Cour de Cassation · civ3 — 5 mars 1997

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


 LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


 Sur le pourvoi formé par la société Immobilière 3 F, société anonyme d'HLM, dont le siège est ..., en cassation d'un arrêt rendu le 16 décembre 1994 par la cour d'appel de Versailles (1e chambre, 2e section), au profit :


 1°/ de Mlle Isabelle X..., demeurant ...,


 2°/ de Mlle Joëlle Z...,


 3°/ de Mlle Isabelle A...,


 demeurant toutes deux ..., défenderesses à la cassation ;


 La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;


 LA COUR, en l'audience publique du 18 janvier 1997, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Bourrelly, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Stéphan, MM. Peyrat, Guerrini , conseillers, M. Pronier, conseiller référendaire, M. Weber, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;


 Sur le rapport de M. Bourrelly, conseiller, les observations de Me Roger, avocat de la société Immobilière 3 F, de la SCP Delaporte et Briard, avocat de Mlles X..., Z... et A..., les conclusions de M. Weber, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;


 Sur les deux moyens, réunis :


 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 16 décembre 1994), que Mlles Z..., A... et X..., qui avaient pris à bail des locaux d'habitation, respectivement, en 1980 au visa de l'article 3 sexies de la loi du 1er septembre 1948, en 1984 pour une durée de trois ans et en 1985 pour une durée de quatre ans, sont restées dans les lieux à l'expiration des baux écrits, et, en 1992, ont assigné la société d'habitations à loyer modéré société Immobilière 3 F, bailleresse, en demandant le bénéfice des dispositions générales de la loi et la restitution des trop-perçus sur les loyers ;


 Attendu que la société Immobilière 3 F fait grief à l'arrêt d'accueillir ces demandes, alors, selon le moyen, "1°/ que le procès-verbal de constat d'huissier joint au bail de Mlle Z... précisant que "la couverture, les souches de cheminées, les gouttières, les descentes d'eaux pluviales, sont en bon état. La fermeture des fenêtres, balcons et persiennes est en cours de réfection. La peinture des murs, plafonds et menuiseries de la cage d'escalier est en parfait état. La façade en briques de l'immeuble est en bon état"; qu'en considérant, dès lors, que le bailleur ne justifiait pas de la conformité des lieux à la date de conclusion du bail, la cour d'appel a dénaturé par omission ce constat d'huissier dressé conformément à l'article 4 du décret de 1978 et a ainsi violé l'article 1134 du Code civil ;


 2°/ que les procès-verbaux de constat d'huissier joints aux baux A... et X... précisaient l'état de l'immeuble et affirmaient conformément aux dispositions du décret de 1978 que les locaux étaient conformes et pouvaient donc faire l'objet d'un bail dérogatoire; qu'en considérant que le bailleur ne rapportait pas la preuve de cette conformité, la cour d'appel a ainsi dénaturé les procès-verbaux et violé l'article 1134 du Code civil; 3°/ que si à l'expiration du bail, le local satisfait aux normes prévues à l'article 25 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, il ne peut retomber dans le cadre de la loi du 1er septembre 1948; que, dès lors que les procès-verbaux de constat d'huissier établissaient qu'à la conclusion du bail, les locaux étaient conformes, les juges du fond, qui considèrent qu'ils sont devenus non conformes, devaient rechercher à partir de quelle date cette non-conformité était apparue, puisque si cette date était postérieure à l'expiration des baux, les contrats échappaient à l'application de la loi de 1948, et qu'en ne procédant pas à cette recherche, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 26.30-I de la loi du 23 décembre 1986 et du décret du 22 août 1978" ;


 Mais attendu qu'ayant retenu, d'une part, que le constat d'huissier de justice invoqué par la société Immobilière 3 F contre Mlle Y... ayant été dressé plus de trois mois avant la conclusion du bail, celui-ci, faute d'autre justification de la conformité des lieux, relevait du régime général de la loi du 1er septembre 1948, d'autre part, que, vis-à-vis de Mlles A... et X..., la loi du 22 juin 1982 excluant de son champ d'application les locations régies par la législation spéciale, et la société Immobilière 3 F ne justifiant pas de la conclusion de baux dérogatoires conformément à l'article 77 de la même loi, les baux qui la liaient à celles-ci restaient soumis au régime de la loi du 1er septembre 1948, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE le pourvoi ;


 Condamne la société Immobilière 3 F aux dépens ;


 Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société Immobilière 3 F à payer, ensemble, à Mlles X..., Z... et A... la somme de 9 000 francs ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile , et prononcé par le président en son audience publique du cinq mars mil neuf cent quatre-vingt-dix-sept.