Cour de Cassation · civ3 — 2 février 2000

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


 LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


 Sur le pourvoi formé par la société civile immobilière (SCI) La Forêt, dont le siège social est ...,


 en cassation d'un arrêt rendu le 25 septembre 1997 par la cour d'appel de Rennes (4e Chambre civile), au profit de la société Polyclinique de la Forêt, dont le siège social est ...,


 défenderesse à la cassation ;


 La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;


 LA COUR, en l'audience publique du 14 décembre 1999, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Stéphan, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, MM. Bourrelly, Peyrat, Guerrini, Philippot, conseillers, M. Pronier, Mme Fossaert-Sabatier, conseillers référendaires, M. Weber, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;


 Sur le rapport de Mme Stéphan, conseiller, les observations de la SCP Delaporte et Briard, avocat de la SCI La Forêt, de Me Blondel, avocat de la société Polyclinique de la Forêt, les conclusions de M. Weber, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;


 Sur le premier moyen :


 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 25 septembre 1997), que les locaux appartenant à la SCI de la Forêt (la SCI), donnés à bail à la société Polyclinique de la Forêt , ont fait l'objet d'un arrêté municipal de mise en conformité du 16 janvier 1996, rendu après avis de la commission départementale de sécurité du 21 décembre 1995 ; que la SCI , qui avait pris à sa charge des travaux prescrits antérieurement par la même commission le 9 juillet 1992, a refusé de faire exécuter à ses frais ces nouveaux travaux ; que la locataire l'a assignée pour être autorisée à les faire exécuter elle-même et pour faire condamner la bailleresse à lui payer une provision à valoir sur leur coût ;


 Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de dire qu'elle devait prendre à sa charge le coût des travaux, alors, selon le moyen, "1 / que l'alinéa 3 de la clause du bail du 16 août 1984 relative à l'obligation d'entretien et de réparation est ainsi rédigée : "(le preneur) ... fera son affaire personnelle de l'entretien de la remise en état et de toutes réparations de quelque nature qu'elles soient et même de tous remplacements qui deviendraient nécessaires, le tout relativement aux plomberies, fumisterie, menuiserie, serrurerie, appareils électriques, de chauffage, d'eau, carrelage, marquises, peinture, cuvette des water-closets, appareils de chasse d'eau, évier, robinetterie, parquets et, en général, à tout ce qui pourra garnir les lieux loués, sans aucune exception ni réserve" ; qu'il résulte de manière claire et précise de cette clause que l'obligation du preneur de prendre à sa charge, en cas de nécessité, le remplacement des installations équipant le bâtiment concernait l'ensemble des installations et appareils garnissant les lieux loués ; qu'en énonçant que l'obligation d'entretien et de réparations pesant sur le preneur l'obligeait seulement à remplacer des appareils ou installations "limitativement énumérés", la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du bail du 16 août 1984 et, partant, violé l'article 1134 du Code civil ; 2 / que les travaux prescrits par une commission de sécurité constituent des travaux rendus nécessaires par suite d'exigence administrative ; qu'il est expressément stipulé à l'alinéa 6 du paragraphe b des charges et conditions du bail du 16 août 1984 relative à l'obligation d'entretien et de réparation des locaux , dont la SCI La Forêt s'était prévalue dans ses conclusions signifiées le 17 mars 1997, que : "si, pour une cause quelconque, le remplacement des installations ou appareils dont il est parlé ci-dessus (alinéa 3 du paragraphe b des charges et conditions du bail : ... plomberie, fumisterie, menuiserie, serrurerie, appareils électriques, de chauffage, d'eau, carrelage, marquise, peinture, cuvette de water-closets, appareils de chasse d'eau, évier, robinetterie, parquets et, en général, de tout ce qui pourra garnir les lieux loués sans aucune exception ni réserve ...) devenait nécessaire, même par suite d'usure, de vétusté, de force majeure ou d'exigence administrative, il serait entièrement à la charge du preneur, sans recours contre le bailleur" ; qu'en affirmant néanmoins que l'obligation d'entretien et de réparations qui oblige, certes, le preneur à entretenir l'immeuble loué et à remplacer des appareils ou installations limitativement énumérés, ne prévoit nullement de mettre à la charge du preneur les travaux qui pourraient être prescrits par une commission de sécurité et que le bail consenti à la Polyclinique de la Forêt ne contient aucune dérogation expresse au principe selon lequel les travaux imposés par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur, la cour d'appel a dénaturé le bail du 16 août 1984 et, partant, violé l'article 1134 du Code civil ; 3 / qu'en statuant comme elle l'a fait, au seul motif que la SCI a reconnu à plusieurs reprises son obligation et même réglé les premiers travaux de mise en conformité déjà effectués, d'où il ne résultait ni la constatation d'un acte manifestant sans équivoque sa volonté de renoncer définitivement au bénéfice du bail, ni celle d'un nouvel accord des parties stipulant



que, malgré les termes du bail, les travaux litigieux seront supportés par le bailleur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ; 4 / qu' en tout état de cause, dans ses conclusions signifiées le 17 mars 1997, la SCI avait fait valoir que jusqu'en 1996, elle s'était méprise sur l'étendue des obligations mises à sa charge par le bail litigieux, mais qu'elle n'avait nullement entendu renoncer au bénéfice de ses stipulations ; que, dans ses propres conclusions, la Polyclinique de la Forêt n'a pas contesté l'erreur invoquée par la SCI La Forêt ; qu'en statuant comme elle l'a fait, après avoir seulement relevé que la SCI avait reconnu à plusieurs reprises son obligation et qu'elle avait même réglé les premiers travaux de mise en conformité déjà effectués, sans répondre aux conclusions de la SCI soutenant que jusqu'en 1996, elle avait commis une erreur sur l'étendue de ses droits, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ;


 Mais attendu qu'ayant, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des clauses du bail rendait nécessaire, retenu qu'aucune stipulation du bail ne dérogeait au principe selon lequel les travaux imposés par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur sauf convention contraire, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;


 Sur le second moyen :


 Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à la locataire une somme de 5 000 000 francs à titre de provision à valoir sur le coût des travaux de mise en conformité, alors, selon le moyen, "qu'il était constant et non contesté par la Polyclinique de la Forêt que les travaux de mise en conformité litigieux avaient été évalués par le cabinet d'architectes AIA à un montant maximum de 4 840 000 francs ;


 qu'en accordant sans aucune justification une provision supérieure au coût prévisionnel maximum des travaux litigieux tel qu'évalué dans l'avant-projet du cabinet d'architectes AIA du 6 décembre 1994 entériné par la commission de sécurité et non contesté par la Polyclinique, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ;


 Mais attendu qu'ayant constaté que la locataire sollicitait une somme de 5 500 000 francs à titre provisionnel, la cour d'appel, qui a souverainement apprécié le montant de la provision à allouer au vu des documents qui lui étaient soumis, a légalement justifié sa décision de ce chef ;


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE le pourvoi ;


 Condamne la SCI La Forêt aux dépens ;


 Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la SCI La Forêt à payer à la société Polyclinique de la Forêt la somme de 9 000 francs ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux février deux mille.