Cour de Cassation · civ3 — 29 mars 2000

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


 LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


 Sur le pourvoi formé par :


 1 / Mme Marie-Aimée B...,


 2 / M. Robert B...,


 3 / Mme Marguerite B...,


 4 / M. Albert B...,


 demeurant tous ...,


 en cassation d'un arrêt rendu le 29 janvier 1998 par la cour d'appel de Paris (2e chambre, section B), au profit :


 1 / de la société en nom collectif (SNC) France construction Paris, dont le siège est ..., venant aux droits de la société Ile-de-France construction,


 2 / de M. Jacques Y...,


 3 / de Mme Ghislaine X..., épouse Y...,


 demeurant ensemble ...,


 4 / du syndicat des copropriétaires du ... au Raincy, dont le siège est ...,


 5 / de M. Jacques A..., demeurant 4, place de l'Hôtel de ville, 93340 Le Raincy,


 6 / de M. Pierre C..., demeurant 4, place de l'Hôtel de ville, 93340 Le Raincy,


 défendeurs à la cassation ;


 Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;


 LA COUR, en l'audience publique du 29 février 2000, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Masson-Daum, conseiller référendaire rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Villien, Cachelot, Martin, Mme Lardet, conseillers, Mmes Fossaert-Sabatier, Boulanger, conseillers référendaires, M. Guérin, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;


 Sur le rapport de Mme Masson-Daum, conseiller référendaire, les observations de Me Foussard, avocat des consorts B..., de la SCP Boré, Xavier et Boré, avocat des époux Y..., du syndicat des copropriétaires du ... au Raincy et de MM. A... et C..., les conclusions de M. Guérin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;


 Sur le moyen unique :


 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 29 janvier 1998), que la société Ile-de-France construction, aux droits de laquelle se trouve la société France construction Paris (la société), a acquis puis placé sous le régime de la copropriété un terrain sur lequel elle a fait édifier, avec le concours de MM. C... et A..., géomètres-experts, sept maisons individuelles ; que le mur-pignon de la maison vendue aux époux Y... empiètant sur la limite séparative avec le fonds voisin appartenant aux consorts B..., ces derniers ont assigné la société, le syndicat des copropriétaires du ... au Raincy et les époux Y... en démolition du mur-pignon ;


 Attendu que les consorts B... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande, alors, selon le moyen, "1 ) que le droit de se clore et le régime de la mitoyenneté ne peuvent s'appliquer qu'aux murs de clôture ; qu'en revanche, l'implantation, à cheval sur la ligne séparative des fonds, d'un mur-pignon, faisant partie intégrante d'un édifice, constitue un empiétement irrégulier ; qu'au cas d'espèce, il est constant que le mur litigieux est un mur-pignon du bâtiment édifié par la société Ile-de-France construction et que ce mur est implanté pour partie sur le fonds des consorts B... ; qu'en refusant de constater l'existence d'un empiétement irrégulier, prétexte pris du droit de la société Ile-de-France construction, devenue la société France construction Paris, d'édifier sur la ligne limitative des fonds contigus un mur séparatif, la cour d'appel a violé les articles 545 et 663 du Code civil ; 2 ) qu'en tout cas, pour considérer que la société Ile-de-France construction, devenue société France construction Paris, était en droit de contraindre son voisin à voir édifier un mur à cheval sur la limite des fonds, la cour d'appel s'est référée aux stipulations d'un cahier des charges du 30 mars 1907 ; que ce document énonce seulement : "à l'égard des clôtures séparatives des lots, les adjudicataires ou acquéreurs devront les établir entre eux et à frais communs par un treillage ou une haie vive ; si l'un ou l'autre préférait établir cette clôture séparative par un mur, il devra le construire sur la ligne mitoyenne, mais le voisin n'aura le droit de se servir de ce mur qu'à la condition d'en acquérir la mitoyenneté" ; qu'en statuant comme ils l'ont fait, sans rechercher si cette stipulation ne s'appliquait pas aux seuls murs de clôture, à l'exclusion des murs-pignons faisant partie intégrante d'un édifice, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ; 3 ) que le cahier des charges du 30 mars 1907 reprenait expressément les stipulations du cahier des charges du 16 septembre 1856 ; qu'ainsi, la clause selon laquelle "si l'un ou l'autre (des propriétaires de terrains contigus) préférait établir cette clôture séparative par un mur, il devra le construire sur son propre terrain sans pouvoir exiger la participation des voisins aux frais de

construction ni sans pouvoir créer de tour d'échelle", issue du cahier des charges du 16 septembre 1856, est intégralement reproduite dans le cahier des charges du 30 mars 1907 ; qu'en considérant néanmoins qu'elle était en présence de deux cahiers des charges différents, dont l'un excluait la construction d'un mur sur la ligne séparative des fonds tandis que l'autre autorisait une telle construction, seul le second devant recevoir application, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil" ;


 Mais attendu qu'ayant relevé que les consorts B... se prévalaient des stipulations du cahier des charges de 1856, prescrivant que le mur séparatif doit être implanté sur le propre terrain sans pouvoir exiger la participation du voisin, que le cahier des charges de 1907 comportait des stipulations contraires aux premières, selon lesquelles le mur doit être construit sur la ligne mitoyenne et que le voisin ne pourra s'en servir qu'à la condition d'en acquérir la mitoyenneté, et que l'expert avait constaté que les murs séparatifs repérés sur place étaient tous mitoyens et implantés à cheval sur la limite séparative des fonds et qu'il en était de même des habitations existantes dont les murs étaient mitoyens avec les fonds voisins, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a légalement justifié sa décision en retenant, par une interprétation souveraine des clauses contradictoires relatives à l'implantation des murs séparatifs entre les fonds voisins, que les murs ou les murs-pignons des habitations étaient construits à cheval sur la limite séparative et que la société était en droit de contraindre son voisin à voir édifier un mur ainsi situé, et donc sur une partie du fonds des consorts B..., comme ces derniers ou leurs auteurs l'avaient fait eux-même ;


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE le pourvoi ;


 Condamne les consorts B... aux dépens ;


 Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne les consorts B... à payer au syndicat des copropriétaires du ... au Raincy, aux époux Y..., et à MM. C... et Z..., ensemble, la somme de 9 000 francs ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf mars deux mille.