Cour de Cassation · civ3 — 13 juin 2001

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


 LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


 Sur le pourvoi formé par la SCI les Châlets du Cachemire, société civile immobilière, dont le siège est ...,


 en cassation d'un arrêt rendu le 23 juin 1999 par la cour d'appel de Chambéry (chambre civile, 2ème section), au profit :


 1 / du département de la Savoie, représenté par le président du Conseil général, dont le siège est Hôtel du Département, château des Ducs de Savoie, 73000 Chambéry,


 2 / de M. René Y..., demeurant ...,


 3 / de M. Germain X..., demeurant ...,


 défendeurs à la cassation ;


 La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt ;


 LA COUR, en l'audience publique du 9 mai 2001, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Assié, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Toitot, Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Peyrat, Guerrini, Dupertuys, Philippot, Mme Gabet, conseillers, MM. Pronier, Betoulle, Mme Nési, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;


 Sur le rapport de M. Assié, conseiller, les observations de la SCP Masse-Dessen, Georges et Thouvenin, avocat de la SCI les Châlets du Cachemire, de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat du département de la Savoie, de la SCP Boré, Xavier et Boré, avocat de MM. Y... et X..., les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;


 Sur les premier, deuxième, troisième et quatrième moyens réunis :


 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 23 juin 1999), que la SCI Les Châlets du Cachemire (la SCI) a acquis du département de la Savoie une parcelle cadastrée 180 en vue de réaliser une opération immobilière ; que les travaux de construction envisagés ont été retardés de plusieurs années par suite de recours exercés par les propriétaires d'un fonds voisin devant le tribunal administratif ; qu'ils n'ont pu reprendre qu'après un arrêt du Conseil d'Etat confirmant la constructibilité de la parcelle ; que, faisant grief au département de la Savoie de ne pas l'avoir informée d'un recours introduit avant la vente par les propriétaires voisins contre la décision de modification du plan d'occupation des sols (POS) rendant la parcelle 180 constructible et aux notaires, rédacteurs de l'acte de vente, d'avoir failli à leur devoir de conseil, la SCI les a fait assigner afin d'obtenir leur condamnation in solidum à réparer son préjudice ;


 Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande, alors, selon le moyen :


 1 / que, manque à son obligation de renseignement le vendeur qui ne révèle pas à l'acheteur l'existence d'une procédure en cours mettant en cause les qualités substantielles de la chose vendue ;


 qu'en refusant de considérer comme fautive la non-divulgation par le vendeur de l'existence du recours des consorts Z... contre la révision du POS adopté en 1990 en vue de rendre la parcelle vendue constructible, au prétexte que la personne morale était composée ou entourée de professionnels de l'immobilier, ce qui n'exonérait pas le débiteur de son devoir d'information, tout en confirmant le jugement déféré en ce qu'il avait constaté que le vendeur avait caché à l'acquéreur l'existence du recours en question, ce qui suffisait pour en déduire qu'il avait ainsi manqué à son obligation de renseignement et commis une faute de nature à engager sa responsabilité, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;


 2 / que les juges du fond ne peuvent statuer par voie de simple affirmation ; qu'en présupposant - pour dénier tout caractère fautif à la réticence avérée du vendeur - qu'en raison de la qualité de constructeur de l'un des associés de la SCI et des liens qui, paraît-il, auraient uni son architecte à une autre société qui aurait été avisée du recours, la SCI "ne pouvait pas ne pas être au courant" et "connaissait" le recours des consorts Z... contre le POS en vigueur au moment de la vente, se déterminant ainsi par une affirmation pure et simple sans viser le moindre élément de preuve susceptible de la corroborer, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;


 3 / que toute faute ayant causé un dommage oblige son auteur à le réparer ; qu'en s'efforçant de démontrer que la non-révélation par le vendeur de l'existence du recours des consorts Z... contre le POS en vigueur à la date de la vente aurait été sans emport sur la constructibilité du terrain, tout en constatant par ailleurs que le préjudice dont la SCI demandait réparation consistait dans le retard apporté à la réalisation de son projet de construction, statuant ainsi par un motif inopérant, sans rechercher s'il existait une relation causale entre la faute du vendeur et l'impossibilité de construire dans laquelle la SCI s'était effectivement trouvée jusqu'à ce que, le 31 mars 1995, le Conseil d'Etat eût consacré la constructibilité de la parcelle litigieuse, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;


 4 / qu' il ressort des propres énonciations de l'arrêt attaqué que si, à la demande des consorts Z..., le tribunal administratif avait ordonné le sursis à exécution des permis de construire accordés à la SCI puis les avait annulés au motif que le POS de 1989 devait de nouveau s'appliquer, c'était en conséquence du recours initial des mêmes consorts Z... et du jugement par lequel, le 4 mars 1992, sur ce recours dont l'existence avait été dissimulée à l'acheteur, le tribunal administratif avait annulé la délibération instituant un nouveau POS destiné à rendre le terrain litigieux constructible et que ce n'était que le 31 mars 1995 que le Conseil d'Etat avait "mis fin à cet enchevêtrement de procédures" et "consacré la constructibilité" de la parcelle objet de la vente ; qu'il en résultait dès lors que le recours initial des consorts Z... - dont le comportement procédural ultérieur n'avait été que la conséquence nécessaire et inévitable - avait eu pour effet de paralyser le droit de construire de la SCI pendant plusieurs années, peu important que les juges administratifs se fussent ou non trompés ; qu'en déniant toute relation causale entre la faute du vendeur et l'interruption des travaux subie par la SCI, refusant ainsi de déduire les conséquences légales de ses constatations, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;


 5 / qu'une personne morale, qui se distingue de ses associés, a le droit d'être indemnisée du préjudice qu'elle a personnellement subi ; qu'en déniant à la SCI le droit de réclamer réparation d'un préjudice financier né du retard dans la vente des sept châlets projetés, au prétexte que lesdits châlets étaient en grande partie destinés à l'usage de ses propres associés, tout en constatant pourtant qu'ils avaient été vendus tant à certains de ses membres qu'à des tiers, ce qui établissait que la personne morale pouvait justifier d'un dommage qui lui était personnel, la cour d'appel, qui a confondu la personne morale et ses associés, a violé les articles 1842 et 1382 du Code civil ;


 6 / que dans ses conclusions récapitulatives du 14 avril 1999, la SCI soutenait que l'opération pour laquelle elle avait été constituée avait eu pour objet la réalisation ainsi que la vente, y compris à ses associés, des sept châlets envisagés, que les difficultés rencontrées pour concrétiser le projet de construction avaient amené plusieurs de ses membres à se retirer sans acquérir de châlet, qu'elle avait dû faire face à des frais financiers auprès des banques du fait de l'immobilisation des capitaux d'ores et déjà empruntés et de l'impossibilité dans laquelle elle s'était trouvée de vendre les châlets en temps utile y compris à ses associés, et qu'enfin elle avait finalement vendu seulement deux châlets à ses associés et deux autres à des tiers moyennant un prix et à des conditions préjudiciables pour elle ; qu'en omettant de répondre à ces conclusions par lesquelles la personne morale l'invitait à se pencher sur la réalité de son préjudice financier, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;


 7 / qu' en exécution de son devoir de conseil, il appartient au notaire de s'assurer de l'efficacité de l'acte qu'il est chargé d'établir ; qu'en se bornant à relever de manière inopérante qu'il n'était pas démontré que les notaires avaient eu connaissance au moment de la passation de l'acte de vente du recours des consorts Z... contre la révision du POS, sans rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant invitée, s'ils n'avaient pas failli à leur obligation de conseil non seulement en omettant de se faire délivrer un certificat d'urbanisme mais, en outre, en s'abstenant de solliciter une attestation de non-recours contre le POS qui venait d'être modifié peu de temps avant la vente, et d'interroger le département vendeur sur le caractère définitif du nouveau POS en vigueur lors des deux réunions qui s'étaient tenues entre les parties et en leur présence avant la vente, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;


 8 / que, la cassation qui ne manquera pas d'intervenir au vu du deuxième moyen entraînera, par voie de conséquence, l'annulation de plein droit de la disposition par laquelle la cour d'appel a mis les officiers publics hors de cause en retenant que la non-connaissance par la SCI du recours des époux Z... n'avait eu aucune incidence sur la constructibilité de la parcelle objet de la vente, ce en application de l'article 625 du nouveau Code de procédure civile ;


 9 / que, la cassation à intervenir au vu du troisième moyen entraînera, par voie de conséquence, l'annulation de plein droit du chef de dispositif par lequel la cour d'appel a mis hors de cause les notaires en retenant que la SCI n'avait subi aucun préjudice en tant que personne morale, ce en application de l'article 625 du nouveau Code de procédure civile ;


 Mais attendu, d'une part, qu'ayant souverainement retenu que, de par sa composition et la qualité de constructeur de certains de ses membres, la SCI était informée du recours introduit antérieurement à la vente par le propriétaire du fonds voisin contre la décision ayant modifié le POS et ayant relevé, dans un motif non critiqué, que la parcelle 180 avait toujours été constructible et pu en déduire qu'il n'existait aucun lien de causalité entre le préjudice allégué et les manquements imputés tant au vendeur qu'aux notaires, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a, abstraction faite de motifs surabondants, légalement justifié sa décision de ce chef ;


 Attendu, d'autre part, que les deuxième et troisième moyens étant rejetés, les griefs, tirés d'une cassation par voie de conséquence, sont devenus sans portée ;


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE le pourvoi ;


 Condamne la SCI Les Châlets du Cachemire aux dépens ;


 Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la SCI les Châlets du Cachemire à payer la somme de 12 000 francs ou 1 829,39 euros au département de la Savoie, et la somme de 10 000 francs ou 1 524,49 euros à MM. Y... et X..., ensemble ;


 Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la SCI les Châlets du Cachemire ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juin deux mille un.