Cour de Cassation · civ1 — 2 juin 2004

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


 LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :




 Donne acte à la société Lanos et Thomas du désistement de son pourvoi formé contre MM. X... et Y..., ès qualités ;


 Attendu que la société Pier Invest a conçu un projet de promotion immobilière portant sur un ensemble de 78 pavillons et d'infrastructures communes ; que la société civile professionnelle de notaires (la SCP) Lanos et Thomas est intervenue tant lors de la constitution de la société, que pour l'acte de nomination du gérant, pour le règlement de copropriété, l'acquisition du terrain, l'encaissement des fonds de réservation, les actes de prêt, de vente, le paiement des entrepreneurs et autres créanciers ; qu'en l'absence de fonds propres de la société Pier Invest et de crédit promoteur, le financement reposait sur les seuls acquéreurs qui pouvaient avoir recours à l'emprunt notamment auprès de la Caisse d'épargne qui avait donné son accord pour un financement ; qu'il s'agissait pour les acquéreurs d'une opération de défiscalisation et d'investissement, les immeubles étant destinés à des locations touristiques ; que s'agissant de ventes en état futur d'achèvement, une garantie d'achèvement a été accordée par la Compagnie européenne d'assurances industrielles (CEAI) qui a délivré une attestation de cautionnement à hauteur de 42 100 000 francs ; que les premières ventes ont été faites du 27 février au 18 mars 1992 en l'étude de la SCP, les livraisons étant prévues pour le second trimestre 1992 ; que les constructions commencées en janvier 1992 ont été interrompues avant achèvement en mai suivant ; que le 10 août 1992, la CEAI ayant dénoncé son engament de garant et la société Pier Invest ayant été mise en liquidation judiciaire le 21 avril 1995, les acquéreurs ont assigné les sociétés Pier Invest et CEAI ainsi que la Caisse d'épargne en vue d'obtenir, outre la résolution des contrats de vente, la condamnation de la CEAI à exécuter sa garantie et celle de la SCP de notaires et de la Caisse d'épargne à réparer leur préjudice ; que l'arrêt attaqué (Caen, 28 novembre 2000 ) a prononcé la résolution des contrats de vente conclus entre la société Pier Invest et les époux Z..., A..., B..., C... et D... et, fixé leurs créances et dit que la CEAI leur devait sa

garantie ; que constatant, en outre, la caducité des offres de prêts consenties aux mêmes par la Caisse d'épargne, l'arrêt a prononcé la résolution des prêts qui leur avaient été consentis, condamné les emprunteurs à rembourser à la Caisse d'épargne les fonds perçus et a condamné la SCP notariale à garantir la CEAI de ses condamnations et, in solidum avec la Caisse d'épargne, à payer aux époux Z..., A..., B..., C... et D... diverses sommes au titre des frais des dossiers de prêts, des primes d'assurance, de la réintégration fiscale, de la taxe immobilière, des frais de comptabilité et d'inscription d'hypothèque, ainsi que les intérêts intercalaires perçus par la Caisse d'épargne et des dommages-intérêts ;


 Sur le premier moyen du pourvoi principal de la SCP Lanos et Thomas, pris en ses quatre branches, tel qu'énoncé au mémoire en demande et reproduit en annexe :


 Attendu que l'arrêt qui se fonde, pour retenir qu'en ne faisant aucune diligence pour connaître la position du prêteur de deniers ou en acceptant de commencer les ventes en l'absence d'engagement pour les financements complémentaires, le notaire avait manqué à ses obligations de conseil et de prudence, sur des faits se trouvant dans le débat, n'a nullement retenu que la réalisation de l'opération aurait été subordonnée à une autorisation préalable du notaire ; que le notaire n'ayant soutenu devant les premiers juges, ni qu'il ne lui appartenait pas de s'immiscer dans les affaires du promoteur, ni que la transmission de certaines informations auraient constitué une violation du secret professionnel, le moyen, mélangé de fait et de droit en ses deux dernières branches et partant irrecevable, ne peut être accueilli en ses deux premiers griefs ;


 Sur le deuxième moyen du même pourvoi principal, pris en ses deux branches, tel qu'énoncé au mémoire en demande et reproduit en annexe :


 Attendu qu'en retenant que le notaire avait manqué à son obligation de loyauté envers la CEAI et avait fait preuve d'une imprudence manifeste, incompatible avec les devoirs de son état en réalisant prématurément les ventes, de sorte qu'il engageait sa responsabilité délictuelle à l'égard de la CEAI et en relevant le caractère lacunaire et erroné de l'attestation du 16 octobre 1991 révélant plus de contrats de réservation qu'il n'en avait été conclus, l'arrêt, qui ne s'est pas contredit en retenant à l'encontre du notaire, d'une part, un défaut d'information sur les conditions de financement et, d'autre part, un manquement à la loyauté ou à la prudence envers la CEAI qui résidait, non pas dans un défaut d'information des modalités financières du projet, mais dans le fait de ne pas s'être préalablement assuré de sa viabilité, a établi le rôle causal de la faute du notaire dans la survenance du dommage ; que le moyen n'est fondé en aucune de ses deux branches ;


 Sur le troisième moyen du pourvoi principal, tel qu'énoncé au mémoire en demande et reproduit en annexe :


 Attendu que l'arrêt retient que la CEAI n'était pas fondée à faire grief au notaire d'un défaut d'information relatif aux conditions de financement dès lors qu'il n'était pas démontré que ce dernier soit intervenu dans la réalisation du dossier de demande de garantie et qu'il appartenait à celle-ci de faire toutes investigations utiles pour compléter les informations transmises par la société Pier Invest ; que le moyen, soutenu par le notaire, tendant à opposer à la CEAI la faute commise par celle-ci pour s'exonérer d'une faute qui n'a pas été retenue à son encontre, est inopérant ;


 Et sur le moyen unique du pourvoi incident de la Caisse d'épargne, pris en ses six branches, tel qu'énoncé au mémoire en demande et reproduit en annexe :


 Attendu que l'arrêt relève que la Caisse d'épargne, à qui était reprochée par les acquéreurs d'avoir bloqué les demandes de prêts en instance à compter du 19 décembre 1991 et fait obstacle aux déblocages des fonds en cours à compter d'avril 1992, justifiait sa décision par une prudence nécessaire et un nombre supérieur de victimes si elle avait agi différemment ; qu'il retient ensuite que ces explications constituaient déjà une reconnaissance de l'incurie de la Caisse d'Epargne dès lors qu'à l'époque aucun autre banquier n'était engagé dans l'opération, que son changement d'attitude et l'exigence de l'effectivité de sa garantie hypothécaire démontraient sa réticence tardive à soutenir le projet, que la prudence dont elle se prévalait aurait voulu qu'elle conditionne son intervention à la constitution d'un pool bancaire en complément de son propre engagement et que les emprunteurs n'ont donc pas été informés des risques de l'opération et des incertitudes en résultant relatives à l'achèvement des travaux et à la valeur locative finale ; que par ces motifs qui ne font pas obligation à la Caisse d'épargne de se faire juge de l'opération financée ni de s'immiscer dans les affaires du promoteur, l'arrêt est légalement justifié ;


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE les pourvois ;


 Fais masse des dépens et les laisse pour moitié à la charge de la société Lanos et Thomas et pour moitié à celle de la Caisse d'épargne de Basse-Normandie ;


 Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux juin deux mille quatre.