Cour de Cassation · civ3 — 24 février 1999

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


 LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


 Sur le pourvoi formé par la société Im Média, société civile immobilière, dont le siège est Moulin de Fauvaux, ... La Chapelle,


 en cassation d'un arrêt rendu le 27 septembre 1996 par la cour d'appel de Versailles (1re Chambre, Section 2), au profit de M. Dominique A..., demeurant 17, rue Tour de Ville, 60120 Breteuil-sur-Noye,


 défendeur à la cassation ;


 La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;


 LA COUR, en l'audience publique du 20 janvier 1999, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Fossaert-Sabatier, conseiller référendaire rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Stéphan, MM. Peyrat, Guerrini, Dupertuys, Philippot, conseillers, M. Pronier, conseiller référendaire, M. Guérin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;


 Sur le rapport de Mme Fossaert-Sabatier, conseiller référendaire, les observations de la SCP Vier et Barthélémy, avocat de la société Im Média, de Me Blanc, avocat de M. A..., les conclusions de M. Guérin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;


 Sur le premier moyen :


 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 27 septembre 1996), que la société civile immobilière Im Media (SCI), preneur à bail de locaux à usage commercial et d'habitation appartenant à M. A..., invoquant un trouble de jouissance résultant de servitudes de passage consenties sur le bien loué, a assigné ce dernier en nullité du bail pour dol, subsidiairement en résiliation de ce bail et en remboursement du coût des travaux exécutés dans les lieux ;


 Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande en nullité du bail, alors, selon le moyen, "1 ) d'une part, qu'il résulte de l'article 1116 du Code civil que la réticence dolosive étant liée à l'obligation pré-contractuelle de renseignements, il appartient aux juges du fond qui constatent une réticence de rechercher si celle-ci ne constitue pas l'inexécution intentionnelle de l'obligation de renseignements ; qu'en se bornant à énoncer qu'il n'est pas démontré que M. A... se serait rendu coupable d'une réticence dolosive alors qu'elle avait constaté elle-même que ce dernier avait dissimulé à son cocontractant l'existence de servitudes de passage sur la propriété qu'il lui avait louée, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil ; 2 ) d'autre part, qu'en violant l'article 455 du nouveau Code de procédure civile, la cour d'appel s'est abstenue de répondre au moyen soulevé par la SCI dans ses conclusions d'appel du 23 décembre 1994 tiré précisément de ce que "le bailleur avait manqué à une obligation de renseignements lors de la formation du contrat" ;


 Mais attendu qu'ayant souverainement retenu, par motifs propres, qu'il n'était pas établi que la SCI aurait refusé de contracter si elle avait connu en temps utile l'existence de la servitude, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;


 Sur le deuxième moyen :


 Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en résiliation du bail, alors, selon le moyen, "1 ) qu'il résulte de l'article 1147 du Code civil que la résiliation du bail pour inexécution de ses obligations par l'une des parties n'est pas subordonnée à l'existence d'un préjudice en découlant pour l'autre ; qu'en se déterminant, néanmoins, sur la circonstance que la SCI locataire ne subit que des "gênes mineures", la cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ;


 2 ) qu'il résulte de l'article 1719 du Code civil, alinéa 3, qu'une atteinte à la jouissance paisible du preneur constitue une violation des obligations du bailleur ; qu'en exigeant, néanmoins, des "manquements graves imputables au bailleur et faisant gravement obstacle à une jouissance paisible des lieux", la cour d'appel a ajouté à la loi des conditions qui n'y figurent pas et violé, par refus d'application, l'article 1719, alinéa 3 du Code civil ; 3 ) qu'il résulte de l'article 1727 du Code civil que le bailleur doit garantie au preneur du trouble de droit qui résulte de la prétention élevée par un tiers d'avoir sur tout ou partie de la chose louée un droit de propriété, d'usage ou de servitude ou de l'action en justice exercée par un tiers en vue de déposséder en tout ou en partie le preneur de la chose louée ; qu'il était constant, en l'espèce, que des voisins et parents de M. A... avaient émis des prétentions à des servitudes de passage sur la propriété louée à la SCI et que ces prétentions avaient donné lieu à diverses procédures ; qu'en mettant, néanmoins, totalement hors de cause M. A..., la cour d'appel a violé par refus d'application l'article 1727 du Code civil ; 4 ) que dès lors que la cour d'appel infirmait la décision des premiers juges à cet égard, il lui appartenait d'en réfuter les motifs déterminants pris précisément de ce que "l'existence de prétentions de voisins et de parents de M. A... à des servitudes de passage doit être retenue ; et de ce que "ces revendications ont donné lieu à plusieurs procédures" ; que faute par elle de l'avoir fait, son arrêt encourt la censure pour violation de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 5 ) qui'l résulte de l'article 489 du nouveau Code de procédure civile que l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire ; qu'en refusant, néanmoins, de prendre en considération le trouble de droit que constituait la procédure diligentée par les époux Z... et X...
Y... contre la SCI preneuse au motif que l'arrêt auquel elle avait abouti "n'a statué qu'en matière de référé", la cour d'appel a méconnu le caractère exécutoire de l'ordonnance de référé en violation de l'article 489 du nouveau Code de procédure civile" ;




 Mais attendu qu'ayant constaté que l'obligation, résultant d'une décision rendue en référé, de laisser ouverts à la circulation durant la journée les portails que la société locataire avait implantés sur le chemin, ne lui créait que quelques gênes mineures et qu'il n'était pas démontré qu'il s'agissait de manquements faisant gravement obstacle à une jouissance paisible des lieux, la cour d'appel a souverainement retenu qu'il n'y avait pas lieu de prononcer la résiliation du bail ;


 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


 Sur le troisième moyen :


 Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande de remboursement des travaux exécutés dans les lieux loués, alors, selon le moyen, "qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a totalement négligé de prendre en considération deux documents de la procédure régulièrement versés aux débats à savoir une lettre de M. A... en date du 21 novembre 1989 s'engageant auprès de la SCI à "participer" à la fois aux travaux incombant au propriétaire :

 réfection de l'étang et assainissements" et aux "travaux approuvant une plus-value à l'ensemble de la propriété : terrasse, aménagement des deux greniers, rénovation de la plomberie et de l'électricité" et une autre lettre de M. A... en date du 5 février 1991 rappelant qu'il était "d'accord pour prendre à sa charge 100 % de la réfection de l'étang", qu'il "acceptait de participer sous forme de reprise aux travaux de père de famille réalisés dans le moulin (à savoir les sanitaires, les assainissements, l'aménagement des greniers) ainsi qu'à la construction de la terrasse" et qu'il avait donné son accord verbal" à cet égard sur le "versement d'une somme globale, forfaitaire, non révisable de 600 000 francs" ; que la cour d'appel a ainsi dénaturé par omission deux documents de la procédure, en violation de l'article 1134 du Code civil" ;


 Mais attendu qu'ayant constaté, par motifs adoptés et sans dénaturation, que les courriers échangés ne pouvaient être pris en considération dans la mesure où il s'agissait de propositions non acceptées contractuellement, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE le pourvoi ;


 Condamne la société civile immobilière Im Média aux dépens ;


 Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la SCI Im Média à payer à M. A... la somme de 9 000 francs ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre février mil neuf cent quatre-vingt-dix-neuf.