Cour de Cassation · civ3 — 4 avril 2001

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


 LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


 Sur le pourvoi formé par :


 1 / Mme Françoise B..., demeurant ...,


 2 / Mme Françoise X..., demeurant ...,


 3 / Mme Simone Y..., demeurant ...,


 4 / Mme Sabine Z..., demeurant ...,


 5 / M. Dominique A..., demeurant ...,


 6 / M. Daniel C..., demeurant ...,


 7 / Mme Martine D..., demeurant ...,


 8 / Mme Marie-France E..., demeurant ...,


 en cassation d'un arrêt rendu le 10 mai 1999 par la cour d'appel de Paris (19e chambre civile, section A), au profit de la société HLM Coopération et Famille, société anonyme, dont le siège est ...,


 défenderesse à la cassation ;


 Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;


 LA COUR, en l'audience publique du 27 février 2001, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Toitot, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, M. Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Peyrat, Guerrini, Dupertuys, Philippot, Assié, Mme Gabet, conseillers, MM. Pronier, Betoulle, conseillers référendaires, M. Weber, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;


 Sur le rapport de M. Toitot, conseiller, les observations de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat de Mme B..., de Mme X..., de Mme Y..., de Mme Z..., de M. A..., de M. C..., de Mme D..., de Mme E..., de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société HLM Coopération et Famille, les conclusions de M. Weber, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;


 Sur le moyen unique :


 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 mai 1999), que la société d'habitations à loyer modéré Coopération et Famille (la société d'HLM) est propriétaire d'appartements dans les résidences Tours Capri et Ferrare, immeubles de grande hauteur (IGH) ; que les syndicats des copropriétaires de ces résidences ont conclu avec la société Seccom Gardes des conventions lui confiant les tâches de sécurité et d'hygiène des locaux ; que la société d'HLM ayant récupéré 75 % du coût de ces services, certains locataires l'ont assignée en remboursement de sommes payées à ce titre ;


 Attendu que les locataires font grief à l'arrêt de rejeter leur demande, alors, selon le moyen :


 1 / que le décret du 9 novembre 1982 modifié qui contient en annexe une liste limitative des charges récupérables, est un texte d'ordre public auquel les parties et les juges doivent se tenir strictement sous peine d'élargir contrairement aux voeux du législateur, la liste des charges récupérables ; que les dépenses de personnes suscitées par la surveillance et la sécurité des immeubles ne figurent pas parmi ces charges locatives ; qu'en outre, en ce qui concerne l'entretien des parties communes d'un immeuble assuré dans le cadre d'un contrat d'entreprise, le contrat doit distinguer les dépenses récupérables et les autres dépenses ; d'où il suit qu'en l'espèce, la société Seccom Gardes devait distinguer les charges récupérables relatives à l'hygiène et à l'entretien des charges non récupérables relatives à la surveillance et à la sécurité des immeubles de grande hauteur ; qu'en décidant toutefois que l'article d) du décret du 8 novembre 1982 n'opère pas de distinction et qu'il n'est pas nécessaire de procéder à une ventilation du coût des diverses prestations, la cour d'appel a violé le décret du 9 novembre 1982 et l'article L. 442-3 du Code de la construction et de l'habitation ;


 2 / que si certaines dépenses de surveillance sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 75 % de leur montant, c'est uniquement dans l'hypothèse où elles sont le fait d'un gardien ou d'un concierge assurant en même temps l'entretien et l'élimination des rejets ; qu'en outre, le propriétaire d'un immeuble de grande hauteur est tenu d'organiser un service permanent de sécurité et que le chef et les agents permanents de ce service ne doivent jamais être distraits de leur fonction spécifique ; qu'ainsi ces agents spécialisés ne sauraient effectuer en même temps que leur service de sécurité l'entretien et l'élimination des rejets dans l'immeuble ; d'où il suit que les dispositions de l'article 2 d) du décret du 9 novembre 1982 sont inapplicables aux agents de surveillances dans un immeuble de grande hauteur ; qu'en énonçant toutefois que rien ne permet en l'état de la réglementation de dire que les fonctions de surveillance dans les IGH seraient incompatibles avec l'exercice des autres tâches de nettoyage et d'élimination des rejets confiés à la société Seccom Gardes, la cour d'appel a violé les articles 2 d) du décret du 9 novembre 1982 et R. 122-17 du Code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article GH 62 de l'arrêté du 18 octobre 1977 ;


 3 / que si certaines dépenses de sécurité sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 75 % de leur montant, c'est uniquement dans l'hypothèse où elles sont le fait d'un gardien ou d'un concierge assurant en même temps et personnellement l'entretien et l'élimination des rejets ; qu'en jugeant néanmoins que cette condition n'est nulle part énoncée dans le décret de 1982 pour débouter les locataires de leur demande, la cour d'appel a violé le décret de 1982 en en faisant une fausse interprétation ;


 Mais attendu qu'ayant constaté que la société Seccom Gardes était chargée du soin d'assurer à la fois la surveillance des tours, la sortie des ordures ménagères et le nettoyage des parties communes, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que le régime des charges locatives propre aux habitations à loyer modéré étant fixé par le décret du 9 novembre 1982, la bailleresse était fondée à récupérer auprès de ses locataires 75 % des rémunérations sans qu'il y ait lieu de procéder à une ventilation entre le coût du service de surveillance et celui des autres services, les charges étant déterminées de façon forfaitaire et que le fait que les deux tours constituent un IGH ne pouvait influer, en l'absence de dispositions dérogatoires réglementaires, sur l'application du décret précité qui n'opère aucune distinction entre personne physique et personne morale et n'enjoint pas à l'entreprise de confier les différentes activités à un seul de ses employés ;


 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE le pourvoi ;


 Condamne, ensemble, Mmes B..., X..., Y..., Z..., D..., E... et MM. A... et C... aux dépens ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre avril deux mille un.