Cour de Cassation · civ3 — 7 janvier 1998

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


 LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


 Sur le pourvoi formé par la société Ceca, dont le siège est ..., en cassation d'un arrêt rendu le 11 janvier 1996 par la cour d'appel de Versailles (12e Chambre, 1re Section), au profit de la société Scidense, dont le siège est ..., défenderesse à la cassation ;


 La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;


 LA COUR, en l'audience publique du 18 novembre 1997, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Fossaert-Sabatier, conseiller référendaire rapporteur, Mlle Fossereau, M. Toitot, Mme Di Marino, M. Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Peyrat, Guerrini, Dupertuys, Philippot, conseillers, M. Pronier, Mme Boulanger, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;


 Sur le rapport de Mme Fossaert-Sabatier, conseiller référendaire, les observations de la SCP Vier et Barthélémy, avocat de la société Ceca, de Me Capron, avocat de la société Scidense, les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;


 Sur le moyen unique :


 Attendu que la société Ceca, preneur à bail de locaux appartenant à la société Scidense, fait grief à l'arrêt attaqué (Versailles, 11 janvier 1996), de décider que des modifications matérielles des facteurs locaux de commercialité ont entrainé par elles-mêmes une variation de plus de 10 % de la valeur locative des locaux à usage de bureaux et de fixer en conséquence à la valeur locative le loyer révisé, alors, selon le moyen, "1 ) que la commercialité dont la modification matérielle des facteurs locaux est requise par l'article 27, alinéa 3, du décret du 30 septembre 1953 est indissociable de la chalandise afférente à l'activité autorisée par le bail ;


 qu'en se déterminant par le motif général que ce texte serait applicable aux locaux à usage de bureaux sans distinguer selon que cet usage exclut ou non la réception de clientèle, la cour d'appel a méconnu les dispositions du texte précité ; 2°) que quelle que soit la destination des lieux -notion exclusivement juridique désignant les activités autorisées par le contrat de bail- les facteurs locaux de commercialité s'entendent de l'aptitude d'un emplacement à l'exercice d'un commerce ou d'une activité déterminée et à la réalisation de profits sur le seul fondement des qualités propres de cet emplacement ; qu'en prétendant devoir apprécier différemment la commercialité prétendue de locaux à usage de bureaux, réalité économique indissociable d'une chalandise afférente à un secteur géographique identifié, sous prétexte de ne pas priver de toute portée pratique le déplafonnement des loyers, lequel constitue, non le principe énoncé par l'article 27, alinéa 3, du décret du 30 septembre 1953, mais tout au contraire l'exception à la règle commune selon laquelle la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation du loyer, la cour d'appel a violé les dispositions du texte précité ; 3°) que la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité doit s'apprécier de façon particulière par rapport au commerce considéré, de sorte qu'en se fondant sur des considérations d'ordre général tirées de l'amélioration des conditions d'exercice de l'activité tertiaire de direction et de gestion et des retombées économiques sur le quartier engendrées par la modification matérielle des facteurs de commercialité constatée par l'expert sans caractériser en quoi cette modification avait pu présenter un intérêt particulier pour la société Ceca eu égard à ses activités spécifiques que, tout en les mentionnant elle s'est dispensée d'analyser, fût-ce sommairement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des exigences de l'article 27, alinéa 3, du décret du 30 septembre 1953 ; 4°) qu'en se référant à l'évolution moyenne des valeurs locatives du quartier Gambetta, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé la variation de plus de 10 % de la valeur loctive du local considéré, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 27, alinéa 3, du décret du 30 septembre 1953 ; 5°) que selon l'article 27, alinéa 3, du décret du 30 septembre 1953, la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité doit avoir entraîné, par elle-même, une variation de plus de 10 % de la valeur locative du local considéré ; qu'un rapport de causalité direct et exclusif doit donc être établi entre la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité et la variation de la valeur locative, de sorte qu'en se référant de manière générale à l'évolution moyenne des valeurs locatives du quartier Gambetta, sans à tout le moins constater que cette évolution résultait elle-même de la seule modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, à l'exclusion notamment de l'évolution conjoncturelle observée dans l'ensemble de la région parisienne, la cour d'appel a encore et en toute hypothèse, privé sa décision de base légale au regard de l'article 27, alinéa 3, du décret du 30 septembre 1953" ;




 Mais attendu qu'ayant constaté que l'application des dispositions de l'article 27 du décret du 30 septembre 1953 aux locaux à usage de bureaux n'était pas contestée par les parties, que les lieux loués à la société Ceca étaient à usage de bureaux avec réception de clientèle, que l'expertise judiciaire établissait avec certitude une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité qui avait eu pour effet l'amélioration des conditions d'exercice de l'activité tertiaire de direction et de gestion auxquelles les locaux à usage de bureaux sont spécifiquement destinés, qu'en l'espèce la construction de nouveaux parkings, la création d'un complexe hôtelier ainsi que l'ensemble des travaux décrits par l'expert avaient eu un impact positif sur les activités spécifiques de la Ceca, entraînant des avantages pour l'ensemble de la clientèle et des fournisseurs ainsi que des retombées économiques sur le quartier dont avait bénéficié le preneur et que la variation corrélative de plus de 10 % de la valeur locative des locaux était établie, la cour d'appel en a exactement déduit que le prix du bail révisé devait être fixé à la valeur locative ;


 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE le pourvoi ;


 Condamne la société Ceca aux dépens ;


 Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société Ceca à payer à la société Scidense la somme de 9 000 francs ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept janvier mil neuf cent quatre-vingt-dix-huit.