Cour de Cassation · civ3 — 21 février 2001

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


 LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


 Sur le pourvoi formé par la société civile immobilière (SCI) Estelle, dont le siège est ...,


 en cassation d'un arrêt rendu le 14 avril 1999 par la cour d'appel de Paris (16e chambre, section A), au profit :


 1 / de M. Henri X...,


 2 / de Mme Lucette Y..., épouse X...,


 demeurant tous deux ...,


 défendeurs à la cassation ;


 La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;


 LA COUR, en l'audience publique du 16 janvier 2001, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Bourrelly, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, M. Toitot, Mme Stéphan, MM. Peyrat, Guerrini, Dupertuys, Philippot, Assié, Mme Gabet, conseillers, MM. Pronier, Betoulle, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;


 Sur le rapport de M. Bourrelly, conseiller, les observations de la SCP Bouzidi, avocat de la société civile immobilière Estelle, de la SCP Lesourd, avocat des époux X..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;


 Sur le premier moyen :


 Attendu que la société civile immobilière (SCI) Estelle, bailleresse d'un local à usage commercial, ayant donné aux époux X..., preneurs, un congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer déplafonné, fait grief à l'arrêt attaqué (Paris, 14 avril 1999) de refuser le déplafonnement alors, selon le moyen :


 1 / que la SCI Estelle faisait valoir que d'importants travaux de ravalement avaient été exécutés sur l'immeuble en 1990 et 1991, des travaux d'amélioration de l'immeuble ayant été réalisés, consistant dans la pose d'une moquette murale sur les murs des parties communes, d'un interphone relié aux appartements et le carrelage du sol de la cage d'escalier, travaux dépassant le simple cadre d'entretien de l'immeuble et justifiant le déplafonnement par application de l'article 23-6 du décret du 30 septembre 1953 ; qu'ayant constaté la réalité de ces travaux, la cour d'appel, qui affirme seulement que cette catégorie de travaux n'apparaît pas avoir entraîné une modification notable de l'esthétique de l'immeuble, a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;


 2 / que la SCI Estelle faisait valoir que d'importants travaux de ravalement avaient été exécutés sur l'immeuble en 1990 et 1991, des travaux d'amélioration de l'immeuble ayant été réalisés, consistant dans la pose d'une moqette murale sur les murs des parties communes, d'un interphone relié aux appartements et le carrelage du sol de la cage d'escalier ainsi que des travaux de ravalement de l'immeuble, travaux dépassant le simple cadre d'entretien de l'immeuble et justifiant le déplafonnement par application de l'article 23-6 du décret du 30 septembre 1953, qu'ayant constaté la réalité de ces travaux, la cour d'appel, qui distingue ces deux catégories de travaux sans procéder à une appréciation d'ensemble en vue de vérifier si l'ensemble de ces travaux n'avait pas rendu plus attrayants les lieux loués, et, partant, si l'ensemble n'avait pas eu pour conséquence une modification notable de l'aspect de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 23-6 et 23-1 et suivants du décret du 30 septembre 1953 ;


 3 / que la SCI Estelle avait fait valoir avoir donné son accord sur l'extension d'activités sollicitées par le preneur, produisant aux débats une lettre du 3 décembre 1993 par laquelle elle indiquait donner "son accord pour cette extension mais il faut maintenant convenir d'un nouveau loyer du bail", qu'en affirmant que si la demande adressée par les locataires avait reçu l'accord de principe du bailleur, cet accord était subordonné à un accord sur le prix du bail à renouveler au 1er avril 1994, la cour d'appel a violé ladite lettre et violé l'article 1134 du Code civil ;


 Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que le ravalement avait représenté une opération d'entretien, sans embellissement supplémentaire, et n'avait pas modifié notablement l'aspect de l'immeuble, et que la réfection de la cage d'escalier n'avait pas entraîné de modification notable de l'esthétique de l'immeuble, la cour d'appel, motivant sa décision et répondant aux conclusions, en a justement déduit que ces travaux ne pouvaient être retenus pour le déplafonnement, et a légalement justifié sa décision de ce chef ;


 Attendu, d'autre part, qu'ayant par motifs adoptés, constaté que le bailleur avait refusé de signer le projet du bail où l'extension de l'activité autorisée était prévue moyennant un certain prix, et n'avait pas assigné les époux X... en exécution forcée de ce projet, la cour d'appel a pu déduire de ses constatations, sans dénaturation, que, les deux conditions du projet étant indissociables, la SCI Estelle n'avait pas donné son accord à l'extension ;


 Sur le second moyen :


 Attendu que la SCI Estelle fait grief à l'arrêt de refuser le déplafonnement alors, selon le moyen :


 1 / que la SCI Estelle faisait valoir l'accord des parties sur la modification du montant du loyer fixé contractuellement selon avenant du 20 novembre 1991, demandant en conséquence que ce loyer, contractuellement modifié, subisse la variation de l'indice et s'établisse au 1er avril 1994 à la somme de 60 521 francs ; qu'ayant constaté que les parties ont été d'accord pour augmenter le loyer au cours du bail à renouveler puis retenu que cet accord, intervenu tant en raison de la variation de I'indexation que des travaux réalisés dans l'immeuble, ne vaut pas accord des locataires à renoncer au bénéfice des dispositions de l'article 23-3 du décret du 30 septembre 1953 lors du renouvellement de bail pour en déduire que le loyer du bail en renouvellement doit être en conséquence calculé sur la base du texte susvisé, la cour d'appel, qui méconnaît la loi des parties, a violé l'article 1134 du Code civil ;


 2 / que la SCI Estelle faisait valoir, à titre subsidiaire, que le loyer du bail renouvelé ne pouvait être inférieur au prix de la dernière fixation amiable, I'accord des parties sur cette base ayant été entièrement libre et indépendant des textes réglementaires, interdisant aux locataires de contester un accord n'ayant pas tenu compte du plafonnement ;


 qu'ayant constaté l'accord des parties pour augmenter le loyer au cours du bail à renouveler puis retenu que cet accord, intervenu en raison tant de la variation de l'indexation que des travaux réalisés dans l'immeuble, ne vaut pas accord des locataires à renoncer au bénéfice des dispositions de I'article 23-6 du décret du 30 septembre 1953, lors du renouvellement du bail pour en déduire que le loyer doit être calculé sur la base de l'article 23-6 et s'établit à la somme de 50 600 francs par an, la cour d'appel a méconnu la loi des parties et violé l'article 1134 du Code civil ;


 Mais attendu qu'ayant, par motifs propres, retenu, souverainement, qu'intervenu au cours du bail à renouveler, I'accord sur l'augmentation du loyer par suite de l'indexation et des travaux réalisés dans l'immeuble n'emportait pas renonciation des locataires au bénéfice de l'article 23-6 lors du renouvellement du baiI, et, par motifs adoptés, énoncé exactement que le coefficient multiplicateur affectait le loyer initial de l'ancien bail, abstraction faite de la révision contractuelle, la cour d'appel a justement fixé le loyer en appliquant ce texte ;


 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE le pourvoi ;


 Condamne la société civile immobilière Estelle aux dépens ;


 Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société civile immobilière Estelle à payer aux époux X... la somme de 12 000 francs ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un février deux mille un.