Cour de Cassation · civ1 — 20 février 2001

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


 LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


 Sur le pourvoi formé par :


 1 / la société civile immobilière (SCI) Forum de Grammont, dont le siège est ...,


 2 / la société Mouzay investissement, société à responsabilité limitée dont le siège social est ...,


 en cassation d'un arrêt rendu le 10 septembre 1998 par la cour d'appel d'Orléans (Chambre commerciale, économique et financière), au profit :


 1 / de la société Financière et d'ingénierie immobilière moderne (SFIIM), dont le siège social est ...,


 2 / de la société SIIDECO, dont le siège social est ...,


 3 / de M. Y..., pris ès qualités de liquidateur de la SFIIM et de la société SIIDECO, demeurant ...,


 défendeurs à la cassation ;


 Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;


 LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 16 janvier 2001, où étaient présents : M. Lemontey, président, Mme Barberot, conseiller référendaire rapporteur, M. Renard-Payen, conseiller, M. Sainte-Rose, avocat général, Mme Aydalot, greffier de chambre ;


 Sur le rapport de Mme Barberot, conseiller référendaire, les observations de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat de la SCI Forum de Grammont et de la société Mouzay investissement, de la SCP Bachellier et Potier de La Varde, avocat de M. Y..., ès qualités, les conclusions de M. Sainte-Rose, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;


 Attendu qu'en vue de l'édification d'un ensemble immobilier à Tours, la SCI Forum de Grammont (la SCI) a été constituée entre trois associés initiaux qui, par un pacte le 19 mars 1991, s'étaient institués cogérants et avaient convenu que toute décision de gestion ne pouvait être valablement prise qu'avec l'accord de chacun d'eux ; que, le 1er octobre 1992, la SCI a donné à la Société financière et d'ingénierie immobilière moderne (SFIIM) un mandat de gestion qui prévoyait une rémunération mensuelle et, dans une annexe du 28 janvier 1993, des honoraires complémentaires, ainsi que, dans un avenant du 8 novembre 1993, une indemnité de dénonciation à la charge de la SCI ;


 que, le 1er mars 1993, la SCI a, encore, donné mandat à la SFIIM de commercialiser les lots du programme immobilier et que, par avenant du 8 novembre 1993, une indemnité de dénonciation était prévue dans les mêmes conditions ; que ces avenants furent signé au nom de la SCI par la société SIIDECO, en sa qualité de cogérante de la SCI ; que, le 11 janvier 1994, la SIIDECO a cédé à la société Mouzay investissement une partie de ses parts dans la SCI, la cessionnaire devenant cogérante de la SCI avec SIIDECO ; que, le 26 octobre 1994, la SCI a fait savoir à la SFIIM que son contrat de gestion ne serait plus rémunéré et, par lettre du 6 décembre 1994, qu'elle mettait fin au mandat de commercialisation exclusif ; que la SFIIM a assigné la SCI et la société Mouzay investissement en paiement d'honoraires de gestion et des indemnités de résiliation des mandats de gestion et de commercialisation ;


 Sur le premier moyen :


 Attendu que la SCI et la société Mouzay investissement font grief à l'arrêt confirmatif attaqué (Orléans, 10 septembre 1998) de les avoir condamnées in solidum à payer à la SFIIM ses honoraires, ainsi que les indemnités de résiliation prévues dans les mandats de gestion et de commercialisation, alors, selon le moyen, que la SFIIM ayant conclu avec la SCI, d'une part, un contrat de gestion de l'ensemble immobilier construit par cette dernière, d'autre part, un contrat de commercialisation à l'effet de "vendre ou louer les biens, soit les lots à commercialiser dans le programme ci-dessus désigné, à toute personne physique ou morale, conformément aux lois et règlements en vigueur", était soumise aux dispositions de ladite loi ; qu'en statuant comme elle l'a fait aux motifs que la SCI n'opérait que sur ses propres immeubles et que la SFIIM n'agissait que comme représentant mandataire, alors que la loi susvisée ne distingue pas selon que l'intermédiaire agit ou non en qualité de mandataire dès lors qu'il réalise de manière habituelle des opérations d'entremise et de gestion immobilière sur les biens d'autrui, la cour d'appel a violé l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 ;


 Mais attendu que la loi du 2 janvier 1970 s'applique aux personnes se livrant ou prêtant leur concours, de manière habituelle, à une opération prévue par l'article 1er de cette loi, et chargée d'un mandat consistant en la recherche de clients et la négociation, ou l'une de ses missions seulement ; qu'ayant relevé que la SCI avait confié à la SFIIM une mission d'études, d'assistance, d'administration et de commercialisation du programme immobilier qu'elle réalisait, la cour d'appel en a justement déduit que la SCI qui n'opérait, ainsi, que sur ses propres immeubles sans être assujettie aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970, ne pouvait opposer ce texte à son agent commercial, lequel n'avait agi qu'en qualité de représentant mandataire du vendeur ;


 que le moyen n'est pas fondé ;


 Sur le second moyen :


 Attendu que la SCI et la société Mouzay investissement font encore grief à l'arrêt attaqué d'avoir ainsi statué, alors, selon le moyen, que la SCI et la société Mouzay investissement faisaient valoir que M. X... était le seul réalisateur, concepteur et commercialisateur du Forum de Grammont et que, tout en étant, par l'intermédiaire de la société SIIDECO, elle-même gérant de droit de la SCI, le représentant gérant de celle-ci, il était également, depuis le 30 novembre 1992, gérant, directement ou indirectement, de la SFIIM, la cour d'appel, qui n'a pas recherché si celle-ci n'avait pas, avec le concours de la SIIDECO, délibérément et en toute connaissance de cause, violé le pacte du 19 mars 1991, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1165 du Code civil qu'elle a violé ;


 Mais attendu que les juges du fond ont relevé que le représentant de la SCI avait conclu les avenants pour répondre à la préoccupation légitime de la SFIIM dont les mandats initiaux ne prévoyaient pas les conséquences d'une éventuelle résiliation et que les sommes prévues ne révélaient aucune intention frauduleuse, ce dont il résultait que le mandataire ne s'était rendu complice d'aucune faute ;


 qu'ayant ainsi procédé à la recherche demandée, la cour d'appel, tant par motifs propres qu'adoptés, a légalement justifié sa décision ; d'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE le pourvoi ;


 Condamne les sociétés Forum de Grammont et Mouzay investissement aux dépens ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt février deux mille un.