Cour de Cassation · civ3 — 11 décembre 1996

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


 LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


 Sur le pourvoi formé par :


 1°/ Mlle Christine X..., demeurant ...,


 2°/ Mlle Béatrice, Marie X..., demeurant Résidence Médicis, bâtiment B, appartement ...,


 3°/ M. Jean X..., demeurant ...,


 en cassation d'un arrêt rendu le 20 décembre 1994 par la cour d'appel de Bordeaux (5e Chambre), au profit de la société Privys, société à responsabilité limitée, dont le siège est ...,


 défenderesse à la cassation ;


 Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt;


 LA COUR, en l'audience publique du 6 novembre 1996, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Peyrat, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, M. Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Martin, Guerrini, conseillers, M. Pronier, conseiller référendaire, M. Baechlin, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre;


 Sur le rapport de M. Peyrat, conseiller, les observations de Me Parmentier, avocat des consorts X..., les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi;


 Sur le moyen unique :


 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 20 décembre 1994), que M. Michel X... a donné à bail, en 1979, des locaux à usage d'habitation à la société Privys; que le bailleur étant décédé, les héritiers ont assigné la locataire en résiliation du bail aux motifs qu'elle n'occupait pas effectivement les lieux et n'effectuait pas les travaux nécessaires à leur bon entretien;


 Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande, alors, selon le moyen, "1°/ que le preneur a l'obligation d'user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail; que cette obligation implique celle d'entretenir les lieux; que, pour débouter les consorts X... de leur demande de résiliation du bail pour défaut d'occupation effective des locaux à usage d'habitation, la cour d'appel a énoncé qu'en raison de l'indivisibilité des locaux, l'utilisation de 30 m sur 199 m par le locataire, à titre d'habitation, ne changeait pas la destination des lieux; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si, par cette occupation très limitée des locaux, la société locataire avait usé des lieux en bon père de famille et pouvait justifier de leur bon état d'entretien, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1728, 1731 et 1741 du Code civil; 2°/ qu'aux termes de l'article 1731 du Code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire; qu'en énonçant, dès lors, pour débouter les consorts X..., bailleurs, de leur demande de résiliation du bail, qu'en l'absence d'état des lieux d'entrée lors de la conclusion du bail en 1979, il n'était pas établi que les lieux loués étaient, à l'époque, en meilleur état qu'ils le sont maintenant, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé les articles 1315, 1731 et 1741 du Code civil";


 Mais attendu, d'une part, qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que les locaux formaient un tout indivisible, qu'il n'était pas possible d'en distraire certaines parties pour examiner si elles étaient ou non réellement occupées et que l'immeuble donné à bail était utilisé à usage d'habitation sans qu'il soit utile de rechercher si toutes les pièces étaient réellement occupées, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a, sans inverser la charge de la preuve, légalement justifié sa décision de ce chef;


 Attendu, d'autre part, qu'ayant, par motifs propres et adoptés, retenu que les bailleurs ne pouvaient pas soutenir que leur locataire n'entretenait pas de façon correcte les lieux loués, dès lors qu'en l'absence d'état des lieux, lors de la conclusion du bail, en 1979, il n'était pas établi qu'ils étaient, à l'époque, en meilleur état, que le fait d'entreposer divers meubles dans les locaux n'était pas de nature à leur causer des dégradations particulières et que, si les lieux n'étaient pas chauffés, il n'était pas démontré que cette absence de chauffage fût à l'origine de dégradations particulières, alors que les lieux loués n'étaient pas équipés d'un système de chauffage et que le bailleur lui-même n'avait pas toujours respecté son obligation d'entretien, la cour d'appel n'a pas inversé la charge de la preuve;


 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef ;


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE le pourvoi ;


 Condamne les consorts X... aux dépens ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze décembre mil neuf cent quatre-vingt-seize.