Cour de Cassation · civ3 — 12 mai 1999

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


 LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


 Sur le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "Résidence Léonard de Vinci", dont le siège est ..., représenté par son syndic la société anonyme Niclot, dont le siège est ..., venant aux droits de la société à responsabilité limitée Immogère,


 en cassation d'un arrêt rendu le 30 avril 1997 par la cour d'appel de Reims (chambre civile, 1re section), au profit de la société Reims Agence, société anonyme, dont le siège est ...,


 défenderesse à la cassation ;


 Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;


 LA COUR, en l'audience publique du 23 mars 1999, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Villien, Cachelot, Martin, Mme Lardet, conseillers, M. Nivôse, Mme Boulanger, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;


 Sur le rapport de M. Chemin, conseiller, les observations de Me Boullez, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble "Résidence Léonard de Vinci", de la SCP Peignot et Garreau, avocat de la société Reims Agence, les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;


 Sur le moyen unique, pris en ses deux premières branches :


 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Reims, 30 avril 1997), qu'arguant des fautes du syndic dans l'accomplissement de son mandat, le syndicat des copropriétaires (le syndicat) d'un immeuble en copropriété a, en 1993, assigné en paiement de diverses sommes la société Reims-Agence qui avait exercé les fonctions de syndic de mars 1984 à novembre 1990 ;


 Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande, alors, selon le moyen, "1 / que le juge ne saurait ajouter aux stipulations claires et précises des parties ; qu'en l'espèce, les parties étaient liées par un contrat de syndic, en date du 1er avril 1984, dont une des clauses, intitulée "mission", indiquait que le syndic assurerait la "gestion courante" et des "prestations particulières" comprenant notamment des "travaux exceptionnels", que le contrat déterminait une rémunération forfaitaire et une rémunération horaire visant la gestion courante et les prestations particulières assurées par le syndic, sans autres conditions et notamment, sans qu'il soit nécessaire que l'assemblée générale vote la surveillance des travaux par le syndic qui en était tenu par application du contrat ; qu'ainsi, en exigeant du vote de l'assemblée générale pour confier au syndic la mission de surveiller les travaux, obligation qui résultait pourtant de la mission à lui confiée par le contrat du 1er avril 1984 et sans nécessiter un vote, la cour d'appel a ajouté une condition non prévue aux stipulations claires et précises des parties qu'elle a ainsi dénaturées, violant l'article 1134 du Code Civil ;


 qu'il appartenait d'ailleurs au syndic d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale une délibération tendant à la surveillance des travaux si celle-ci n'entrait pas dans sa mission normale ; 2 / que la cour d'appel qui relève que le licenciement du gardien-concierge n'ayant pas été inscrit à l'ordre du jour, il ne saurait être reproché au syndic un défaut de surveillance et de licenciement de l'employé fautif, méconnaît la mission légalement définie du syndic qui, non seulement prépare l'ordre du jour des assemblées, mais encore est chargé d'administrer l'immeuble et qui, à ce titre, "engage et congédie le personnel du syndicat", de sorte que le syndic doit, de sa propre initiative, prendre les mesures utiles en termes de personnel ; qu'ainsi, la cour d'appel a violé l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble pris l'article 31 du décret du 17 mars 1967" ;


 Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que le contrat du 1er avril 1984 stipulait une rémunération forfaitaire du syndic pour la gestion courante et une rémunération horaire pour prestations particulières, comprenant notamment les travaux exceptionnels, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant, sans dénaturation, que les honoraires spéciaux perçus étaient justifiés par des prestations hors des heures ouvrables ;


 Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé l'absence de manifestations de mécontentement des copropriétaires quant au travail du gardien-concierge, la cour d'appel a pu retenir que le syndicat ne pouvait valablement reprocher au syndic, qui avait rendu compte de ses diligences à l'assemblée générale, de ne pas avoir pris l'initiative d'un licenciement sur les seuls éléments dont il disposait ;


 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


 Mais sur le moyen unique, pris en sa troisième branche :


 Vu l'article 566 du nouveau Code de procédure civile ;


 Attendu que les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et dépenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément ;


 Attendu que pour déclarer irrecevable la demande du syndicat afférente au coût de la vacance du logement de fonction de gardien, l'arrêt retient que cette demande est nouvelle en cause d'appel ;


 Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté qu'en cause d'appel le syndicat avait seulement porté la demande de réparation pour frais de concierge à une somme supérieure par adjonction d'indemnités au titre du logement de fonction, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;


 PAR CES MOTIFS :


 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande afférente au coût de la vacance du logement de fonction du gardien, l'arrêt rendu le 30 avril 1997, entre les parties, par la cour d'appel de Reims ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nancy ;


 Condamne la société Reims Agence aux dépens ;


 Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société Reims Agence à payer au syndicat des copropriétaires de l'... la somme de 9 000 francs ;


 Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société Reims Agence ;


 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mai mil neuf cent quatre-vingt-dix-neuf.