Cour de Cassation · civ1 — 2 octobre 2007

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


 LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :




 Attendu que, par actes du 13 décembre 1990, reçus par M. X..., notaire, les consorts Y... ont indivisément acquis dans les mêmes proportions, d'une part, des époux Z..., un bâtiment à usage d'habitation avec terrain, d'autre part, de Mme A..., un terrain jouxtant le précédent, moyennant un prix converti en l'obligation faite pour les acquéreurs de livrer à la venderesse un studio situé dans l'immeuble acquis le même jour ; qu'il était stipulé à l'acte que les acheteurs, agissant comme marchands de biens, s'engageaient à revendre l'immeuble dans un délai de cinq ans ; que Sylvain B... est décédé en 1992, laissant à sa succession sa veuve, Pauline C..., et leurs trois enfants, Hélène, Sophie et Bruno B... ; que le 30 janvier 2002, les époux D... cédaient aux consorts B... leurs droits dans l'indivision ; que le 27 février 2002, l'administration fiscale notifiait aux consorts B... un redressement fondé sur la circonstance que, contrairement à l'engagement souscrit le 13 décembre 1990, les acquéreurs n'avaient pas revendu, dans le délai de la loi, le bien acquis, de sorte qu'ils ne pouvaient plus bénéficier du régime de faveur prévu à l'article 1115 du code général des impôts ; que les consorts B... ont acquitté le montant de ce redressement

 calculé sur un taux d'imposition de 15,40 % ; que, faisant grief au notaire, M. X..., de ne pas avoir mentionné dans l'acte de vente du 13 décembre 1990, que l'immeuble était destiné à un usage d'habitation, ce qui aurait limité à 4,20 % le taux d'imposition pour le calcul du redressement, les consorts B... l'ont fait assigner ainsi que son assureur, la Mutuelle du Mans assurances IARD (MMA), afin, après établissement de la responsabilité professionnelle de M. X..., d'être indemnisés de leur préjudice ;


 Sur le moyen unique, pris en ses deux premières branches :


 Vu les articles 4 et 16 du nouveau code de procédure civile ;


 Attendu que, pour débouter les consorts B... de leurs demandes, l'arrêt retient qu'il leur appartenait d'établir qu'ils avaient eu l'intention daffecter les biens acquis à l'usage d'habitation et que le notaire en avait connaissance ; que si l'acte indiquait que l'immeuble acheté par les marchands de biens-promoteurs était un immeuble d'habitation, il n'était nullement acquis que l'immeuble transformé était réservé au même usage ; que la preuve de la volonté des acquéreurs de maintenir l'immeuble à l'usage d'habitation pendant trois ans au moins n'était pas rapportée ; qu'aussi l'absence de mention dans l'acte ne saurait être assimilée à une faute ;


 Qu'en statuant ainsi, alors que, devant la cour d'appel, en réponse au moyen des consorts B... suivant lequel leurs auteurs avaient eu recours à un notaire dans le dessein de pouvoir bénéficier du régime fiscal de faveur de l'article 710 du code général des impôts, alors applicable, M. X... et son assureur soutenaient qu'il ressortait des mentions de l'acte établi le 13 décembre 1990 que la destination de l'immeuble consacré à l'habitation demeurerait inchangée, la cour d'appel, sans recueillir les observations des parties, a violé les articles susvisés ;


 Et sur le moyen unique, pris en sa troisième branche :


 Vu les articles 1315 et 1382 du code civil ;


 Attendu que la cour d'appel a retenu que M. X... n'avait pu manquer à son obligation de conseil, dès lors qu'il n'était pas prouvé que l'absence de mention relative à l'usage exclusif d'habitation de l'immeuble pendant un certain laps de temps ne relevait pas de la volonté des acquéreurs qui, agissant en tant que marchands de biens, avaient nécessairement des connaissances en la matière, alors qu'une telle mention aurait pu constituer un obstacle à la commercialisation de certains lots ;


 Qu'en statuant ainsi, alors que la charge de la preuve de l'exécution par le notaire instrumentaire de son devoir de conseil lui appartient, la cour d'appel a violé les articles susvisés ;


 PAR CES MOTIFS :


 CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 mai 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ;


 remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry, autrement composée ;


 Condamne M. X... et la société Les Mutuelles du Mans assurances IARD aux dépens ;


 Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne, ensemble, M. X... et la société Les Mutuelles du Mans assurances IARD à payer aux consorts B... la somme de 2 000 euros ; rejette la demande de M. X... et de la société Les Mutuelles du Mans assurances IARD ;


 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux octobre deux mille sept.