Cour de Cassation · comm — 27 juin 2000

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


 LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :


 Sur le pourvoi formé par :


 1 / la société Hôtel Meurice, société anonyme, dont le siège est ...,


 2 / M. Christian Y..., mandataire judiciaire, pris en sa qualité de représentant des créanciers de la société Hôtel Meurice, domicilié ...,


 en cassation d'un arrêt rendu le 30 avril 1998 par la cour d'appel de Douai (2e chambre), au profit de M. Adrien X..., demeurant ..., 62520 Le Touquet Plage,


 défendeur à la cassation ;


 Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;


 LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 16 mai 2000, où étaient présents : M. Dumas, président, Mme Mouillard, conseiller référendaire rapporteur, M. Poullain, conseiller, Mme Piniot, avocat général, Mme Moratille, greffier de chambre ;


 Sur le rapport de Mme Mouillard, conseiller référendaire, les observations de la SCP Gatineau, avocat de la société Hôtel Meurice et de M. Y..., ès qualités, de la SCP Masse-Dessen, Georges et Thouvenin, avocat de M. X..., les conclusions de Mme Piniot, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;


 Sur le moyen unique, pris en ses sept branches :


 Attendu qu'il résulte de l'arrêt attaqué (Douai, 30 avril 1998) que, par acte notarié du 30 janvier 1992, la SA Hôtel Meurice a acheté à M. X... un fonds de commerce d'hôtel-restaurant exploité à Calais sous l'enseigne "Hôtel Meurice" ; qu'ayant appris qu'un contrôle de sécurité-incendie réalisé en 1991 avait révélé la nécessité de travaux de mise en conformité, que le maire de Calais lui a enjoint de faire réaliser sous peine de fermeture administrative, la SA Hôtel Meurice a assigné M. X..., sur le fondement de la garantie des vices cachés, pour lui réclamer le prix des dits travaux ;


 Attendu que la SA Hôtel Meurice et M. Y..., en qualité de représentant des créanciers de cette société, font grief à l'arrêt infirmatif d'avoir rejeté la demande et ordonné le remboursement à M. X... des sommes perçues au titre de l'exécution provisoire du jugement alors, selon le pourvoi, d'une part, qu'est atteint de vices cachés l'hôtel qui n'est pas conforme aux normes sécurité incendie et de protection des travailleurs et dont le déclassement est inéluctable en l'absence d'importants travaux ; qu'en l'espèce, pour refuser de considérer comme des vices cachés la non-conformité de l'hôtel vendu aux règles de sécurité incendie et de protection des travailleurs, la cour d'appel a considéré "que les obligations d'adaptation n'étaient dues que pour les constructions ou rénovations postérieures à l'entrée en vigueur des textes, les règlements ne s'appliquant pas en principe avant une certaine date aux établissements déjà existants, sauf en cas de réaménagement :

 dès lors, au jour de la vente, M. X... n'était pas tenu de se mettre totalement en conformité avant le 26 août 1995" ; qu'en statuant ainsi, sans tenir compte du déclassement inéluctable de l'immeuble vendu en l'absence d'importants travaux, la cour d'appel a violé l'article 1641 du Code civil ; alors, d'autre part, qu'il ne saurait être reproché à l'acquéreur, même professionnel, de ne pas avoir décelé les vices de la chose vendue quand seule une expertise judiciaire a permis d'en constater l'existence, la gravité et l'étendue ; qu'en l'espèce les vices de l'immeuble vendu étaient à ce point cachés que la société Hôtel Meurice, avant de faire établir des devis, avait dû requérir les services d'un organisme de contrôle agréé pour en faire dresser la liste et que les juges de première instance avaient été contraints d'ordonner une expertise pour en constater l'existence et évaluer la gravité ; qu'en décidant au contraire que les vices de l'hôtel étaient apparents, la cour d'appel a donc violé l'article 1641 du Code civil ; alors, en outre, qu'en soi, la qualité de professionnel ne prive pas l'acheteur du droit à la garantie des vices cachés, seul le caractère apparent du vice allégué pouvant faire obstacle à l'action estimatoire ; qu'en l'espèce, pour exonérer M. X... de toute garantie, la cour d'appel s'est contentée d'affirmer que "compte tenu de la nature et de l'importance de la vente, la SA Hôtel Meurice doit être considérée comme un professionnel en la matière, au même titre que M. X..." ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la société Hôtel Meurice était réellement compétente pour déterminer et évaluer les travaux indispensables au maintien du classement de l'hôtel, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du Code civil ; alors, de plus, qu'il ne saurait être reproché à l'acquéreur, même professionnel, de ne pas avoir recouru à une expertise quand aucun élément ne lui permettait, avant la conclusion de la vente, de soupçonner que l'immeuble qui lui était vendu était atteint par des vices cachés ; qu'en l'espèce, pour débouter la société Hôtel Meurice de l'ensemble de ses demandes, la cour d'appel a considéré que "compte tenu de la nature et de l'importance de la vente, la SA Hôtel Meurice doit être considérée comme un professionnel en la matière, au même titre que M. X..., et ne saurait exciper d'un défaut d'assistance spécifique, qu'il lui était loisible de requérir" ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si un

élément objectif était de nature à attirer l'attention de la société Hôtel Meurice sur les vices cachés de l'hôtel vendu, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du Code civil ; alors, de surcroît, qu'est un vendeur de mauvaise foi celui qui, sachant que le maintien de son hôtel dans la catégorie "tourisme" a été subordonné par l'Administration à sa mise en conformité aux normes de salubrité et de sécurité, s'empresse de le vendre sans informer l'acquéreur des travaux à réaliser ; qu'en l'espèce, il n'était pas contesté qu'au début de l'année 1991, M. X... avait demandé le classement de son hôtel en catégorie "tourisme", que la Commission communale de sécurité ayant inspecté son hôtel le 18 avril 1991, elle lui avait demandé, par courrier du 22 avril 1991, d'effectuer d'importants travaux que M. X... n'avait pas réalisés dans leur totalité ; qu'en décidant néanmoins que le comportement de M. X..., qui a décidé de vendre son hôtel sans informer son acquéreur de l'injonction que lui avait adressée la mairie de Calais de réaliser des travaux de mise en conformité et de sécurité, n'était pas constitutif de mauvaise foi, la cour d'appel a violé l'article 1641 du Code civil ; alors, encore, que, pour établir la mauvaise foi de M. X..., la société Hôtel Meurice faisait également valoir que "le fait pour le commerçant qu'était M. X... de ne pas mentionner au bilan la provision dont la nécessité ne pouvait lui échapper puisqu'il avait été mis en demeure d'effectuer les travaux correspondants, constitue indéniablement une manoeuvre exempte de bonne foi à l'égard de l'acquéreur à qui le document a été remis pour examen" ; qu'en laissant sans réponse ce moyen péremptoire, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; et alors, enfin, qu'outre la restitution du prix de vente, l'acheteur peut réclamer des dommages-intérêts au vendeur professionnel qui connaissait les vices de la chose vendue ; qu'en première instance les juges du fond avaient condamné M. X... à payer à la société Meurice la somme de 1 026 210,50 francs au titre des travaux exigés pour l'exploitation et 104 500 francs à titre de dommages-intérêts pour la perte d'exploitation subie pendant l'exécution des travaux ; qu'en condamnant à restituer ces sommes, au seul motif que, si elle avait connu les vices cachés, il n'est pas démontré qu'elle n'aurait contracté qu'à un prix inférieur, et ce sans s'expliquer sur les différents préjudices invoqués par la société Meurice, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1382 et 1644 du Code civil ;




 Mais attendu qu'après avoir relevé que seuls des travaux relatifs à l'éclairage de sécurité et aux moyens de secours étaient exigibles lors de la vente, l'arrêt retient que, pour le surplus, il appartenait à l'acquéreur, compte tenu de l'ancienneté de l'exploitation, de procéder aux vérifications élémentaires qui l'auraient renseigné sur l'état exact des installations et les normes applicables ; que les juges ajoutent qu'il n'est pas démontré que, si elle en avait été informée, la société Hôtel Meurice n'aurait pas acheté au prix convenu, le fonds, en raison de son état, ayant été vendu à un prix bas ; qu'en l'état de ces motifs déduits de son appréciation souveraine des faits de la cause, la cour d'appel a pu statuer comme elle a fait sans encourir les griefs allégués ; que le moyen, inopérant en ses trois dernières branches, est mal fondé pour le surplus ;


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE le pourvoi ;


 Condamne la société Hôtel Meurice et M. Y..., ès qualités aux dépens ;


 Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société Hôtel Meurice et M. Y..., ès qualités, à payer à M. X... la somme de 12 000 francs ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept juin deux mille.