Cour de Cassation · civ3 — 26 février 1997

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


 LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


 Sur le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires Centre commercial Europe, dont le siège est 59760 Grande Synthe, représenté par son syndic, la société Loger, dont le gérant est M. B... Loger,


 en cassation d'un arrêt rendu le 13 février 1995 par la cour d'appel de Douai (1re chambre), au profit :


 1°/ de M. Moïse X..., demeurant ...,


 2°/ de Mme Jeanine Z..., demeurant ...,


 3°/ de M. André A..., demeurant ...,


 4°/ de M. Yves C..., demeurant ...,


 5°/ de M. Jean Y..., demeurant 10, place Charles Valentin, 59820 Gravelines,


 défendeurs à la cassation ;


 Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt;


 LA COUR, en l'audience publique du 21 janvier 1997, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Masson-Daum, conseiller référendaire rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Fromont, Villien, Cachelot, Martin, conseillers, M. Nivôse, conseiller référendaire, M. Baechlin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre;


 Sur le rapport de Mme Masson-Daum, conseiller référendaire, les observations de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat du syndicat des copropriétaires Centre commercial Europe, de Me Choucroy, avocat de M. X..., de Mme Z..., de MM. A..., C... et Y..., les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi;


 Sur le moyen unique :


 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 13 février 1995), que, pour l'aménagement d'une zone à urbaniser par priorité prescrite par arrêté ministériel du 2 mars 1961, le département du Nord a conclu une convention avec la Société d'équipement du Nord (SDEN) prévoyant l'édification d'un Centre commercial régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;


 qu'un cahier des charges de cession de terrains a été approuvé au mois de novembre 1961, puis a été modifié par arrêté préfectoral du 22 octobre 1984; qu'après un incendie et la cessation d'activité d'un supermarché, la commune de Grande Synthe a acquis une partie des bâtiments où était exercé ce commerce et les a utilisés pour en faire un centre culturel et de réunion; que l'assemblée générale des copropriétaires du 25 mars 1991 a autorisé les travaux ainsi réalisés et que plusieurs copropriétaires ont assigné le syndicat en annulation de cette décision;


 Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors, selon le moyen "1 ) que le syndicat des copropriétaires soulignait en appel que le Centre commercial Europe avait été détruit par un incendie d'origine criminelle survenu en 1983; que certes il avait été reconstruit, mais que l'interruption du commerce consécutive à l'incendie, qui avait duré plusieurs années, avait été à la source d'une importante réduction des flux commerciaux, d'autant que le principal commerce, à savoir le supermarché exploité sous l'enseigne Frais Marché Gros, avait lui-même définitivement renoncé à reprendre ses activités et que la ville n'avait pu lui trouver un successeur; qu'ainsi, le coeur même du Centre commercial Europe avait été menacé d'une friche commerciale;


 que la commune de Grande Synthe ne s'était pas contentée de créer le Centre culturel Jean Jansen, mais avait encore implanté, sur les autres parcelles libérées par la destruction de bâtiments sinistrés dont les propriétaires n'avaient pas souhaité la reconstruction, un Centre de santé, une poste et une médiathèque, services publics qui, par leur présence, avaient revalorisé le Centre commercial, autrement promis à un déclin inéluctable; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions par lesquelles le syndicat des copropriétaires faisait valoir que l'équilibre initialement recherché et destiné à favoriser l'activité de l'ensemble des commerçants installés dans le Centre avait d'ores et déjà disparu lors des travaux litigieux et que ceux-ci avaient précisément eu pour seul but et pour résultat d'accroître la fréquentation du Centre commercial par le public, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile; 2 ) que le "Cahier des charges générales de cession des terrains des Nouvelles Synthes", pris, en 1961, par la société d'équipement du département du Nord, le département du Nord et les communes de Grande Synthe et Petite Synthe, en application de l'article 78-1 du Code de l'urbanisme de l'époque et du décret du 19 mai 1959, avait pour objet l'aménagement de la zone à urbaniser par priorité

prescrite par arrêté ministériel du 2 mars 1961 et contenait essentiellement des dispositions d'urbanisme liées à la création de ce grand ensemble; qu'il avait donc la nature d'un acte réglementaire, peu important que certaines de ses dispositions eussent été rappelées dans chaque contrat d'acquisition, cette circonstance ne pouvant leur conférer un caractère contractuel; qu'il s'ensuit qu'en se déterminant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé la loi des 16-24 août 1790; 3 ) que tirant les conséquences de l'"arrêté de dézupage" pris le 28 mars 1978 par le préfet du département du Nord en application de la loi du 31 décembre 1975 qui avait mis en place une procédure de suppression des ZUP, l'arrêté préfectoral du 22 octobre 1984 a modifié le cahier des charges, qui a été intégré au plan d'occupation des sols rendu public le 14 octobre 1985 et approuvé le 24 janvier 1986; que celui-ci classe le Centre commercial Europe dans les zones UA, zones mixtes destinées à l'habitat, au commerce, aux services et aux bureaux définies au plan annexé et au règlement annexé au plan; qu'il s'ensuit que la cour d'appel a fait application d'un texte caduc, en violation de l'arrêté préfectoral du 22 octobre 1984; 4 ) que l'article L. 23-11 du Code de l'urbanisme, dans sa rédaction résultant de l'article 23 de la loi du 13 juillet 1991, qui confirme et généralise la suppression des ZUP, ne prévoit le maintien des dispositions d'urbanisme incluses dans ces textes, pendant un délai de deux ans à compter de la publication de la loi, qu'afin de permettre à l'autorité compétente d'élaborer, dans le même temps et pour le quartier concerné, un plan d'occupation des sols; qu'il n'a pas vocation à faire revivre les dispositions d'urbanisme incluses dans des cahiers des charges de cession de terrains approuvés, d'ores et déjà intégrés dans un POS, donc caduques, lors de son entrée en vigueur; d'où il suit qu'en se déterminant ainsi qu'elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article L. 123-11 du Code de l'urbanisme";




 Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé, à bon droit, que les stipulations du règlement de copropriété prévoyant la destination commerciale des lots, reprises dans chaque contrat d'acquisition, étaient des obligations contractuelles, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant souverainement que les travaux par lesquels l'accès aux bâtiments par le Centre commercial était condamné et l'entrée était placée vers l'arrière du bâtiment et mise en valeur par l'édification d'une rotonde, avaient eu pour but d'ouvrir le centre à l'extérieur en facilitant son accès à une clientèle qui au moment où elle y accède n'est pas dans la disposition d'esprit d'acheter mais dans celle de se distraire et étaient contraires à la destination de l'immeuble;


 Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que l'article 30 du Cahier des charges prévoyait sous la rubrique "modification" que les stipulations contenues dans ce Cahier feraient la loi tant entre la société et l'acquéreur qu'entre les différents autres acquéreurs et qu'elles ne pourraient être modifiées qu'avec l'accord du département, des communes, de la société et de chacun des acquéreurs intéressés, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que les clauses concernant les modifications étaient de nature contractuelle entre les copropriétaires et que le délai de deux ans fixé par l'article L. 123-11 du Code de l'urbanisme ne concernant que les dispositions d'urbanisme incluses dans les Cahiers des charges de concession de terrains approuvés, aucune caducité ne saurait être prononcée quant aux autres dispositions ni au cahier des charges dans son ensemble;


 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef ;


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE le pourvoi ;


 Condamne le syndicat des copropriétaires Centre commercial Europe aux dépens;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six février mil neuf cent quatre-vingt-dix-sept.