Cour de Cassation · civ3 — 3 mars 2004

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


 LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :




 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 2 mai 2002), que l'immeuble du 11 bis, rue Chomel a été placé sous le régime de la copropriété par acte en date du 24 mai 1954 ; que le propriétaire initial M. X... étant également propriétaire du 8, rue de Babylone, séparé du précédent par une cour, il a été constitué un traité de cour commune intégré au règlement de copropriété entre ces deux constructions afin de créer "une zone grevée d'une servitude perpétuelle non aedificandi" stipulant que les constructions ou les parties de constructions existant dans le périmètre de la cour commune pourront être provisoirement conservées dans leur état, mais en aucun cas elles ne pourront être surélevées, confortées ou reconstruites ; que l'assemblée générale des copropriétaires du 8 février 1999 a refusé à Mme X... l'autorisation demandée par sa locataire, la société Idoux restauration (société Idoux) qui y exploite un restaurant, de procéder à la rénovation et à l'aménagement de l'appentis et des conduits d'évacuation situés dans la cour ; que Mme X... a été, par une décision irrévocable,

déboutée de sa demande en annulation de cette décision ; que l'assemblée générale des copropriétaires du 31 janvier 2000 ayant dans sa troisième résolution décidé l'expulsion des copropriétaires ou de tous occupants de leur chef qui se sont maintenus dans les constructions de la cour et la destruction de ces constructions aux frais des personnes concernées, Mme X... a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de cette décision ;


 que la société civile immobilière du 11 bis, rue Chomel (la SCI) est devenue propriétaire du lot n° 1 le 30 mai 2000 ;


 Sur le premier moyen :


 Attendu que la SCI et la société Idoux font grief à l'arrêt de débouter la SCI de sa demande en annulation de la résolution n° 3 de l'assemblée générale du 31 janvier 2000 et de les condamner à payer au syndicat une certaine somme à titre de dommages-intérêts et d'ordonner l'expulsion de l'appentis de toute exploitation commerciale exercée par la société Idoux, alors, selon le moyen :


 1 / qu'aux termes de l'article 1er du traité de cour commune des 22 et 23 avril 1954, repris dans le règlement de copropriété, "les constructions ou parties de constructions existant à l'intérieur du périmètre de la cour commune ci-dessus constituée pourront être provisoirement conservées en leur état actuel mais elles ne pourront en aucun cas être surélevées, confortées ou reconstruites" ; que cette clause du traité qui autorise expressément la conservation des constructions existantes à la condition qu'elles ne soient ni surélevées ni confortées ni reconstruites crée des obligations contractuelles réciproques qui font obstacle à ce que leur maintien soit considéré comme un fait résultant d'une simple tolérance ; qu'en se déterminant, pour dire que l'exercice de la jouissance par la SCI et la société Idoux résultait d'une simple tolérance, par le fait que cet exercice était subordonné à l'état de la construction, la cour d'appel qui a privé de tout effet de droit la convention de cour commune et en a méconnu le sens et la portée a, en conséquence, violé l'article 1134 du Code civil ;


 2 / qu'aux termes des articles 2228 et 2232 du Code civil, la possession est la détention d'une chose ou d'un droit que nous exerçons par nous-mêmes , qu'en l'état d'une convention qui confère à une partie un droit de jouissance sur une partie commune, l'exercice de ce droit naît de la convention, ce qui exclut que la jouissance consentie ne puisse fonder aucun droit ; qu'en considérant, pour décider que l'action du syndicat des copropriétaires n'était pas prescrite, que la jouissance d'une partie commune n'était que l'effet d'une simple tolérance, liée à l'état des constructions, la cour d'appel a violé par fausse application les dispositions susvisées ;


 3 / qu'aux termes de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions personnelles nées de l'application de la loi entre le syndicat et des copropriétaires se prescrivent par dix ans ; qu'en affirmant que l'action du syndicat aux fins d'obtenir la démolition des constructions ayant fait l'objet de la convention de cour commune, elle-même intégrée au règlement de copropriété, était une action réelle et non personnelle et n'était pas, en conséquence, prescrite par l'expiration du délai de dix ans, la cour d'appel, qui n'a pas justifié de dire en quoi cette action qui se fondait sur l'application du règlement de copropriété était réelle, a privé sa décision de base légale au regard de la disposition susvisée ;


 Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé par motifs adoptés que le caractère précaire de l'appentis résultait d'un acte notarié des 22 et 23 avril 1954 intitulé "traité de cour commune" repris dans le règlement de copropriété et stipulant que les constructions existant à l'intérieur du périmètre de cette cour pourraient être provisoirement conservées en leur état actuel mais ne pourraient, en aucun cas être surélevées, confortées ou reconstruites, que le règlement de copropriété faisait de la cour une partie commune, qu'en conséquence les constructions édifiées avaient ce caractère, et que la possession était équivoque puisque l'occupation du terrain ne découlait que d'une tolérance temporaire prévue par le règlement de copropriété, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;


 Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que la SCI bénéficiait d'une simple tolérance de jouissance qui n'était pas créatrice de droit conformément à l'article 2232 du Code civil et que l'action du syndicat tendait à mettre fin à une occupation d'une partie commune, la cour d'appel a exactement retenu que la SCI et la société Idoux ne pouvaient invoquer une quelconque prescription acquisitive et que l'action du syndicat n'était pas soumise à la prescription décennale édictée par l'article 42, alinéa 1, de la loi du 10 juillet 1965 ;


 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


 Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :


 Attendu qu'ayant constaté que l'appentis constituait une partie commune, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de répondre à des allégations dépourvues d'offre de preuve, a retenu, à bon droit, que le syndicat était habilité à en décider la démolition à raison de son mauvais état dès lors que le règlement de copropriété interdisait de le reconstruire ou de le rénover ;


 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


 Sur le troisième moyen, ci-après annexé :


 Attendu qu'ayant relevé que la société Idoux reconnaissait avoir utilisé sans aucune autorisation le local commun pour son exploitation commerciale, que cette exploitation intempestive avait nécessairement causé un préjudice au syndicat des copropriétaires et que malgré la décision irrévocable du 24 novembre 1999, des travaux d'aménagement intérieur avaient été entrepris, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE le pourvoi ;


 Condamne, ensemble, la société civile immobilière (SCI) 11 bis, rue Chomel et la société Idoux restauration aux dépens ;


 Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne, ensemble, la société civile immobilière (SCI) 11 bis, rue Chomel et la société Idoux restauration à payer au syndicat des copropriétaires du 11 bis, rue Chomel à Paris la somme de 1 900 euros ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois mars deux mille quatre.