Cour de Cassation · civ3 — 4 mai 2000

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


 LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


 Sur le pourvoi formé par Mme Laurence X..., épouse Z..., demeurant chez M. et Mme X..., ...,


 en cassation de deux arrêts rendus les 25 septembre 1997 et 5 février 1998 par la cour d'appel de Paris (6e chambre civile, section B), au profit de la société civile professionnelle (SCP) Jacques Y... et associés, dont le siège est ...,


 défenderesse à la cassation ;


 La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;


 LA COUR, en l'audience publique du 22 mars 2000, où étaient présents : Mlle Fossereau, conseiller doyen faisant fonctions de président, M. Dupertuys, conseiller rapporteur, MM. Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, M. Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Peyrat, Guerrini, Philippot, conseillers, M. Pronier, conseiller référendaire, M. Guérin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;


 Sur le rapport de M. Dupertuys, conseiller, les observations de la SCP Delaporte et Briard, avocat de Mme X..., les conclusions de M. Guérin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;


 Sur le premier moyen :


 Attendu, selon les arrêts attaqués (Paris, 25 septembre 1997 et 5 février 1998), que Mme Z... a donné en location à la SCP Jacques 
Y...
 et associés (SCP) un appartement à usage professionnel et d'habitation, le 16 mai 1989, pour une durée de six ans, au visa de la loi du 23 décembre 1986 ; que, le 18 octobre 1994, Mme Z... a délivré à la SCP un congé valant offre de vente en application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, et l'a assignée pour faire déclarer ce congé valable ; que la SCP a invoqué la nullité de celui-ci pour fraude et que, subsidiairement, Mme Z... a demandé, d'une part, de constater que la SCP, qui occupe les lieux uniquement à usage professionnel, ne peut se prévaloir du droit au renouvellement du bail, d'autre part, de déclarer valable le second congé délivré le 30 octobre 1997, pour le 30 avril 1998 ;


 Attendu que Mme Z... fait grief aux arrêts de déclarer nul le congé délivré le 18 octobre 1994, alors, selon le moyen, "1 ) qu'en matière de congé avec offre de vente, délivré conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est libre de la détermination du prix de la vente proposée ; que l'intention frauduleuse du bailleur ne se présume pas et ne peut résulter du seul écart de prix entre le prix de vente proposé et le prix du marché ; qu'en qualifiant de frauduleux le congé délivré le 10 octobre 1994 à la SCP, aux motifs que le prix de 37 500 francs, le mètre carré était excessif puisqu'il n'était pas justifié de l'existence de propositions reçues pour ce prix qui n'était susceptible d'intéresser aucun acquéreur, qu'il soit locataire ou non, et que, dès lors, le congé ne permettait pas à la société locataire d'acquérir le logement dans des conditions raisonnables sans dire en quoi de tels éléments auraient caractérisé la volonté de Mme X... épouse Z..., de faire frauduleusement échec aux droits de la société locataire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 et de la règle "fraus omnia corrumpit" ; 2 ) qu'en matière de congé avec offre de vente, délivré conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est libre de la détermination du prix de la vente proposée ; que l'intention frauduleuse du bailleur ne se présume pas ;


 qu'en déduisant cette intention frauduleuse de ce caractère "dissuasif" du prix de vente proposé, sans rechercher, bien qu'y ayant été expressément invitée si, dans un premier temps, dans un courrier daté du 5 juillet 1995, la société locataire n'avait pas manifesté son intérêt pour l'acquisition du logement au prix proposé par Mme X..., épouse Z..., d'où il résultait que ce prix n'avait présenté aucun caractère dissuasif pour la SCP et qu'ainsi, la bailleresse n'avait aucunement entendu faire frauduleusement échec aux droits de la société locataire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 et de la règle "fraus omnia corrumpit" ; 3 ) que seul le congé pour vendre assorti d'un prix volontairement dissuasif, sans commune mesure avec les prix du marché, applicables à un appartement de nature comparable peut être annulé s'il est démontré que le bailleur a voulu ainsi faire frauduleusement échec aux droits du locataire ; qu'en énonçant, qu'en l'espèce, le prix de 37 500 francs le mètre carré était dissuasif "dès lors qu'il s'agit d'un appartement occupé", sans rechercher si par l'effet du congé pour vendre, régulièrement délivré à la SCP, qui avait mis fin au bail, le prix proposé ne devait pas nécessairement être apprécié par référence à des logements, libres de toute occupation et non à des logements "occupés", la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, et de la règle "fraus omnia corrumpit" ;


 Mais attendu que la fraude entachant un acte juridique entraînant son annulation, la cour d'appel, qui a souverainement relevé que la propriétaire ne justifiait pas de l'existence de propositions reçues pour le prix proposé, que des appartements similaires situés dans la même zone géographique avaient été vendus à des prix inférieurs de plus d'un tiers, que ce prix, excessif et dissuasif, n'était susceptible d'intéresser aucun acquéreur et que le congé qui ne permettait pas à la société locataire d'acquérir le logement dans des conditions raisonnables, constituait une fraude à la loi, a, abstraction faite d'un motif surabondant et sans être tenue de suivre Mme Z... dans le détail de son argumentation, légalement justifié sa décision de ce chef ;


 Sur le second moyen, pris en sa première branche :


 Attendu que Mme Z... fait grief aux arrêts de la débouter de sa demande aux fins de dire que la SCP se trouvait déchue du droit au renouvellement du bail et qu'elle était ainsi occupante sans droit ni titre depuis le 16 mai 1995, alors, selon le moyen, "que si le titulaire d'un contrat de location à usage mixte professionnel et d'habitation, n'est pas tenu durant le bail d'utiliser les lieux à chacun des usages prévus par la convention des parties, il ne peut, lorsqu'au terme du contrat il n'occupe pas pour son habitation principale, au moins partiellement, les locaux pris en location, se prévaloir du droit au renouvellement du contrat ; qu'en énonçant qu'à son échéance de mai 1995, le bail s'était trouvé tacitement reconduit, peu important l'usage exclusif professionnel des locaux, dès lors que le bail initial avait été reconduit à usage mixte, la cour d'appel a violé les articles 2 et 10 de la loi du 6 juillet 1989" ;


 Mais attendu qu'ayant relevé que le congé du 18 octobre 1994, annulé par l'arrêt du 25 septembre 1997, était réputé n'avoir jamais été délivré, la cour d'appel a exactement retenu que le bail initial s'était tacitement reconduit à son échéance, au mois de mai 1995, en l'absence de congé ;


 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


 Mais sur le second moyen, pris en sa seconde branche :


 Vu l'article 565 du nouveau Code de procédure civile ;


 Attendu que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent ;


 Attendu que pour déclarer irrecevable la demande de Mme Z..., tendant à faire déclarer valable le congé délivré le 30 octobre 1997, l'arrêt du 5 février 1998 retient que celui-ci a pour but de mettre fin au bail reconduit pour trois ans, à compter du mois de mai 1995, et qu'il ne tend donc pas aux mêmes fins que le congé annulé du 18 octobre 1994, suivant le bail s'étendant durant la période du 16 mai 1989 au 16 mai 1995 ;


 Qu'en statuant ainsi, alors que les prétentions soumises à la cour d'appel par Mme Z... tendaient aux mêmes fins que sa demande initiale, à savoir, la cessation des rapports locatifs entre les parties, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;


 PAR CES MOTIFS :


 Rejette le pourvoi en ce qu'il est dirigé contre l'arrêt du 25 septembre 1997 ;


 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de Mme Z... tendant à déclarer valable le congé délivré le 30 octobre 1997, pour le 30 avril 1998, l'arrêt rendu le 5 février 1998, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;


 Condamne la société civile professionnelle Jacques 
Y...
 et associés aux dépens ;


 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du quatre mai deux mille par Mlle Fossereau, conformément à l'article 452 du nouveau Code de procédure civile.