Cour de Cassation · comm — 10 mai 2006

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


 LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :




 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 4 avril 2003), que par acte notarié du 29 septembre 1995, M. et Mme X... ont vendu à M. et Mme Y... un terrain à bâtir qu'ils avaient eux-même acquis le 12 juin 1992, en bénéficiant d'une exonération de droit d'enregistrement contre l'engagement de construire une maison individuelle dans le délai de quatre ans, soit avant le 12 juin 1996 ; que la construction n'ayant pas été achevée dans le délai ainsi fixé, un redressement de droits d'enregistrement en date du 9 février 1998 leur a été notifié ; que M. et Mme X... ont fait assigner en garantie M. et Mme Y... devant le tribunal de grande instance ;


 Sur le premier moyen :


 Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt d'avoir accueilli la demande, alors, selon le moyen, que, selon les termes de l'acte de vente intervenu le 29 septembre 1995 entre M. et Mme Y... et les époux X..., l'acquéreur s'est engagé "à achever dans un délai expirant le 12 juin 1996, sauf prorogation valablement obtenue, les travaux nécessaires à l'édification des constructions" et à garantir "le vendeur de toutes réclamations dont il pourrait être l'objet résultant de la non-exécution de l'achèvement des travaux au plus tard le 12 juin 1996 sous réserve de prorogation éventuellement obtenue et lui rembourser sans délai et sur justification de son paiement toutes sommes que le promettant pourrait être contraint de débourser à ce titre" ; qu'il résulte de ces dispositions que M. et Mme Y... ne pouvaient être tenus à garantie dès lors qu'ils avaient obtenu une prorogation de délai pour l'achèvement des travaux ; qu'en l'espèce, il est constant que, le 30 janvier 1998, ceux-ci ont obtenu du centre des impôts de Saint-Germain Sud une prorogation de délai expirant le 29 septembre 2000 ; que, pour condamner M. et Mme Y... à rembourser aux époux X... (la somme) mise à leur charge par la notification de redressement notifiée par le centre des impôts de Saint-Germain Sud le 9 février 1998, les juges du fond ont considéré que "même dans l'hypothèse où l'acquéreur détient une prorogation du délai pour construire, il reste garant des sommes mises à la charge du vendeur en raison de l'inachèvement de l'immeuble dans le délai imparti (prorogé ou non)", "puisque, contrairement à ce qui avait été initialement prévu, l'édification de la construction n'était pas achevée à la date du 12 juin 1996" ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;


 Mais attendu qu'ayant relevé que la prorogation de délai jusqu'au 29 septembre 2000 obtenue par M. et Mme Y... était relative à leurs propres obligations auprès de l'administration fiscale, consécutives à la vente du 29 septembre 1995, et ne concernait donc pas les engagements nés de la première vente du terrain intervenue le 12 juin 1992, auxquels M. et Mme X... avaient dû faire face à l'issue du délai de quatre ans expirant le 12 juin 1996, la cour d'appel n'a pas dénaturé l'acte de vente du 29 septembre 1995 en retenant qu'il résultait de cet acte que M. et Mme Y... devaient rembourser à M. et Mme X... la somme mise à la charge de ces derniers par le redressement du 9 février 1998, dès lors que la construction n'était pas achevée à la date du 12 juin 1996 ; que le moyen n'est pas fondé ;


 Et sur le second moyen :


 Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt d'avoir rejeté leur demande de dommages-intérêts formée à l'encontre de M. et Mme X..., alors, selon le moyen :


 1 / que les acquisitions de terrains nus sont exonérées de taxe de publicité foncière ou de droit d'enregistrement lorsqu'elles donnent lieu au paiement de la taxe sur la valeur ajoutée, dès lors que l'acquéreur prend l'engagement d'effectuer dans un délai de quatre ans à compter de la date de l'acte les travaux nécessaires pour édifier l'immeuble ; que le délai de quatre ans se trouve prorogé automatiquement d'un an, sous réserve qu'il puisse être justifié que les travaux de construction ont été effectivement entrepris avant l'expiration de ce délai, cette prorogation n'étant subordonnée à aucune demande du constructeur, ni à aucune décision de l'administration, l'intéressé devant simplement être en mesure d'apporter les justifications nécessaires si elles lui sont demandées ; que lorsque l'acquéreur n'est pas en mesure de respecter son engagement de construire dans un délai de quatre ans, éventuellement prorogé, il peut demander au directeur des services fiscaux un délai supplémentaire d'un an, susceptible de renouvellement, s'il justifie des difficultés l'empêchant de respecter le délai initial et en indiquant le délai nécessaire à la bonne fin des travaux ; qu'en l'espèce, il est constant que, par acte du 12 juin 1992, les époux X... se sont engagés à construire un immeuble sur le terrain dont ils faisaient l'acquisition ; que, par acte du 29 septembre 1995, M. et Mme Y... ont acquis ce terrain, étant précisé qu'ils avaient conclu, le 13 juin 1995, un contrat de construction d'une maison individuelle avec la société Maison Saint-Hilaire ; qu'un permis de construire leur a été délivré le 12 février 1996 et la déclaration d'ouverture de chantier le 11 mars 1996 ;


 qu'à la suite de l'ouverture, le 24 avril 1996, d'une procédure collective à l'encontre de la société Maison Saint-Hilaire, M. et Mme Y... ont conclu, le 30 septembre 1996, un nouveau contrat de construction avec la société SCBA, qui a elle-même été mise en liquidation judiciaire le 23 janvier 1997 ; qu'ils ont été contraint de faire appel à un troisième constructeur, la société Plaisir de Construire ; que, le 30 janvier 1998, M. et Mme Y... ont obtenu du centre des impôts de Saint-Germain Sud une prorogation d'un an, justifiée par les difficultés invoquées, expirant le 29 septembre 2000 ; qu'en considérant que M. et Mme Y... n'avaient pas respecté leur engagement contractuel, la cour d'appel a violé l'article 1594-0 G du code général des impôts, ensemble l'article 266 bis de l'annexe III du code général des impôts ;


 2 / que l'acquéreur initial qui a bénéficié d'une exonération de droit d'enregistrement lors de l'acquisition d'un terrain à bâtir doit tenir informé son sous-acquéreur d'une notification de redressements qui lui serait notifiée pour le non-respect de l'engagement pris de construire un immeuble dans les délais légaux, dès lors que le sous-acquéreur est tenu de garantir son vendeur de toutes réclamations dont il pourrait être l'objet de la part de l'administration fiscale ; qu'en l'espèce, il est constant que les époux X... ont reçu le 9 février 1998 une notification de redressements, l'administration fiscale leur reprochant de ne pas avoir respecté leur engagement de construire dans le délai légal ; que n'ayant pas répondu à cette notification sur le fond, ils ont été contraints de s'acquitter des droits complémentaires ; que ce n'est que le 4 septembre 1998, que M. et Mme Y... ont été informés par les époux X... de la teneur de ce redressement ; que, dans leurs conclusions d'appel, M. et Mme Y... ont soutenu que ce défaut d'information commis par les époux X... leur avait causé un préjudice, puisqu'ils étaient en possession d'une prorogation de délai pour construire jusqu'au 29 septembre 2000 ; qu'en ne recherchant pas, ainsi qu'il lui était expressément demandé, si les époux n'avait pas commis une faute susceptible d'engager leur responsabilité, en n'informant pas M. et Mme Y... de la notification de redressement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;


 Mais attendu, d'une part, que sous couvert d'un grief de violation de la loi, le moyen ne tend qu'à remettre en cause devant la Cour de cassation les éléments de preuve souverainement appréciés par les juges du fond ;


 Attendu, d'autre part, que l'arrêt retient que le 9 février 1998, M. et Mme X... ont fait l'objet d'un redressement fiscal à l'occasion duquel il leur a été indiqué que s'ils pouvaient se prévaloir d'un cas de force majeure invoqué par le sous-acquéreur, c'était à la condition que cet événement se produise avant l'expiration du délai de quatre ans, ce qui n'avait pas été le cas en la circonstance, la liquidation du constructeur choisi par les époux Y..., la société SCBA, étant intervenue le 23 janvier 1997, qu'il leur a aussi été indiqué, par lettre du 10 mars 1998 faisant suite à la formulation de leurs observations, que la prorogation du délai ne pouvait aller au-delà du 12 juin 1997 et qu'à cette date, la construction des époux Y... n'était toujours pas achevée ;


 qu'il constate ensuite que ces derniers, à l'issue du délai expirant le 12 juin 1996, n'ont avisé ni les époux X..., ni l'administration fiscale, alors qu'aux termes de l'acte de vente il leur appartenait de le faire et qu'ainsi, l'administration, qui avait adressé des "réclamations" aux époux Y... au mois d'octobre 1997 en raison du silence par eux gardé à l'issue du délai de quatre ans, avait pu mettre en oeuvre la procédure de recouvrement contre M. et Mme X... dès le début de l'année 1998, alors même que M. et Mme Y... n'avaient pas invoqué devant elle les difficultés qu'ils ont dit ensuite avoir été provoquées, sans toutefois en justifier, par le constructeur "Maison Saint-Hilaire" avant le 12 juin 1996 ;


 qu'il relève encore que M. et Mme Y..., dans leur lettre adressée le 3 novembre 1997 à l'administration, dans laquelle ils sollicitaient pour la première fois une prorogation de délai, ont seulement fait état des difficultés rencontrées avec un "premier constructeur", qu'ils ont désigné comme étant la société SCBA ; que l'arrêt retient qu'en conséquence, M. et Mme X... n'ont commis à l'égard de M. et Mme Y... aucune faute justifiant l'octroi de dommages-intérêts et que ce sont ces derniers qui n'ont pas respecté leur engagement contractuel, étant observé qu'une prorogation du délai initial aurait dû être formulée au plus tard dans le mois suivant l'expiration du précédent délai, en application de l'article 266 bis de l'annexe III du code général des impôts, et qu'ils n'ont pas mis M. et Mme X... en mesure de faire connaître utilement leur point de vue auprès de l'administration au moment où ceux-ci ont fait valoir leurs observations auxquelles l'administration a répondu ; qu'en l'état de ces constatations et appréciations, et ayant relevé, en outre, que la prorogation de délai obtenue jusqu'au 29 septembre 2000 par M. et Mme Y... était relative à leurs propres obligations auprès de l'administration fiscale, consécutives à la vente du 29 septembre 1995, et ne concernait donc pas les engagements nés de la première vente du terrain intervenue le 12 juin 1992, auxquels M. et Mme X... avaient dû faire face à l'issue du délai de quatre ans expirant le 12 juin 1996, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision de rejeter la demande de dommages-intérêts formée à l'encontre de M. et Mme X... ;


 D'où il suit que le moyen ne peut être accueilli en aucune de ses branches ;


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE le pourvoi ;


 Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;


 Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette leur demande et les condamne à payer à M. et Mme X... la somme globale de 2 000 euros ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du dix mai deux mille six.