Cour de Cassation · civ3 — 16 juin 1999

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


 LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


 Sur le pourvoi formé par la société civile immobilière (SCI) Georges X..., dont le siège est ...,


 en cassation d'un arrêt rendu le 26 mai 1997 par la cour d'appel de Douai (assemblée des Chambres), au profit de la société anonyme CETIF société technique de l'injection et du freinage, dont le siège est ...,


 défenderesse à la cassation ;


 La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les cinq moyens de cassation annexés au présent arrêt ;


 LA COUR, en l'audience publique du 12 mai 1999, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Fossaert-Sabatier, conseiller référendaire rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, M. Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Peyrat, Guerrini, Dupertuys, Philippot, conseillers, M. Pronier, conseiller référendaire, M. Sodini, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;


 Sur le rapport de Mme Fossaert-Sabatier, conseiller référendaire, les observations de la SCP Masse-Dessen, Georges et Thouvenin, avocat de la société civile immobilière Georges X..., de la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat de la société Centre technique de l'injection et du freinage, les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;


 Sur le premier moyen :


 Attendu selon l'arrêt attaqué (Douai, 26 mai 1997), statuant sur renvoi après cassation, que la société civile immobilière Georges X... (SCI), propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à la société CETIF, a assigné celle-ci en fixation du loyer du bail renouvelé ;


 Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande de rejet des conclusions déposées le 6 mars 1997 par la locataire, alors, selon le moyen, "que les parties doivent se faire connaître en temps utile les moyens qu'elles invoquent afin que chacune d'elles soit à même d'organiser sa défense, tandis que le juge est tenu de faire respecter et d'observer lui-même le principe de la contradiction ;


 qu'en retenant -pour décider qu'il n'aurait pas été porté atteinte aux droits de la défense- que les écritures prises par la locataire le 6 mars 1997, ne soulevaient aucun moyen nouveau, se limitaient à répondre à celles de la bailleresse déposées le 19 novembre 1996 et étaient antérieures à l'ordonnance de clôture datée du 12 mars 1997, sans s'assurer que la demanderesse avait été mise dans l'impossibilité d'y répondre et de les discuter utilement, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 15 et 16 du nouveau Code de procédure civile" ;


 Mais attendu qu'ayant retenu que les conclusions qui avaient été signifiées le 6 mars tandis que l'ordonnance de clôture était intervenue le 12 mars, ne relevaient aucun moyen nouveau et se limitaient à répondre à des conclusions antérieures de la bailleresse et qu'ainsi il n'avait pas été porté atteinte au principe de la contradiction, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;


 Sur les deuxième, troisième et quatrième moyens, réunis :


 Attendu que la bailleresse fait grief à l'arrêt de juger que le loyer du bail renouvelé devait être fixé en application de la règle du plafonnement, alors, selon le moyen, "1 ) que pour vérifier qu'une modification intervenue dans les droits et obligations des parties justifie le déplafonnement du loyer, il doit être tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé ;


 qu'en se fondant -pour décider que le caractère anormalement bas du loyer initialement convenu n'était pas démontré- sur le fait que l'immeuble avait été loué à un prix conférant à la bailleresse un rapport locatif supérieur à 10 % par rapport au prix auquel elle l'avait acheté, sans rechercher qu'elle était la valeur locative réelle des locaux à l'époque de la conclusion du premier bail ni la comparer au loyer alors arrêté entre les parties, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 23, 23-3 et 23-6 du décret du 30 septembre 1953 ; 2 ) que le loyer d'origine peut avoir été minoré en raison de la prise en charge par le preneur de certains frais ou travaux de rénovation des lieux nécessaires à son exploitation commerciale ; qu'en s'efforçant d'ajouter qu'aux termes du bail la locataire devait supporter le coût des réparations dues à l'usage ou à la vétusté ainsi que rembourser au bailleur certains impôts, taxes et primes d'assurances, sans se poser la question de savoir si ces éléments dont elle relevait elle-même l'existence ne traduisaient pas la volonté qu'avaient eu à l'époque les parties, dont elle a constaté les liens privilégiés, de convenir d'un loyer réduit à titre de compensation, la cour d'appel n'a pas davantage justifié légalement sa décision au regard des textes susvisés ; 3 ) que le caractère notable de la modification des lieux loués peut résider dans le fait

que la transformation constatée a entraîné un accroissement de l'activité commerciale du preneur ; qu'en s'abstenant de rechercher si la construction d'un hangar métallique abritant l'atelier frein à la place de l'ancien hangar vétuste avait permis à la locataire de mieux développer son activité commerciale d'achat, vente et réparation d'appareillage d'injection et de freinage destiné à l'automobile, peu important que la construction nouvelle fût ou non moderne, confortable ou esthétique, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 13, 23-3 et 23-6 du décret du 30 septembre 1953 ; 4 ) que tout changement dans la consistance des lieux loués peut s'apparenter à leur modification notable ; qu'en retenant -pour décider que la transformation du 1er étage du bâtiment principal, composé d'appartements à usage d'habitation, en bureaux créés sur une superficie de 107 mètres carrés ne constituait pas une modification notable permettant le déplafonnement du loyer, que ces bureaux avaient été réalisés pour essayer d'approprier les lieux à leur destination actuelle mais n'étaient pas fonctionnels, sans rechercher si ces transformations avaient entraîné un accroissement de la surface commerciale aboutissant à un changement dans la consistance des locaux objet du bail, la cour d'appel, qui s'est déterminée par des motifs inopérants, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des textes susvisés ; 5 ) que l'évolution des facteurs locaux de commercialité justifie un déplafonnement du loyer quand elle présente un intérêt pour l'activité commerciale du locataire ; qu'en décidant qu'une transformation notable des facteurs locaux de commercialité n'était pas démontrée, au prétexte qu'il avait paru à l'expert difficile de le quantifier, bien qu'il lui eût appartenu seulement de s'assurer que le développement favorable d'activité, dont elle a constaté la réalité à proximité de la locataire, avait eu un intérêt pour le commerce objet du bail, peu important que l'expert eût déclaré ne pas être en mesure de la quantifier, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 23, 23-4 et 23-6 du décret du 30 septembre 1953" ;




 Mais attendu qu'ayant constaté, d'une part, que la bailleresse ne rapportait pas la preuve de la fixation du loyer initial à un prix anormalement bas, ni d'une évolution des facteurs locaux de commercialité favorable à l'activité du locataire et relevé, d'autre part, que la construction du hangar métallique n'était qu'une simple reconstruction de l'existant, sans avantage pour le preneur qui s'était borné à maintenir les lieux conformes à leur destination, et que la modification résultant de l'aménagement de bureaux ne revêtait pas le caractère notable exigé pour justifier le déplafonnement, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;


 Mais sur le cinquième moyen :


 Vu l'article 1153, alinéa 3, du Code civil ;


 Attendu que l'arrêt condamne la SCI à restituer à la société CETIF la partie du loyer provisionnel trop versée en vertu du jugement entrepris, avec intérêts au taux légal à compter de la date de chaque règlement ;


 Qu'en statuant ainsi, alors que la partie qui doit restituer une somme détenue en vertu d'une décision de justice exécutoire, n'en doit les intérêts au taux légal qu'à compter de la notification, valant mise en demeure, de la décision ouvrant droit à restitution, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;


 PAR CES MOTIFS :


 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a fixé à la date de chaque règlement le point de départ des intérêts au taux légal dus sur le remboursement de la partie du loyer provisionnel indûment versée, l'arrêt rendu le 26 mai 1997, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens ;


 Condamne la société anonyme Centre Technique de l'Injection et du Freinage (Cetif) aux dépens ;


 Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société Cetif à payer à la SCI Georges X... la somme de 9 000 francs ;


 Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société Cetif ;


 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize juin mil neuf cent quatre-vingt-dix-neuf.