Cour de Cassation · civ3 — 10 juin 1998

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


 LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


 Sur le pourvoi formé par :


 1°/ M. C...
Z...,


 2°/ Mme Augustine Z..., née D..., demeurant tous deux ..., en cassation d'un arrêt rendu le 7 juin 1996 par la cour d'appel de Paris (2ème chambre, section B), au profit :


 1°/ de Mme Jacqueline, Madeleine E..., veuve de M. Paul B..., demeurant Abbaye Saint-François, Hôpital de Mortagne, rue de Longny, 61400 Mortagne-au-Perche,


 2°/ de M. François, René B..., demeurant ...,


 3°/ de Mme Anne-Marie A..., née B..., demeurant Les Mas du Haut Peyron, avenue Ronsard, 83700 Saint-Raphaël,


 4°/ de Mme Marie Edith Y..., née B..., demeurant à Multenweg 38 4102 Binningen - Suisse,


 5°/ de M. Lawrence, Henri B..., demeurant ...,


 6°/ de Me Jean-Maurice X..., demeurant ...,


 7°/ de M. Jean-Loup B..., demeurant ..., défendeurs à la cassation ;


 Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;


 LA COUR, en l'audience publique du 6 mai 1998, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Philippot, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, M. Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Peyrat, Guerrini, Dupertuys, conseillers, M. Pronier, Mme Fossaert-Sabatier, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;


 Sur le rapport de M. Philippot, conseiller, les observations de la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat des époux Z..., de la SCP Boré et Xavier, avocat de M. X..., de la SCP Delaporte et Briard, avocat des consorts B..., les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;


 Sur le premier moyen :


 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 7 juin 1996), que, par acte sous seing privé du 17 avril 1993, les consorts B... ont promis de vendre un immeuble aux époux Z... qui ont accepté;


 qu'à la demande de ces derniers, une promesse unilatérale de vente remplaçant cet acte a été conclue entre les parties, suivant acte reçu par M. X..., notaire;


 que cet acte précisait que faute par le bénéficiaire d'avoir levé l'option le 20 juillet 1993, la promesse de vente serait caduque et que si le bénéficiaire ne réalisait pas la vente, l'indemnité d'immobilisation serait acquise au promettant sauf si ce dernier avait, pendant le temps précédent l'acte authentique, aliéné, grevé d'hypothèque ou loué les biens vendus;


 que les époux Z... n'ayant pas signé l'acte authentique de vente, les consorts B... les ont assignés en paiement de l'indemnité d'immobilisation;


 que les époux Z... ont appelé en garantie M. X..., notaire ;


 Attendu que les époux Z... font grief à l'arrêt de juger que l'indemnité d'immobilisation était acquise aux consorts B..., alors, selon le moyen, "que les règles applicables à la garantie due par le vendeur, fût-il non professionnel, notamment dans l'hypothèse où il aurait eu lui-même connaissance des vices affectant la chose, ne sont pas les mêmes selon que ce vendeur bénéficie d'une clause posant un principe général de non-responsabilité ou d'une clause de non-garantie faisant état de vices précis ainsi portés à la connaissance de l'acheteur;


 qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que la clause de décharge de responsabilité des vendeurs qui figure dans le projet d'acte de vente, au demeurant sous une rubrique autre que celle de la clause d'exonération de garantie, reprend l'énumération figurant dans le compromis annulé du 17 avril 1993 et formellement écartée dans la promesse de vente du 7 mai 1993 qui, seule, lie les parties;


 qu'en énonçant que "la comparaison des clauses ne permet pas de retenir qu'il a été procédé dans le projet d'acte de vente à une dénaturation de l'intention des parties exprimée dans la promesse du 7 mai 1993", sans rechercher l'incidence de chacune des rédactions sur le droit de M. et Mme Z... à la garantie due par leurs vendeurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1642 et 1643, ensemble l'article 1147, du Code civil" ;


 Mais attendu qu'ayant relevé que la promesse de vente excluait la possibilité pour le bénéficiaire d'exercer un recours pour "quelque cause que ce soit" et que si le projet d'acte de vente présentait une rédaction plus complète et plus explicite, il n'était nullement en contradiction avec la version précédente, toutes ses stipulations relevant du principe général de non responsabilité posé dans la promesse, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;


 Sur le second moyen :


 Attendu que les époux Z... font grief à l'arrêt de les débouter de leur recours en garantie à l'encontre du notaire, alors, selon le moyen, 1°) "que le notaire ne pouvait ignorer l'incidence sur le droit des acquéreurs à la garantie due par les vendeurs de l'exclusion de certains vices, nommément énumérés, du champ de cette garantie;


 qu'en écartant toute faute professionnelle de M. X... sans examiner la portée du soin qu'il avait pris, dans le projet d'acte de vente, à une telle énumération incompatible avec la clause d'exonération figurant dans la promesse de vente du 7 mai 1993 qui posait uniquement un principe général de non-responsabilité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil;


 qu'en estimant, dans ces conditions, que le notaire pouvait, sans engager sa responsabilité, procéder dans le projet d'acte de vente à la rédaction d'une clause de non-garantie incompatible avec l'accord des parties matérialisé par la promesse de vente du 7 mai 1993, qu'il avait lui-même établie et qui excluait toute énumération de certains vices précis, la cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ;


 2°) que dans leurs conclusions d'appel les époux Z... ont insisté sur l'historique du comportement du notaire, lequel était directement et personnellement intéressé à la réalisation de la vente puisqu'il en avait, avec un agent immobilier, l'exclusivité, et qui s'est caractérisé par une série d'agissements destinés à surprendre leur consentement;


 qu'en se bornant à examiner la responsabilité du notaire sous le seul angle de l'établissement du projet d'acte de vente, sans rechercher, comme elle y était invitée si cette responsabilité ne découlait pas d'une succession d'évènements ayant motivé la décision de M. et Mme Z... de ne pas réaliser la vente projetée, la cour d'appel a encore privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil" ;


 Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que l'acte authentique de promesse de vente du 7 février 1993, établie par M. Z..., précisait que faute par le bénéficiaire d'avoir levé l'option le 20 juillet 1993, la promesse serait caduque et que, si le bénéficiaire ne réalisait pas la vente, l'indemnité d'immobilisation serait acquise au promettant, constaté que le notaire avait communiqué aux époux Z... le projet d'acte de vente plusieurs jours avant la date de signature prévue de façon à permettre à M. Z..., professionnel du droit, d'examiner et d'obtenir, le cas échéant, une révision des clauses qui ne lui conviendraient pas, ce qu'il n'avait pas fait, et que la clause de non-garantie du vendeur insérée dans le projet d'acte de vente ne diminuait en rien les obligations de ce dernier stipulées dans la promesse de vente et retenu qu'ainsi la version des manoeuvres dolosives des vendeurs et du notaire donnée par les époux Z... était sans fondement et que rien ne révélait une quelconque intention de surprendre le consentement des acquéreurs, la cour d'appel qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision de ce chef ;


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE le pourvoi ;


 Condamne les époux Z... aux dépens ;


 Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne les époux Z... à payer aux consorts B..., la somme de 9 000 francs, et à M. X..., la somme de 9 000 francs ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix juin mil neuf cent quatre-vingt-dix-huit.