Cour de Cassation · civ3 — 12 juillet 2000

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


 LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


 Sur le pourvoi formé par Mme Régine, Jeanne C..., épouse Z..., demeurant ...,


 en cassation d'un arrêt rendu le 1er octobre 1998 par la cour d'appel de Versailles (13e chambre), au profit :


 1 / de la société Gastronomique de Levallois, dont le siège est ...,


 2 / de Mme Odile B...
A..., demeurant ..., prise en sa qualité d'administrateur provisoire à la succession de M. Elie Y...,


 3 / de la société civile professionnelle (SCP) Wargny- Dobrowolski - Lelong, notaires associés, dont le siège est ...,


 défenderesses à la cassation ;


 La société Gastronomique de Levallois a formé, par un mémoire déposé au greffe le 9 juillet 1999, un pourvoi incident contre le même arrêt ;


 La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;


 La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;


 LA COUR, en l'audience publique du 15 juin 2000, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Stéphan, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, MM. Bourrelly, Peyrat, Guerrini, Dupertuys, Philippot, conseillers, MM. Pronier, Betoulle, conseillers référendaires, M. Weber, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;


 Sur le rapport de Mme Stéphan, conseiller, les observations de la SCP A Bouzidi, avocat de Mme Z..., de la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat de la société Gastronomique de Levallois, de la SCP Boré, Xavier et Boré, avocat de la SCP Wargny - Dobrowolski - Lelong, les conclusions de M. Weber, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;


 Donne acte à Mme Z... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Gastronomique de Levallois et Mme Pépin-Lehalleur-Gondre ès qualités ;


 Sur le moyen unique du pourvoi principal :


 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 1er octobre 1998), que la société Gastronomique de Levallois (société Gastronomique), venant aux droits de M. X..., a pris à bail des locaux à usage commercial qui dépendent aujourd'hui de la succession Y... ; qu'une partie de ces locaux a été donnée en sous-location à l'exploitant d'un fonds de commerce de papeterie ; que , selon acte daté du 2 mars 1987, établi par la société civile professionnelle de notaires Wargny - Dobrowolski - Lelong (le notaire), Mme Z... a acquis ce fonds de commerce ;


 que, le 27 juin 1989, M. Y... a fait notifier à la société Gastronomique un congé avec refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction ;


 qu'il a ensuite assigné sa locataire pour faire déclarer valable le congé et ordonner son expulsion ; que, par acte séparé, il a assigné Mme Z... en expulsion au motif qu'il venait d'apprendre qu'elle occupait une partie des locaux loués sans son autorisation ; que Mme Z... a reconventionnellement demandé paiement d'une indemnité d'éviction tant à M. Y... qu'à la société Gastronomique ;


 qu'elle a assigné le notaire en responsabilité ;


 Attendu que Mme Z... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande tendant à la condamnation du notaire, alors, selon le moyen, "1 / qu'il résulte de l'article 21 du décret du 30 septembre 1953 qu'en cas de sous-location autorisée le propriétaire est appelé à concourir à l'acte, par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ; qu'il ne résulte pas de l'acte notarié que le notaire ait procédé ou constaté l'exécution de cette formalité, imposée pour l'opposabilité de l'acte au propriétaire ; qu'en décidant, cependant, que le notaire rédacteur a suffisamment informé le client cessionnaire de ses obligations et rempli son devoir de conseil en rappelant, page 14, sous la rubrique "non intervention du bailleur" les obligations du sous-locataire énoncées à l'acte de location du 8 octobre 1981, et plus spécialement l'article 8, selon lequel "une grosse ou un original de l'acte de cession devra être remis sans frais au bailleur, notification des présentes devait être faite au propriétaire bailleur dans les termes de l'article 1690 du Code civil" pour en déduire qu'en réalité Mme Z... qui elle-même a notifié la cession par acte extrajudiciaire au locataire principal avait parfaitement compris les termes de l'acte mais a omis de notifier au propriétaire bailleur ou s'est trompée dans le destinataire de la notification, qu'aucune faute ne peut être imputée au notaire rédacteur de l'acte sans rechercher ni préciser en quoi les mentions de l'acte notarié permettaient de constater qu'il avait été satisfait aux exigences de l'article 21 du décret du 30 septembre 1953, lesquelles conditionnaient l'efficacité de l'acte notarié, la cour d'appel n'a par là-même pas constaté que le notaire rédacteur de l'acte avait exécuté ses obligations et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ; 2 / que le notaire doit assurer l'efficacité des actes qu'il instrumente ; que,

conformément aux dispositions de l'article 21 du décret du 30 septembre 1953, en cas de sous-location autorisée le propriétaire est appelé à concourir à l'acte soit par acte extrajudiciaire soit par lettre recommandée en vue de connaître s'il entend concourir à l'acte ; qu'il appartient au notaire rédacteur de vérifier que ces dispositions ont été respectées en vue d'établir un acte régulier ou opposable au propriétaire et de conseiller son client ; qu'en se contenant de relever qu'en indiquant dans l'acte sous la rubrique "non intervention du bailleur", laquelle n'est pas formellement obligatoire, le rappel des obligations du sous-locataire énoncées à l'acte de location du 8 octobre 1981 et plus spécialement l'article 8 à savoir "qu'une grosse ou un original de la cession devra être remis sans frais au bailleur, que notification des présentes devra être faite au propriétaire bailleur dans les termes de l'article 1690 du Code civil", pour en déduire que le notaire rédacteur d'acte a suffisamment informé sa cliente cessionnaire de ses obligations et rempli son devoir de conseil, que ces formalités ne lui incombaient pas cependant qu'il ne ressort d'aucune mention de l'acte notarié que le notaire ait vérifié ou procédé à l'exécution des formalités exigées par l'article 21 du décret du 30 septembre 1953, lesquelles sont préalables à l'acte, la cour d'appel,


 1 / n'a pas constaté que le notaire avait satisfait à son obligation de conseil et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;


 2 / s'est prononcée par des motifs inopérants, la notification de la cession n'étant pas de nature à suppléer le non-respect de l'article 21 et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;


 3 / que le bailleur visé dans le contrat de sous-location, par la stipulation selon laquelle une grosse ou un original de l'acte de cession devra être remis sans frais au bailleur est le locataire principal exclusivement ; que le contrat de bail entre le locataire principal et le bailleur stipulait uniquement que "le locataire aura le droit de louer pour n'importe quel commerce la partie actuellement occupée par un papetier", que dès lors, les conditions de l'article 21 du décret du 30 septembre 1953 tenant en la notification à faire au bailleur principal en vue de concourir à l'acte devait être impérativement respectées préalablement à la cession ; qu'en retenant qu'en indiquant dans l'acte, sous la rubrique "non intervention du bailleur", laquelle n'est pas formellement obligatoire, le rappel des obligations du sous-locataire énoncées à l'acte de location du 8 octobre 1981 et plus spécialement l'article 8 à savoir "qu'une grosse ou un original de l'acte de cession devra être remis sans frais au bailleur", "que notification des présentes devra être faite au propriétaire bailleur dans les termes de l'article 1690 du Code civil", pour décider que le notaire rédacteur de l'acte a suffisamment informé sa cliente cessionnaire de ses obligations et rempli son devoir de conseil, que ces formalités ne lui incombaient pas, la cour d'appel a dénaturé l'acte du 8 octobre 1981 dès lors qu'aucune stipulation de cet acte n'indiquait "que notification des présentes devait être faite au propriétaire bailleur dans les termes de l'article 1690 du Code civil", et partant a violé l'article 1134 du Code civil ; 4 / que le

bailleur, visé dans le contrat de sous-location par la stipulation selon laquelle une grosse ou un original de l'acte de cession devra être remis sans frais au bailleur, est le locataire principal exclusivement ; que le contrat de bail entre le locataire principal et le bailleur stipulait uniquement que "le locataire aura le droit de louer pour n'importe quel commerce la partie actuellement occupée par un papetier" ; que, dès lors, les conditions de l'article 21 du décret du 30 septembre 1953 tenant à la notification à faire au bailleur principal en vue de concourir à l'acte devaient être impérativement respectées préalablement à la cession ce dont il devait être justifié par le rédacteur dans l'acte ; qu'en retenant qu'en indiquant dans l'acte, sous la rubrique "non intervention du bailleur", le rappel des obligations du sous-locataire énoncées à l'acte de location du 8 octobre 1981 et plus spécialement l'article 8 à savoir "qu'une grosse ou un original de l'acte de cession devra être remis sans frais au bailleur", "que notification des présentes devra être faite au propriétaire bailleur dans les termes de l'article 1690 du Code civil", pour décider que le notaire rédacteur d'acte a suffisamment informé sa cliente cessionnaire de ses obligations et rempli son devoir de conseil, que ces formalités ne lui incombaient pas, la cour d'appel, qui ne constate pas que le notaire avait en tant que rédacteur procédé à la notification préalablement à l'établissement de l'acte en vue d'en permettre l'opposabilité au bailleur principal et partant son efficacité s'est fondée sur des motifs parfaitement inopérants et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ; 5 / que le bailleur, visé dans le contrat de sous-location par la stipulation selon laquelle une grosse ou un original de l'acte de cession devra être remis sans frais au bailleur, est le locataire principal exclusivement ; que le contrat de bail entre le locataire principal et le bailleur stipulait uniquement que "le locataire aura le droit de louer pour n'importe quel commerce la partie actuellement occupée par un papetier" ; que, dès lors, les conditions de l'article 21 du décret du 30 septembre 1953 tenant à la notification à faire au bailleur principal en vue de concourir à l'acte devaient être impérativement respectées préalablement à la cession, ce dont il devait être justifié par le rédacteur dans l'acte ; qu'en retenant qu'en indiquant dans l'acte, sous la rubrique "non intervention du bailleur", le rappel des obligations du sous-locataire énoncées à l'acte de location du 8 octobre 1981 et plus spécialement l'article 8 à savoir "qu'une grosse ou un original de l'acte de cession devra être remis sans frais au bailleur", "que notification des présentes devra être faite au propriétaire bailleur dans les termes de l'article 1690 du Code civil", pour décider que le notaire rédacteur d'acte a suffisamment informé sa cliente cessionnaire de ses obligations et rempli son devoir de conseil, que ces formalités ne lui incombaient pas, la cour d'appel, qui ne constate pas que le notaire avait en tant que rédacteur procédé à la notification préalablement à l'établissement de l'acte en vue d'en permettre l'opposabilité au bailleur principal et partant son efficacité s'est fondée sur des motifs parfaitement inopérants et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil" ;




 Mais attendu qu'ayant retenu que l'acte de vente du fonds de commerce établi par le notaire mentionnait, d'une part, sous la rubrique "non intervention du bailleur", le rappel des obligations du sous-locataire énoncées à l'article 8 de l'acte de location imposant la remise d'une grosse


 ou d'un original de l'acte de cession au bailleur, d'autre part, l'obligation de notifier l'acte au propriétaire bailleur dans les termes de l'article 1690 du Code civil, la cour d'appel a pu en déduire, sans dénaturer l'acte de location ni violer les dispositions de l'article 21 du décret du 30 septembre 1953, lesquelles ne sont applicables qu'à la sous-location, que le notaire rédacteur n'avait pas manqué à son devoir de conseil, l'intervention du bailleur n'étant pas obligatoire, et que seule la propre carence de Mme Z... qui s'était trompée quant au destinataire de la notification, l'avait privée de tout droit direct à l'égard du bailleur ;


 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


 Sur la recevabilité du pourvoi incident, contestée par Mme Z... :


 Attendu que la société Gastronomique de Levallois a formé, le 9 juillet 1999, un pourvoi incident contre l'arrêt attaqué par le pourvoi principal de Mme Z..., alors que celle-ci s'était désistée au profit de cette société le 9 avril précédent de son pourvoi formé le 9 novembre 1998 ; qu'il s'ensuit que le pourvoi incident de la société Gastronomique de Levallois est irrecevable ;


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE le pourvoi principal ;


 Déclare irrecevable le pourvoi incident de la société Gastronomique de Levallois ;


 Condamne Mme Z... aux dépens du pourvoi principal ;


 Condamne la société Gastronomique de Levallois aux dépens du pourvoi incident ;


 Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne Mme Z... à payer à la SCP Wargny - Dobrowolski - Lelong la somme de 10 000 francs ;


 Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société Gastronomique de Levallois à payer à Mme Z... la somme de 10 000 francs ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze juillet deux mille.