de vente moyennant le prix de 4 500 000 francs, au seul motif inopérant que le locataire pourra ultérieurement exercer son droit de préemption si la vente se réalise à un prix inférieur à celui mentionné dans le congé, sans rechercher, comme elle y était invitée, si ce prix était en rapport avec la valeur réelle de l'immeuble et s'il n'était pas de nature à établir la fraude du bailleur qui, faisant échec au droit de préférence du locataire, viciait l'offre de vente contenue dans le congé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 7, 10 et 11 de la loi du 22 juin 1982, de l'article 22 de la loi du 23 décembre 1986, de l'article 1134, alinéa 3, du Code civil et du principe "fraus omnia corrumpit" ;


 Mais attendu qu'ayant relevé, à bon droit, que l'article 71 de la loi du 22 juin 1982 ne s'oppose pas à ce que les parties se mettent d'accord pour ne faire courir les effets du bail concernant la fixation du nouveau loyer et le point de départ de la durée de trois ans à une date postérieure à celle prévue par ce texte, et qu'en signant le second bail les locataires avaient valablement renoncé à la disposition susvisée et retenu que les preneurs bénéficiaient d'un droit de substitution si la vente se réalisait à un prix inférieur à celui indiqué dans le congé, et qu'en l'état, elle ne pouvait être saisie d'un litige relatif à la valeur de l'appartement, la cour d'appel, qui n'avait pas à procéder à une recherche que ces énonciations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision ;


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE le pourvoi ;


 Condamne les époux Y... à payer à Mme A... la somme de 8 000 francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;


 Les condamne également, envers Mme A..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt-neuf mars mil neuf cent quatre-vingt-quinze.