Cour de Cassation · civ1 — 30 mai 2006

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


 LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :




 Attendu que par acte du 21 décembre 1998, la société Union Ordener a consenti à la société Agence internationale de transactions (la société AIT) une promesse de vente portant sur un immeuble ; que la société AIT a ensuite donné mandat verbal à la société Etude de locaux industriels et commerciaux (la société ELIC) de lui rechercher un acquéreur pour cet immeuble, la commission étant fixée à 5 % du prix de vente ; qu'en exécution de ce mandat, la société ELIC a présenté à la société AIT la Régie immobilière de la ville de Paris (la RIVP) et accepté de partager ses honoraires avec l'agence immobilière Gecim titulaire d'une lettre d'intérêt de la RIVP ; que par acte du 5 novembre 1999, la société AIT a consenti à l'AFIP, filiale de la RIVP, une promesse unilatérale de vente portant sur l'immeuble, sous les conditions suspensives de la réalisation de la vente avec la société Union Ordener et de l'accord de la Ville de Paris ; que par actes du 10 novembre 1999, la société AIT a établi au bénéfice de la société ELIC une reconnaissance d'honoraires à concurrence de la somme de 420 000 francs TTC en cas de réalisation de la vente de l'immeuble au profit de la RIVP et a consenti à prendre en charge les honoraires de M. X..., architecte, d'un montant de 100 000 francs, toujours sous condition

de la vente à la RIVP ; que le 17 décembre 1999, les société AIT et Union Ordener ont régularisé l'acte authentique de vente de l'immeuble ; que la RIVP ayant finalement renoncé à acquérir l'immeuble, la société AIT a confié à la société GECIM un mandat de rechercher un acquéreur ; que par acte du 16 mars 2000, la société AIT a consenti à la société Le Richemont une promesse de vente sur l'immeuble en cause et le 25 mai 2000 l'acte authentique de vente a été conclu avec la société Saint-Michel que le bénéficiaire de la promesse s'était substitué ; que faisant valoir que les société Le Richemont et Saint-Michel sont des filiales de la RIVP, la société ELIC et M. X... ont assigné la société AIT en paiement de leurs honoraires et, subsidiairement, en dommages-intérêts ; que l'arrêt confirmatif attaqué (Paris, 18 septembre 2003) a rejeté ces demandes ;


 Sur le premier moyen du pourvoi principal et du pourvoi provoqué, qui sont identiques, tels qu'ils sont exposés aux mémoires et figurent en annexe au présent arrêt :


 Attendu qu'il résulte des constatations souveraines de l'arrêt que les pièces n'avaient pas été communiquées en temps utile au sens des articles 15 et 135 du du nouveau Code de procédure civile ; d'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


 Sur le deuxième moyen du pourvoi principal, pris en sa première branche, tel qu'il est exposé au mémoire en demande et figure en annexe au présent arrêt :


 Attendu qu'ayant exactement énoncé que les dispositions spéciales de la loi du 2 janvier 1970 et de son décret d'application dérogent aux dispositions générales des articles 1984 et suivants du Code civil et régissent, sans exception, tout mandat délivré à un intermédiaire professionnel en vue d'une vente, la cour d'appel en a justement déduit que la circonstance qu'en l'espèce le mandant n'était pas propriétaire du bien au moment de la conclusion du mandat n'a pas eu pour effet de soustraire ce mandat au champ d'application de cette loi ; qu'elle a ainsi légalement justifié sa décision ;


 Sur la seconde branche de ce moyen, tel qu'il est exposé au mémoire en demande et figure en annexe au présent arrêt :


 Attendu qu'il résulte de la combinaison de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 avec les articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, qui n'établissent aucune distinction en fonction de la profession du client, que l'agent immobilier peut réclamer une commission ou rémunération à l'occasion d'une opération visée à l'article 1er de cette loi seulement dans le cas où, préalablement à toute négociation ou engagement, il détient un mandat écrit, délivré à cet effet par l'une des parties et précisant les conditions de détermination de la rémunération ou de la commission, ainsi que la partie qui en a la charge ;


 D'où il suit que le grief n'est pas fondé ;


 Sur le troisième moyen du pourvoi principal, tel qu'il est exposé au mémoire en demande et figure en annexe au présent arrêt :


 Attendu que la cour d'appel n'avait pas à opérer une recherche sur une affirmation qui n'était assortie d'aucune démonstration;


 que le grief n'est pas fondé ;


 Sur le deuxième moyen du pourvoi provoqué, pris en ses deuxième et troisième branches, tel qu'il est exposé au mémoire de M. X... et figure en annexe au présent arrêt :


 Attendu, d'abord, que M. X... n'a pas fondé sa demande de paiement de ses honoraires sur l'existence d'une stipulation pour autrui qu'aurait souscrite à son profit la société AIT ; qu'ensuite la cour dappel n'a pas pu dénaturer la lettre adressée le 10 novembre 1999 par la société AIT à la société ELIC, qu'elle n'a pas analysée; que nouveau et mélangé de fait, le moyen est irrecevable est irrecevable en sa première branche ; qu'en sa deuxième branche, il n'est pas fondé ;


 Sur la troisième branche de ce moyen et sur le troisième moyen du pourvoi provoqué, tels qu'ils sont exposés au mémoire de M. X... et figurent en annexe au présent arrêt :


 Attendu que le deuxième moyen du pourvoi principal et le troisième moyen de ce pourvoi ayant été rejetés, la troisième branche du deuxième moyen du pourvoi provoqué et le troisième moyen de ce pourvoi, qui invoquent la cassation par voie de conséquence, sont devenus inopérants ;


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE les pourvois principal et provoqué ;


 Laisse à la société Elic et à M. X... la charge des dépens afférents à leur pourvoi respectifs ;


 Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société Agence internationale de transactions ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente mai deux mille six.