Cour de Cassation · civ3 — 4 février 2004

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


 LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :




 Sur le moyen unique :


 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 7 mars 2002) que la société AMPCO International construction (la société), depuis lors en redressement judiciaire, a acquis des lots dans un immeuble en copropriété à usage de bureaux et a fourni aux autres copropriétaires, à la demande de l'assemblée générale, diverses prestations (accueil, secrétariat, salles de réunion, bar-club privé) dans les parties privatives de ses lots ; que cette société a assigné le syndicat des copropriétaires (le syndicat) en paiement de factures au titre de ces prestations ;


 Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen :


 1 / que l'article 3 du règlement de copropriété porte que la résidence Le Theleme, qui a vocation à accueillir les bureaux des entreprises du secteur tertiaire, propose des prestations de services (accueil-secrétariat-services, salle de réunion, bar-club privé) ; que l'article 5 de ce même règlement précise que les obligations découlant de l'affectation particulière de l'immeuble sont définies, pour tous les copropriétaires et occupants, par le présent règlement de copropriété, et que les rapports entre tous copropriétaires, locataires ou occupants de lot individuel et la société chargée de la gestion et de l'exploitation des services accueil-réunion-bar-club privé sont, en outre, régis, par un contrat de prestations de services que chaque copropriétaire ou occupant est obligatoirement tenu de souscrire lors de l'acquisition d'un lot s'il s'agit d'un copropriétaire ou lors de son entrée dans les lieux s'il s'agit d'un simple occupant ; que le règlement de copropriété ne prévoit la conclusion d'aucun contrat entre le syndicat des copropriétaires et la société prestataire de services mettant à la charge du premier le paiement de la fourniture desdits services ; que, dès lors, en l'absence de tout lien contractuel entre le syndicat des copropriétaires et la société AMPCO concernant la rémunération du service, la demande en paiement de cette dernière, qui ne se rapportait pas à des prestations fournies au syndicat des copropriétaires lui-même, était dépourvue de tout fondement ; qu'en faisant néanmoins droit à la demande de la société AMPCO et en condamnant le syndicat des copropriétaires à payer à cette dernière la somme de 503 764,78 francs au titre de prestations qui ne lui ont jamais été destinées, la cour d'appel a violé les articles 12 du nouveau Code de procédure civile et 1134 du Code civil ;


 2 / que le fait que, lors de son assemblée générale du 27 mai 1993, le Syndicat des copropriétaires ait adopté, à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés, une résolution (la deuxième) décidant de confier à la société AMPCO, elle-même copropriétaire, les prestations de services prévues par le règlement de copropriété, suivant son devis du 9 avril 1993 (n 62/93/8), et adoptant la grille de répartition des dépenses relatives à ces prestations proposées dans le devis, a limité le lien contractuel entre le syndicat des copropriétaires et la société AMPCO, prestataire de services, à la seule attribution de ces prestations à cette dernière, sans mettre à la charge du premier aucune obligation de règlement ; qu'en effet, en vertu du règlement de copropriété, le paiement des services fournis par l'AMPCO aux copropriétaires ou occupants devait être assuré directement par les copropriétaires ou occupants des locaux pris individuellement et bénéficiant de ces prestations, avec lesquelles la société prestataire de service était tenue de passer individuellement un contrat ; qu'ainsi, contrairement aux affirmations de l'arrêt attaqué, aucun lien contractuel n'existait entre la société AMPCO et le syndicat des copropriétaires permettant à la première de réclamer au second le paiement des prestations par elle fournies ; qu'en faisant droit à

la demande de paiement de la société AMPCO dirigée contre le syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a donc violé l'article 1134 du Code civil ;


 3 / que l'arrêt attaqué affirme qu'il résultait des délibérations des assemblées générales des 27 avril 1993, 2 mai 1994 et 21 avril 1995, ainsi d'ailleurs que des suivantes, que les copropriétaires réunis en assemblée générale avaient accepté de prendre en charge la rémunération des prestations de services accomplies par la société AMPCO ; que, cependant, les procès-verbaux de ces réunions ne contiennent aucune clause mentionnant que le syndicat des copropriétaires a décidé de prendre en charge le règlement de ces prestations ; qu'il s'ensuit que la cour d'appel a dénaturé les procès-verbaux de réunion de ces assemblées et a encore violé l'article 1134 du Code civil ;


 Mais attendu qu'ayant relevé que les prestations de la société acceptées à l'unanimité par l'assemblée générale du 27 avril 1993 étaient prévues par les dispositions des articles 3 et 4 du règlement de copropriété de l'immeuble, que lors de cette assemblée, les copropriétaires avaient décidé du mode de répartition de ces dépenses selon le devis du 9 avril 1993 proposé par la société, avaient donné mandat au syndic d'inclure cette répartition au compte de la copropriété, avaient accepté la facturation de cette société à compter du 1er janvier 1993 et avaient demandé aux copropriétaires de fournir au syndic les dates et les surfaces occupées et que lors des assemblées suivantes des 2 mai 1994 et 21 avril 1995, les copropriétaires n'avaient émis aucune contestation relative à l'obligation à la dette, à l'exécution et au montant des prestations de services de la société, la cour d'appel qui a procédé à une interprétation, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes des procès verbaux des assemblées générales rendait nécessaire, a pu retenir que le syndicat avait pris l'engagement envers la société de payer ces prestations de service à compter du 1er janvier 1993 ;


 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE le pourvoi ;


 Condamne le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Thélème aux dépens ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre février deux mille quatre.