Cour de Cassation · civ3 — 10 juillet 1996

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


 LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


 Sur le pourvoi formé par la société civile immobilière (SCI) Les Blés d'Or, dont le siège est ...,


 en cassation d'un arrêt rendu le 24 mai 1994 par la cour d'appel de Paris (16e chambre, section A), au profit de la société Lagache et compagnie, aux droits de laquelle se trouve la société Déménagement Torrens, dont le siège est ...,


 défenderesse à la cassation ;


 La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt;


 LA COUR, en l'audience publique du 5 juin 1996, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Stéphan, conseiller rapporteur, MM. Deville, Aydalot, Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, MM. Bourrelly, Peyrat, conseillers, MM. Chollet, Pronier, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre;


 Sur le rapport de Mme le conseiller Stéphan, les observations de Me Luc-Thaler, avocat de la société civile immobilière (SCI) Les Blés d'Or, de la SCP Defrénois et Levis, avocat de la société Déménagement Torrens, les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi;


 Sur le premier moyen :


 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 24 mai 1994), que, par acte notarié du 8 juillet 1977, la société civile immobilière "Les Blés d'Or" (SCI) a donné à bail à la société Lagache, aujourd'hui dénommée "Déménagements Torrens", un terrain sur lequel la locataire a fait construire deux hangars; que la bailleresse a elle-même fait édifier, à proximité, des bâtiments qu'elle a loués à deux autres sociétés; que les canalisations d'évacuation et d'alimentation d'eau de ces bâtiments ont été branchées sur celles réalisées par la société Lagache, un seul compteur étant prévu pour le réseau incendie de l'ensemble des constructions; que la SCI a fait délivrer à la société Lagache commandement, visant la clause résolutoire insérée au bail d'avoir à lui payer diverses sommes au titre des travaux effectués par la bailleresse, des taxes foncières, des loyers et accessoires et de la laisser pénétrer sur son terrain pour réparer la canalisation des eaux usées; que la locataire a fait opposition à ce commandement;


 Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de limiter la condamnation de la société Lagache à la somme de 26 362,79 francs, alors, selon le moyen, "1°/ qu'aux termes des clauses du bail à construction auquel la cour d'appel s'est référée, la société Lagache s'était engagée non seulement à prendre en charge, mais aussi à laisser le bailleur effectuer à ses frais tous les travaux de construction, d'installation, de canalisation d'eau, de police et de voirie sans pouvoir exiger d'indemnité du propriétaire, ni engager sa responsabilité en raison de l'exécution défectueuse de ces travaux par un tiers, si bien qu'en mettant à la charge de la SCI Les Blés d'Or soit entièrement, soit pour partie, les frais d'exécution de ces travaux, la cour d'appel a vidé de sens la convention du 8 juillet 1977, violant ainsi l'article 1134 du Code civil; 2°/ qu'en mettant, dans ces conditions, pour partie aux frais du bailleur, les travaux de mise en conformité du bail du 8 juillet 1977 au regard des surfaces au sol et des surfaces d'exploitation, après avoir relevé que la surface d'exploitation, et donc la valeur locative, avait été augmentée au seul profit du preneur, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ces énonciations et a violé l'article 1134 du Code civil ;


 3°/ que, selon les stipulations des parties tous les travaux d'aménagement, de transformations et de constructions nouvelles, même effectuées à l'initiative du bailleur, restaient à la charge de la société Lagache, qu'ainsi en ne précisant pas sur quels éléments elle se fondait pour affirmer que les parties s'étaient mises d'accord pour procéder à une répartition du coût des travaux réalisés pendant l'année 1981, et en statuant par des motifs radicalement inopérants, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte précité; 4°/ que la société Lagache s'était engagée à prendre les lieux en l'état, tous les travaux d'installation, constructions et améliorations nouvelles restant à sa charge, sans pouvoir exiger du bailleur l'exécution de ces travaux pendant toute la durée du bail, ni indemnité à son terme; qu'en statant dès lors comme elle l'a fait, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de cette convention, violant l'article 1134 du Code civil;


 Mais attendu qu'ayant constaté, qu'après la convention de 1977, la SCI avait procédé à des constructions pour l'installation de deux nouveaux locataires, que les travaux de mise en conformité de la canalisation des eaux usées et d'individualisation du réseau incendie à faire dans l'intérêt des trois locataires étaient rendus indispensables par la mauvaise exécution des canalisations réalisées par la bailleresse et par des raisons de sécurité, qu'il résultait du rapport d'expertise que les aménagements de 1980 avaient eu pour résultat de réduire la surface au sol et d'augmenter la surface d'exploitation, la cour d'appel a pu, sans dénaturation, sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes et abstraction faite d'un motif surabondant, en déduire que le coût des travaux litigieux devait, en partie, rester à la charge de la bailleresse;


 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


 Sur le deuxième moyen, pris en ses première, quatrième et cinquième branches :


 Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de faire partiellement droit à l'opposition à commandement de la société Lagache, alors, selon le moyen, "1°/ que, non seulement la société bailleresse soutenait, au contraire, avoir notifié sa demande de révision le 29 janvier 1990 à la société Lagache dans les formes, délais et conditions de l'article 27 du décret du 30 septembre 1953, mais aussi que le preneur avait reconnu, comme l'expert, l'augmentation de la valeur locative du bien loué, en raison de l'extension de la surface d'exploitation de son fonds, et n'avait émis aucune objection à l'augmentation du loyer révisé; si bien qu'en laissant sans réponse ces moyens péremptoires selon lesquels aucune contestation n'avait été opposée par le preneur à la demande du loyer révisé dans les conditions contractuellement prévues et consécutives à cette modification importante de la valeur locative, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile; 2°/ qu'aux termes du bail litigieux la société Lagache s'était engagée à prendre les lieux en l'état; qu'en conséquence, le compteur d'eau unique mesurant la consommation d'eau des trois locataires imposait au preneur en sa qualité de seul abonné, les factures d'eau étant à son nom, de procéder, après paiement, à la répartition des sommes dues à ce titre à charge pour elle de produire au propriétaire les justificatifs correspondants pour déterminer sa propre consommation ;


 qu'ainsi en déduisant ces sommes des fins du commandement, la cour d'appel a violé derechef l'article 1134 du Code civil; 3°/ que, selon les stipulations du bail à construction, la responsabilité du bailleur ne pouvait être recherchée en raison des dommages causés par l'intervention d'une entreprise sur les lieux loués, même à la demande du propriétaire; qu'en l'espèce, aucune déclaration de sinistre n'a été adressée par la société locataire à sa compagnie d'assurance, si bien qu'en opérant une compensation entre une créance certaine de la société Les Blés d'Or avec une dette dont elle n'était nullement redevable, la cour d'appel a violé l'article 1289 du Code civil";


 Mais attendu que la cour d'appel a relevé, à bon droit, répondant aux conclusions, que la dette de la société Lagache devait être diminuée des factures d'eau et d'électricité incombant à un autre locataire et du coût des dégâts causés aux installations sanitaires de cette société par l'intervention d'une entreprise envoyée par la bailleresse, pour désengorger la canalisation des eaux usées;


 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef ;


 Sur le troisième moyen :


 Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt d'accueillir partiellement l'opposition à commandement de la société Lagache et de suspendre pendant trois mois les effets de la clause résolutoire, alors, selon le moyen, "1°/ qu'une décision ordonnant une expertise, sauf décision contraire du juge, ne saurait être assimilée à une injonction de ne pas faire; qu'ainsi, la société locataire s'étant engagée contractuellement à ne pas s'opposer aux travaux des entreprises mandatées par le bailleur, la cour d'appel ne pouvait décider le contraire sans violer, ensemble les articles 167 et 279 du nouveau Code de procédure civile; 2°/ que la décision ayant nommé l'expert judiciaire n'enjoignait nullement à la SCI Les Blés d'Or de ne faire réaliser aucuns travaux durant les opérations d'expertise, si bien qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil; 3°) que l'article 25, alinéa 2, du décret du 30 septembre 1953, n'est pas applicable à un bail à construction, si bien qu'en suspendant les effets de la clause résolutoire visée dans le commandement du 7 août 1991, la cour d'appel a violé le texte visé au moyen; 4°/ qu'en tout état de cause, le juge ne peut suspendre les effets de la clause résolutoire qu'après avoir constaté son caractère équivoque, si bien que, faute de l'avoir fait, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du Code civil; 5°/ que le juge ne peut suspendre les effets de la clause résolutoire que pour le paiement des loyers, et non pour les accessoires telles que les charges, si bien qu'en suspendant les effets de la clause visée au commandement du 7 août 1991 essentiellement pour les charges dues par le preneur au bailleur, la cour d'appel a violé l'article 25 du décret du 30 septembre 1953 ;


 6°/ qu'en statuant par des motifs radicalement inopérants, sans rechercher si la société Lagache avait fait litière des stipulations du bail litigieux comme le soutenait la SCI Les Blés d'Or aux termes de moyens péremptoires selon lesquels le preneur s'était systématiquement opposé à l'exécution des travaux prévus à la convention des parties, en s'opposant à l'accès des entreprises mandatées par le bailleur, bien avant les opérations d'expertise, et déduit d'autorité de ses loyers, le montant des factures d'eau dues par les sociétés Clemessy et Gel 2000, sans produire les justificatifs contractuellement prévus, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile";


 Mais attendu qu'ayant constaté que le refus de laisser intervenir les entrepreneurs s'inscrivait dans le déroulement de la mesure d'expertise à une époque où la société Lagache n'avait pas eu connaissance du rapport, la cour d'appel, qui, sans relever que les parties étaient liées par un bail à construction et sans être tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a statué en application de l'article 25 du décret du 30 septembre 1953 tel que modifié par la loi du 31 décembre 1989, a souverainement retenu que la bonne foi de la société Lagache ne pouvait être mise en doute et que le caractère abusif de l'opposition à commandement n'était pas démontré, a légalement justifié sa décision de ce chef;


 Mais sur le deuxième moyen, pris en sa deuxième branche :


 Vu l'article 1134 du Code civil ;


 Attendu que, pour laisser à la charge de la SCI les soldes non prescrits des remboursements des taxes foncières pour la période antérieure à 1989, l'arrêt retient qu'elle avait jusque là renoncé à toute demande de remboursement;


 Qu'en statuant ainsi, sans relever d'acte non équivoque de renonciation de la bailleresse au remboursement de ces taxes, la cour d'appel a violé le texte susvisé;


 Et sur le deuxième moyen, pris en sa troisième branche :


 Vu l'article 1134 du Code civil ;


 Attendu que l'arrêt déduit de la dette de la société Lagache la somme de 5 902,38 francs déjà soustraite des sommes dues à la SCI par l'expert judiciaire;


 Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a dénaturé le rapport de l'expert judiciaire, a violé le texte susvisé;


 PAR CES MOTIFS :


 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté les demandes de la SCI en remboursement des taxes foncières non prescrites antérieures à 1989 et de la somme de 5 902,38 francs, qualifiée d'avoir, l'arrêt rendu le 24 mai 1994, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;


 remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles;


 Condamne la société civile immobilière (SCI) Les Blés d'Or aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt;


 Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société Déménagements Torrens et de la SCI Les Blés d'Or;


 Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Paris, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du dix juillet mil neuf cent quatre-vingt-seize.