Cour de Cassation · civ3 — 1 octobre 1997

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


 LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


 Sur le pourvoi formé par la société Cifocoma 3, Société civile foncière du commerce et de l'artisanat, Société civile de placements immobiliers à capital variable, dont le siège est ..., représentée par sa gérante la société SERCC, dont le siège est également ..., en cassation d'un arrêt rendu le 1er décembre 1995 par la cour d'appel de Versailles (4e chambre civile), au profit :


 1°/ de la société Les Tilleuls Soisy, société civile immobilière, dont le siège est ... La Défense, prise en la personne de sa gérante, la société Capri Résidences, société anonyme, dont le siège est 6, place Abel Gance, 92100 Boulogne Billancourt,


 2°/ du syndicat des copropriétaires de la Résidence Albert 1er, 95600 Eaubonne, pris en la personne de son syndic en exercice, la société Age Nord Immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est ...,


 3°/ de la société Le Michel X..., société à responsabilité limitée, dont le siège est ...,


 4°/ de la société Construct, dont le siège est ...,


 5°/ de la société Vega nettoyage installation, dont le siège est ...,


 6°/ de M. Bertrand A..., demeurant ...,


 7°/ de Mme Micheline F...,


 8°/ de M. Michel L...,


 9°/ de Mme Laure D..., épouse L...,


 10°/ de M. Jean-Claude Y...,


 11°/ de Mlle Véronique E..., demeurant tous ...,


 12°/ de Mme H..., veuve I..., demeurant ...,


 13°/ de M. Philippe Z...,


 14°/ de Mme Z...,


 15°/ de Mme K...
N..., épouse M..., demeurant tous trois ...,


 16°/ de M. Paul J..., demeurant ...,


 17°/ de M. Pierre P...,


 18°/ de M. André G..., demeurant tous deux ...,


 19°/ de M. Daniel C...,


 20°/ de Mme Solange B..., épouse C..., demeurant ensemble ... l'Hérault, défendeurs à la cassation ;


 La SCI Les Tilleuls Soisy a formé, par un mémoire déposé au greffe le 13 septembre 1996, un pourvoi incident contre le même arrêt ;


 La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;


 La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;


 LA COUR, en l'audience publique du 2 juillet 1997, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Peyrat, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, M. Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Guerrini, Dupertuys, Philippot, conseillers, M. Pronier, Mme Fossaert-Sabatier, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;


 Sur le rapport de M. Peyrat, conseiller, les observations de Me Choucroy, avocat de la société Cifocoma 3, de Me Cossa, avocat de la SCI Les Tilleuls Soisy, de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence Albert 1er à Eaubonne, de Mme F..., des époux L..., de M. Y..., de Mlle E..., des époux Z..., de Mme M..., de M. P..., de Me Odent, avocat de la société Construct, de la SCP Philippe et François-Régis Boulloche, avocat de M. A..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;


 Sur le moyen unique du pourvoi principal :


 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 1er décembre 1995), que la société civile immobilière "Les Tilleuls Soisy" (SCI) a fait construire un immeuble; que la société Cifocoma 3 a acquis un lot au rez-de-chaussée; qu'elle l'a donné à bail en septembre 1990 à la société Le Michel X... pour qu'elle y exploite un restaurant-pizzeria; que le syndicat des copropriétaires, se plaignant de nuisances, a assigné la SCI, la société Cifocoma 3 et la société Le Michel X...; qu'une expertise a été ordonnée ;


 Attendu que la société Cifocoma 3 fait grief à l'arrêt de la condamner in solidum avec la SCI à faire effectuer des travaux et in solidum avec les sociétés Le Michel X... et Vega nettoyage installation à payer des dommages-intérêts, alors, selon le moyen, "1°) que lorsque le trouble de voisinage émane d'un immeuble donné en location, le propriétaire dispose d'un recours contre son locataire lorsque les nuisances résultent notamment d'un manquement aux obligations nées du bail; que la cour d'appel a constaté, en l'espèce, d'une part, que le bail conclu entre les sociétés Cifocoma 3 et Le Michel X... mettait, en son article 10, à la charge de cette dernière et sous sa responsabilité, l'installation d'extraction d'air vicié, d'autre part, qu'il pouvait être mis un terme définitif aux nuisances litigieuses par la réalisation des travaux décrits par l'expert et, enfin, que la société Le Michel X..., preneur, était responsable à l'égard du bailleur du manque d'étanchéité du tubage réalisé par la société Vega nettoyage; qu'en décidant que la diminution de la hotte et le déplacement de celle-ci, ainsi que du ventilateur, travaux préconisés par l'expert, devaient être supportés en définitive par les seules sociétés Cifocoma 3 et Les tilleuls Soisy, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations d'où il résultait que la société Cifocoma 3 était fondée à recourir, à ce titre, à l'encontre du preneur, qui avait manqué à ses obligations contractuelles, et, par suite, a violé l'article 1147 du Code civil; 2°) que la cour d'appel a déclaré la SCI Les Tilleuls Soisy tenue à garantie envers la société Cifocoma 3 sur le fondement de l'article 1646-1 du Code civil; qu'en décidant, néanmoins, que la société Cifocoma 3 devait supporter la moitié de la charge des travaux de mise en conformité, au motif qu'elle aurait dû s'assurer de la compatibilité des locaux avec l'usage qui devait en être fait, avant de donner ceux-ci à bail à la société Le Michel X..., ce qui ne saurait constituer une cause étrangère seule exonératoire de la responsabilité encourue par le vendeur d'immeuble en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel a violé les articles 1646-1 et 1792 du Code civil; 3°) qu'en toute hypothèse, il résulte des énonciations de l'arrêt attaqué, d'une part, que la société Cifocoma 3 était devenue propriétaire du local litigieux au vu du règlement de copropriété rédigé par la SCI Les Tilleuls Soisy et autorisant l'activité de restauration devant être exercée par le preneur de ce local, et, d'autre part, que le vice afférent au conduit d'extraction était caché au jour de la réception; qu'en reprochant, dès lors, à la société Cifocoma 3 de ne pas s'être assurée de la compatibilité des locaux, que rien ne permettait de remettre en cause, avec l'usage devant en être fait par le preneur, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1646-1 du Code civil; 4°) qu'en s'abstenant, au surplus de préciser si la société Cifocoma 3, qui faisait valoir qu'elle n'était pas un professionnel de la construction et que seule une expertise avait permis de déceler le vice, aurait été en mesure de s'assurer de la compatibilité des locaux avec l'usage qui devait en être fait avant de donner ceux-ci à bail à la société Le Michel X..., la cour d'appel a privé sa



décision de toute base légale au regard des articles 1147 et 1646-1 du Code civil" ;


 Mais attendu qu'ayant relevé, d'une part, qu'aucune faute n'était alléguée à l'encontre de la société Le Michel X... dans la jouissance des locaux commerciaux qui avaient été loués à usage de restaurant et qu'elle avait fait procéder par la société Vega nettoyage installation à des travaux de ventilation et, d'autre part, que si la SCI avait vendu en l'état futur d'achèvement des lots à usage de tous commerces qui ne possédaient pas un conduit d'extraction normalement utilisable par un restaurant, ce qui rendait ces lots impropres à leur destination, il appartenait à la société Cifocoma 3 qui donnait à bail un local à usage de restaurant, de s'assurer qu'elle mettait à disposition l'équipement de base nécessaire pour installer une extraction d'air vicié conforme aux règles de l'art et aux réglements sanitaires et de nature à permettre la pleine utilisation des locaux, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, a légalement justifié sa décision de ce chef ;


 Sur les deux moyens du pourvoi incident, réunis :


 Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la condamner in solidum avec la société Cifocoma 3 à faire exécuter des travaux préconisés par l'expert, les deux sociétés devant se garantir chacune pour moitié de cette condamnation et au paiement de dommages-intérêts, alors, selon le moyen, "1°) que la responsabilité de plein droit du constructeur n'a point lieu s'il prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère; qu'il résulte des propres énonciations de l'arrêt que, lors de la construction, un conduit maçonné avait été réservé à l'usage du local pour lequel le règlement de copropriété n'avait exclu l'exploitation d'aucun commerce, mais à la condition que l'activité exercée ne nuise pas à la sécurité de l'immeuble et à la tranquillité des autres occupants, que la société Cifocoma 3, sous-acquéreur de ce local, ne s'était pas assurée, avant de louer ce local à la société Le Michel X..., pour y exploiter une pizzeria, de la présence d'un conduit utilisable pour ce type de restaurant, et qu'il suffisait, pour remédier aux troubles, tout en conservant le conduit, de diminuer la hotte, de la déplacer ainsi que le ventilateur; qu'en l'état de ces constatations la cour d'appel devait exonérer la SCI Les Tilleuls Soisy de toute responsabilité; qu'en considérant, au contraire, pour condamner celle-ci à payer ces travaux, qu'elle avait commis une faute en vendant un local impropre à sa destination, la cour d'appel a violé, par fausse application, les articles 1646-1 et 1792 du Code civil; 2°) que la responsabilité de plein droit du constructeur n'a point lieu s'il prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère; qu'en l'espèce, après avoir constaté que, lors de la construction, un conduit maçonné avait été réservé à l'usage du local pour lequel le règlement de copropriété n'avait exclu l'exploitation d'aucun commerce, mais à la condition que l'activité exercée ne nuise pas à la sécurité de l'immeuble et à la tranquillité des autres occupants, que la société Cifocoma 3, sous-acquéreur de ce local, ne s'était

pas assurée, avant de louer ce local à la société Le Michel X..., pour y exploiter une pizzeria, de la présence d'un conduit utilisable pour ce type de restaurant, et qu'il suffisait, pour remédier aux troubles, tout en conservant le conduit, de diminuer la hotte, de la déplacer ainsi que le ventilateur, la cour d'appel devait exonérer la SCI Les Tilleuls Soisy de toute responsabilité; qu'en considérant, au contraire, pour condamner celle-ci à réparer les troubles de voisinage, qu'elle avait commis une faute, la cour d'appel n'a pas déduit les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1646-1 et 1792 du Code civil" ;


 Mais attendu qu'ayant constaté que la gaine installée dans l'immeuble était polygonale et non circulaire et ne constituait pas un conduit d'extraction, et retenu que l'on ne pouvait reprocher à la société Le Michel X... d'avoir mis en place une hotte de dimension importante, celle-ci n'étant surdimensionnée qu'en raison de l'absence d'un conduit d'extraction adéquat la cour d'appel, qui a relevé que les lots vendus à usage de tous commerces, ne possédaient pas un conduit d'extraction normalement utilisable par un restaurant, ce qui rendait ces lots impropres à leur destination, a pu en déduire que la SCI avait engagé sa responsabilité à l'égard de la société Cifocoma 3 et commis une faute envers les copropriétaires ;


 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE les pourvois ;


 Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;


 Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société Cifocoma 3 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Albert 1er à Eaubonne et à Mme F..., MM. Y..., O...
Q..., à Mlle E..., Mme M..., aux époux L... et Z..., ensemble, la somme de 9 000 francs, à la société Construct la somme de 3 000 francs et à M. A... la somme de 8 000 francs ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier octobre mil neuf cent quatre-vingt-dix-sept.