Cour de Cassation · civ3 — 26 février 1997

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


 LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


 Sur le pourvoi formé par la société civile immobilière (SCI) Briare, dont le siège social est ..., en la personne de son gérant y domicilié,


 en cassation d'un arrêt rendu le 16 février 1995 par la cour d'appel de Paris (15ème chambre, section B), au profit de la société Coprasam, dont le siège social est 8, Galeries Montmartre, 75002 Paris, prise en la personne de sa gérante la société Les Constructeurs Professionnels Associés "COPRA", ...,


 défenderesse à la cassation ;


 La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt;


 LA COUR, en l'audience publique du 21 janvier 1997, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Villien, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Fromont, Cachelot, Martin, conseillers, M. Nivôse, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre;


 Sur le rapport de M. Villien, conseiller, les observations de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat de la société civile immobilière Briare, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Coprasam, les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi;


 Sur les deux moyens, réunis :


 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 16 février 1995), qu'en 1987 la société Rue de Rochechouart, devenue société Coprasam, a obtenu un permis de construire en vue de la rénovation à usage d'activités d'un immeuble lui appartenant, et a partiellement vendu celui-ci en l'état futur d'achèvement à la société civile immobilière Briare (SCI), qui a réalisé les aménagements intérieurs; qu'après exécution de ces travaux, l'autorité administrative a dressé un procès-verbal de contravention pour infraction au permis de construire; qu'une demande de permis modificatif a été rejetée ;


 que le certificat de conformité a été refusé, les travaux réalisés ayant transformé les locaux en bureaux, non autorisés par le permis d'origine; que la société Coprasam a assigné la SCI pour obtenir la "remise en état" des lieux sous astreinte;


 Attendu que la SCI Briare fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen, "1°) que le procès-verbal de contravention dressé le 19 septembre 1989 à l'encontre de la SNC Coprasam pour avoir fait réaliser des travaux non conformes aux prescriptions du permis de construire un immeuble entièrement à usage d'activités, parce que les locaux avaient été dans leur intégralité transformés en bureaux, ne saurait par lui-même suffire à établir que les aménagements intérieurs effectués par la SCI Briare après sa prise de possession de la partie des locaux qu'elle avait acquis en aient entraîné le changement de destination au regard des règles d'urbanisme; qu'en se fondant sur ce seul procès-verbal de contravention pour affirmer qu'il aurait été dûment constaté que les locaux avaient été aménagés en bureaux, la cour d'appel n'a pas caractérisé la faute de la SCI Briare, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil; 2°) que les travaux d'aménagement intérieurs ne constituent un changement de la destination de la construction que lorsqu'ils présentent des caractères de fixité et de durabilité tels qu'ils entraînent le changement des caractéristiques techniques du bâtiment ;


 qu'en retenant que l'installation de cloisons mobiles et d'armoires amovibles constituerait un remaniement physique des locaux qui aurait "rendu possible" une nouvelle destination en faisant passer les locaux d'un usage d'activités à un usage de bureaux, la cour d'appel, qui s'est exclusivement référée à la notion de changement d'affectation, n'a pas caractérisé le prétendu changement de destination qu'aurait entraîné l'aménagement intérieur effectué par la SCI Briare, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil; 3°) qu'en déduisant de la seule constatation du fait que le certificat de conformité avait été refusé à la société venderesse Coprasam parce que les locaux construits avaient été affectés dans leur intégralité à usage de bureaux, le non-respect par la société Briare de son engagement contractuel, en qualité d'acquéreur, de ne pas effectuer, après sa prise de possession, de travaux pouvant mettre obstacle à la délivrance du permis de construire, la cour d'appel, qui n'a caractérisé ni la faute de la SCI Briare, ni son lien de causalité avec le refus du certificat de conformité, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil; 4°) que la cour d'appel, qui constate que l'arrêté du 12 février 1990 qui a refusé le permis de construire modificatif sollicité par la SNC Coprasam après la vente et en sa seule qualité de maître de l'ouvrage était motivé par le caractère incomplet des plans joints à la demande, qui ne permettaient pas d'apprécier l'incidence du projet au regard des règles légales de densité, retient néanmoins que le refus du permis de construire modificatif serait lié au

changement de destination des locaux, imputable à la SCI Briare, en se bornant à relever que l'arrêté rappelle que la demande qui intéresse un ensemble immobilier dont la rénovation a été autorisée expressément à usage d'activités ne comporte pas de précision sur l'affectation à usage de bureaux des trois derniers étages du bâtiment R + 5, sans s'expliquer sur la circonstance qu'à la suite de cette décision de refus d'instruire, la société Coprasam n'a jamais complété son dossier de demande de permis modificatif, pas même à l'appui du seul recours gracieux qu'elle a formé contre cet arrêté, ce dont il résultait que cette société s'était ainsi elle-même privée de toute chance d'obtenir ledit permis, et en s'abstenant de rechercher si la société Coprasam bénéficiait d'un mandat de l'acquéreur lui permettant de solliciter ce permis modificatif, n'a pas caractérisé le lien de causalité entre la faute qu'elle impute à la SCI Briare et le refus de permis de construire modificatif et a ainsi encore privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil";


 Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté que le procès-verbal de contravention dressé le 19 septembre 1989 faisait état de l'aménagement en bureaux de l'intégralité des locaux, que la SCI ne justifiait pas de ses allégations relatives à leur transformation partielle, et que le refus du permis de construire modificatif, par arrêté du 12 février 1990, était motivé par le fait que les plans présentés ne permettaient pas d'apprécier l'incidence du projet au regard des règles légales de densité, alors que les modifications à apporter n'avaient été autorisées que pour un usage d'"activités" à l'exclusion de toute création de bureaux, la cour d'appel a pu retenir que l'installation de cloisons, constituant un remaniement physique des locaux, entraînait un changement de destination nécessitant la délivrance d'un permis de construire;


 Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que la SCI s'était engagée dans l'acte de vente à ne pas effectuer de travaux pouvant mettre obstacle à la délivrance du certificat de conformité, que celui-ci avait été refusé parce que les locaux, prévus à usage d'"activités" avaient été affectés à usage de bureaux, et que le rejet de la demande de permis de construire modificatif était également lié au changement de destination des lieux imputables à la SCI, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a légalement justifié sa décision en retenant, par motifs propres et adoptés, que la SCI n'avait pas respecté ses obligations contractuelles vis-à-vis de la société Coprasam et avait commis une infraction aux dispositions du Code de l'urbanisme;


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE le pourvoi ;


 Condamne la société civile immobilière Briare aux dépens ;


 Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société civile immobilière Briare à payer à la société Coprasam la somme de 9 000 francs;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six février mil neuf cent quatre-vingt-dix-sept.