Cour de Cassation · civ3 — 16 mai 2007

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


 LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :




 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 22 mars 2006), rendu sur renvoi après cassation (Civ. 3e , 1er octobre 2003, n° 02-12.867), que la société la Boîte à logis a notifié à sa locataire, Mme X..., le 17 décembre 1991 un congé avec offre de vente au prix de 1 000 000 francs ; que la preneuse ayant fait connaître son intention d'acquérir, n'a pas obtenu le prêt qu'elle avait sollicité ; que cet appartement a été vendu le 28 avril 1997 à la société Wallace investissement au prix de 460 000 francs sans que la vente soit notifiée à Mme X... par le notaire instrumentaire; que celle-ci a assigné la Boîte à logis ainsi que la société Wallace investissement et le notaire aux fins de faire juger qu'elle disposait d'un droit de substitution ; que la société Wallace investissement s'est opposée à sa demande, a reconventionnellement sollicité sa condamnation au remboursement de travaux réalisés dans les lieux et subsidiairement demandé la condamnation du notaire à réparer le préjudice qu'elle subissait ;




 Sur le deuxième moyen du pourvoi principal :


 Attendu que la société Wallace investissement fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en remboursement des travaux, alors, selon le moyen :


 1 / que l'action de in rem verso, fondée sur un principe d'équité qui défend de s'enrichir aux dépens d'autrui, doit être admise dans tous les cas où le patrimoine d'une personne se trouve sans cause légitime enrichi aux dépens de celui d'une autre personne, celle-ci ne jouirait-elle, pour obtenir ce qui lui est dû, d'aucune action naissant d'un contrat, d'un quasi-contrat, d'un délit ou d'un quasi-délit ; qu'en se prononçant par un motif radicalement inopérant, pris de ce que la plus-value prise par l'appartement liée à la reprise du marché immobilier résultait du libre jeu de celui-ci, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des dispositions de l'article 1371 du code civil ;


 2 / que la faute de l'appauvri ne le prive pas de son recours contre celui qui s'est sans cause légitime enrichi à ses dépens ; qu'en opposant à la société Wallace investissement le risque qu'elle avait pris d'effectuer des travaux de réhabilitation complète de l'appartement et sa nécessaire connaissance, en sa qualité de professionnelle de l'immobilier, de la sanction attachée à l'absence de notification des conditions et prix de la vente du 28 avril 1997 à la locataire, la cour d'appel a ajouté aux dispositions de l'article 1371 du code civil, qu'elle a ainsi violé, une condition qu'il ne contient pas ;


 3 / qu'en imputant à la société Wallace investissement ces prétendues fautes quand cette société ne pouvait prévoir l'extension, par l'arrêt rendu le 1er octobre 2003 par la Cour de cassation dans la présente espèce, de la portée de l'alinéa 4 de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 21 juillet 1989 et l'application, par l'arrêt attaqué, dudit alinéa 4 dans sa rédaction issue de la même loi, pourtant inapplicable en la cause, ce dont il résultait qu'elle ne pouvait être considérée comme ayant commis la moindre faute, la cour d'appel a violé l'article 1371 du code civil ;


 Mais attendu qu'ayant relevé que la plus-value liée à la "reprise" du marché immobilier résultait du libre jeu de ce dernier et que la société Wallace investissement avait volontairement pris le risque de faire effectuer des travaux dans l'appartement alors que la présente procédure se trouvait engagée à son encontre, et souverainement retenu que, professionnelle de l'immobilier, elle ne pouvait ignorer la sanction attachée à l'absence de notification à Mme X... des conditions de son acquisition, la cour d'appel en a exactement déduit que la société Wallace investissement ne pouvait se prévaloir de la théorie de l'enrichissement sans cause pour solliciter le paiement d'une somme au titre des travaux réalisés et de la plus-value de l'appartement ;


 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


 Sur le troisième moyen du pourvoi principal :


 Attendu que la société Wallace investissement fait grief à l'arrêt de rejeter son action récursoire contre M. Y..., alors, selon le moyen, que le notaire rédacteur d'un acte de vente est tenu d'une obligation de renseignement et de conseil de résultat, dont il ne peut s'exonérer en invoquant les erreurs, omissions ou dissimulations de son client ; qu'en exonérant comme elle l'a fait le notaire de toute responsabilité à l'égard de la société Wallace investissement, aux motifs, inopérants, selon lesquels celui-ci l'avait tenue dans l'ignorance de l'existence du congé pour vendre et l'avait par avance déchargé de toute responsabilité à son égard, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;


 Mais attendu qu'ayant relevé, à bon droit, que le notaire ne pouvait, de sa propre initiative, procéder à la notification prévue par l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 dans la mesure où celle-ci n'intervient qu'en cas de congé préalable pour vendre et retenu qu'il incombait aux sociétés cocontractantes de l'informer de l'existence et de la teneur du congé notifié le 17 décembre 1991, la cour d'appel, qui a constaté que la société Wallace investissement ne produisait aucun élément de nature à contredire les affirmations de M. Y... sur l'ignorance dans laquelle il avait été tenu de l'offre de vente adressée par la société la Boîte à logis à Mme X... antérieurement à la vente et relevé qu'aux termes-mêmes de cet acte, elle s'était reconnue suffisamment informée de la situation locative par la société venderesse et qu'il ressortait de l'attestation produite par le notaire qu'elle y avait déclaré expressément, ainsi que la société la Boîte à logis, faire son affaire personnelle de la situation locative du bien vendu, la venderesse reconnaissant n'avoir fourni aucun renseignement à ce sujet au notaire et ajoutant que le bien n'était soumis à aucun droit de préemption au profit de la locataire, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;


 Mais sur le premier moyen du pourvoi principal :


 Vu l'article 15-II, alinéas 4 et 5, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 24 juillet 1994, applicable à la cause ;


 Attendu que lorsque le bien a été vendu à un tiers, à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur que ceux prévus dans l'offre de vente, le locataire qui n'avait pas accepté cette offre a la faculté de se substituer à l'acquéreur pendant le délai d'un mois à compter de la notification du contrat de vente ;


 Attendu que pour annuler la vente de lots intervenue, le 28 avril 1997, entre la société la Boîte à logis et la société Wallace investissement, en ordonner la publication et constater le droit de substitution de Mme X..., l'arrêt retient que le prix payé par la société Wallace investissement était inférieur de plus de moitié à celui offert à cette dernière et, de ce seul fait, plus avantageux, que Mme X... avait subordonné son acceptation de l'offre de vente du 17 décembre 1991 à une condition suspensive d'obtention de prêt qui ne s'était pas réalisée en sorte qu'elle était réputée avoir refusé cette offre et avait, en application de l'article 15-II alinéas 4 et 5, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 21 juillet 1994 alors en vigueur, la faculté de se substituer à la société Wallace investissement ;


 Qu'en statuant ainsi, alors que le défaut de notification de la vente consentie à la société Wallace investissement à un prix inférieur à celui qui avait été offert à Mme X... n'entraînait pas la nullité de cette vente mais ouvrait à son profit un droit de substitution en raison de la date du congé pour vendre, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;


 Vu l'article 627 du nouveau Code de procédure civile ;


 Attendu que la cassation prononcée n'implique pas qu'il y ait lieu à renvoi ;


 Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les moyens de cassation du pourvoi incident qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission de ce pourvoi ;


 PAR CES MOTIFS :


 DECLARE non admis le pourvoi incident ;


 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a annulé la vente des lots de copropriété n° 29 et 10 de l'immeuble sis 3 rue Saint-Gilles à Paris 3e, intervenue par acte authentique du 28 avril 1997, entre la société la Boîte à logis et la société Wallace investissement, enregistrée le 27 juin 1997 au premier bureau de la conservation des hypothèques de Paris, volume 1997 P n° 3221, et ordonné la publication de la présente annulation auprès des services de la conservation des hypothèques de Paris, l'arrêt rendu le 22 mars 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ;


 DIT n'y avoir lieu à renvoi ;


 DIT n'y avoir lieu de modifier la condamnation aux dépens prononcée par les juges du fond ;


 Condamne Mme X... aux dépens du pourvoi incident ;


 Condamne la société Wallace investissement aux dépens du pourvoi principal ;


 Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne la société Wallace investissement à payer à M. Y... la somme de 2 000 euros et rejette la demande de la société Wallace investissement et de la SCP Bouzidi et Bouhanna ;


 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mai deux mille sept.