Cour de Cassation · civ3 — 30 juin 1999

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


 LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


 Sur le pourvoi formé par :


 1 / l'Association de défense des locataires du lotissement Degroote, dont le siège est Hôtel de Ville, 59229 Teteghem,


 2 / M. René A..., demeurant 3, place Troyat, Bât 2, appt 11, 59229 Teteghem,


 3 / Mme Marie-Josée B..., demeurant ...,


 4 / M. Raphaël Z..., venant aux droits de Mme Annie X..., épouse Z..., demeurant 4, place Troyat, appt 51, 59229 Teteghem,


 5 / Mlle Angélique Z..., venant aux droits de Mme Annie X..., épouse Z..., demeurant 4, place Troyat, appt 51, 59229 Teteghem,


 6 / Mlle Isabelle Z..., venant aux droits de Mme Annie X..., épouse Z..., demeurant 4, place Troyat, appt 51, 59229 Teteghem,


 7 / M. Eric Y..., demeurant rue Marcel Pagnol, appt 51, ou ...,


 8 / Mme Y..., demeurant rue Marcel Pagnol, appt 51, ou ...,


 9 / Mme Colette C..., agissant en qualité de tutrice de Delphine et Cécile Z..., venant aux droits de Mme Annie X..., épouse Z..., demeurant 4, place Troyat, appt 51, 59229 Teteghem,


 en cassation d'un arrêt rendu le 3 juillet 1997 par la cour d'appel de Douai (3e chambre), au profit de l'Office public d'aménagement et de construction du Nord (OPAC), dont le siège est ...,


 défenderesse à la cassation ;


 Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;


 LA COUR, en l'audience publique du 26 mai 1999, où étaient présents : Mlle Fossereau, conseiller doyen faisant fonctions de président, M. Toitot, conseiller rapporteur, M. Boscheron, Mme Di Marino, M. Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Peyrat, Guerrini, Dupertuys, Philippot, conseillers, M. Pronier, Mme Fossaert-Sabatier, conseillers référendaires, M. Guérin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;


 Sur le rapport de M. Toitot, conseiller, les observations de la SCP Ryziger et Bouzidi, avocat de l'Association de défense des locataires du lotissement Degroote, de M. A..., de Mme B..., des consorts Z..., des époux Y... et de Mme C..., de la SCP Gatineau, avocat de l'Office public d'aménagement et de construction du Nord (OPAC), les conclusions de M. Guérin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;


 Sur le moyen unique :


 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 3 juillet 1997 n° RG 96/01835), que des locataires d'appartements soumis à la législation sur les habitations à loyer modéré, donnés à bail par l'Office public d'aménagement et de construction du Nord (OPAC), ainsi que l'Association de défense des locataires du lotissement Degroote, ont assigné le bailleur en réduction du prix du bail et paiement d'un trop-perçu de loyer, en raison de désordres entraînant des infiltrations d'eau et de l'humidité dans ces logements ;


 Attendu que les preneurs et l'Association de défense font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande, alors, selon le moyen, "1 / que l'obligation du bailleur de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée ne comporte pas d'exception tenant à la qualité de bailleur ;


 qu'en retenant pour réformer le jugement entrepris que contrairement à ce qui est soutenu par les locataires et à l'opinion du premier juge qui les a suivis, l'article 40 de la loi du 1er septembre 1948 -non visé par l'article R. 442-1 du Code de la construction et de l'habitation- qui dispose qu'en aucun cas l'application des dispositions du présent chapitre pourra être invoquée par le bailleur, pour se soustraire à l'exécution des obligations mises à sa charge par le contrat ou par la loi, n'a pas pour effet, lorsque le bailleur est défaillant dans son obligation d'entretien et de réparation des lieux loués, d'exclure le mode de calcul du loyer prévu par ces textes, la cour d'appel, qui n'a pas recherché, si par application des dispositions de droit commun la réduction du loyer n'était pas justifiée eu égard aux faits constatés, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 et suivants du Code civil ; 2 / que par adoption des motifs du jugement, les locataires et l'Association faisaient valoir que l'OPAC doit, comme tout bailleur, assurer le clos et le couvert, ce qu'elle n'avait pas fait en laissant depuis plus de 14 ans les immeubles partiellement inhabitables, justifiant la réduction du loyer, de sorte que "ceux-ci soient en conformité avec la qualité de chacun des appartements loués" ; qu'en affirmant que contrairement à ce qui est soutenu par les locataires et à l'opinion du premier juge qui les a suivis, l'article 40 de la loi du 1er septembre 1948, non

visé par l'article R. 442-1 du Code de la construction et de l'habitation, n'a pas pour effet, lorsque le bailleur est défaillant dans son obligation d'entretien et de réparation des lieux loués, d'exclure le mode de calcul du loyer prévu par ces textes, que dès lors la fixation de la valeur locative effective des logements qui permettrait éventuellement de mettre à jour un trop perçu ne peut se faire qu'à partir des différents éléments entrant dans la détermination du prix, la cour d'appel qui rejette les demandes relatives à la restitution d'un trop perçu de loyer eu égard à l'insalubrité des logements mis à la disposition des locataires, sans rechercher si le manquement du bailleur à ses obligations ne justifiait pas une réduction du loyer, contrepartie de cette jouissance, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 et suivants du Code civil, ensemble les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ; 3 / que les locataires et l'association demandant la confirmation du jugement entrepris, faisaient valoir les graves manquements du bailleur à ses obligations justifiant une réduction du loyer, contrepartie de l'obligation mise à la charge du bailleur d'assurer le clos et le couvert et la jouissance des locaux par les locataires ; qu'en retenant que la fixation de la valeur locative effective des logements qui permettrait éventuellement de mettre à jour un trop perçu, ne peut se faire qu'à partir de l'examen des différents éléments entrant dans la détermination du prix, que l'expert n'a pas procédé de cette manière et la méthode qu'il a employée ne peut être retenue, qu'aux termes de l'article 32 bis, de la loi du 1er septembre 1948, la révision de loyer qui peut être demandée en cas de modification totale ou partielle des éléments ayant servi de base à sa détermination, obéit à une procédure précise comportant notamment l'envoi d'un décompte détaillé établi sur un modèle-type, qui au cas particulier n'a pas été observé par les locataires, la cour d'appel qui n'était pas saisie d'une demande de révision du loyer dans les conditions de l'article 32 bis a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du nouveau Code de procédure civile ;




 4 / que l'obligation du bailleur de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail, qui tient à la nature du contrat, ne comporte pas d'exception tenant à la qualité du bailleur, un organisme d'habitation à loyer modéré ne pouvant prétendre n'être pas tenu à garantie ; qu'en retenant que contrairement à ce qui est soutenu par les locataires et l'opinion du premier juge qui les a suivis, l'article 40 de la loi du 1er septembre 1948 n'a pas pour effet lorsque le bailleur est défaillant de son obligation d'entretien et de réparation des lieux loués, d'exclure le mode de calcul du loyer prévu par ces textes, que la fixation de la valeur locative effective des logements qui permettrait éventuellement de mettre à jour un trop perçu ne peut se faire qu'à partir de l'examen des différents éléments entrant dans la détermination du prix, que l'expert n'a pas procédé de cette manière et la méthode qu'il a employée consistant à partir des dommages constatés dans chaque appartement à pratiquer des abattements allant de 2 jusqu'à 80% sur le prix du loyer, ne peut être retenu, la cour d'appel qui n'a pas recherché, ainsi qu'elle y était invitée, si la réduction du loyer n'était justifiée par l'inhabitabilité partielle des locaux constatée par le jugement dont confirmation était demandée, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 et suivants du Code civil" ;


 Mais attendu qu'ayant relevé que le prix du bail de ces locaux était déterminé selon des règles particulières, définies par les articles L. 442-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, ainsi que par les articles R. 442-1 et suivants du même Code renvoyant aux articles 28, 29, 32, 32 bis et 36 de la loi du 1er septembre 1948, que l'article 40 de cette loi, non visé par l'article R. 442-1 du Code de la construction et de l'habitation, n'avait pas pour effet d'exclure le mode de calcul du loyer prévu par ces textes, lorsque le bailleur n'avait pas rempli son obligation d'entretien et de réparation, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a, sans modifier l'objet du litige, légalement justifié sa décision ;


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE le pourvoi ;


 Condamne les demandeurs aux dépens ;


 Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de l'OPAC du Nord ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du trente juin mil neuf cent quatre-vingt-dix-neuf par Mlle Fossereau, conformément à l'article 452 du nouveau Code de procédure civile.