Cour de Cassation · civ3 — 13 décembre 2000

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


 LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


 Sur le pourvoi formé par :


 1 / la société Simvest, société à responsabilité limitée, dont le siège est ..., aux droits de laquelle se trouve la société Maillot Déroulède, qui a déclaré, le 26 septembre 2000, par conclusions déposées au greffe, reprendre l'instance,


 en cassation d'un arrêt rendu le 9 février 1999 par la cour d'appel de Rouen (1re et 2e chambres, réunies), au profit de la société Le Jardin de Neuilly, dont le siège est ...,


 défenderesse à la cassation ;


 Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;


 LA COUR, en l'audience publique du 8 novembre 2000, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Stéphan, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Toitot, Bourrelly, Peyrat, Guerrini, Dupertuys, Philippot, Mme Gabet, conseillers, MM. Pronier, Betoulle, conseillers référendaires, M. Guérin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;


 Sur le rapport de Mme Stéphan, conseiller, les observations de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat de la société Simvest, aux droits de laquelle se trouve la société Maillot Déroulède, de Me Choucroy, avocat de la société Le Jardin de Neuilly, les conclusions de M. Guérin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;


 Sur le premier moyen :


 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 9 février 1999), statuant sur renvoi après cassation (Civ. 3, 20 décembre 1995, n° 263.BI), que la société Simvest, aux droits de laquelle se trouve la société Maillot Déroulède, propriétaire de locaux à usage d'hôtel de tourisme donnés à bail à la société Le Jardin de Neuilly, lui a fait délivrer congé, par acte du 26 mars 1990 à effet du 1er octobre 1991, au visa des articles 3-1 et 10 du décret du 30 septembre 1953 ; qu'elle a assigné la locataire pour faire déclarer valable le congé et solliciter une expertise sur le montant de l'indemnité d'éviction ; qu'elle a, par la suite, rétracté son offre d'indemnité au motif que la locataire avait, au cours de son maintien dans les lieux, commis diverses infractions aux clauses du bail consistant notamment en l'exécution de travaux non autorisés ;


 Attendu que la bailleresse fait grief à l'arrêt de décider que la société Le Jardin de Neuilly a droit à une indemnité d'éviction et de la débouter de sa demande d'expulsion, alors, selon le moyen :


 1 / que la société Simvest faisait expressément valoir devant la cour d'appel que l'expert judiciaire avait commis une erreur en estimant que la démolition du bâtiment litigieux avait été autorisée par l'ancien bailleur qui avait donné son accord de principe dans une lettre du 3 mars 1986 émanant de son mandataire ; qu'à l'appui de ce moyen, la société Simvest produisait, devant la cour d'appel, une lettre du 23 juin 1987 adressée par le mandataire de l'ancien bailleur à la société Le Jardin de Neuilly, aux termes de laquelle cette dernière était informée de la caducité des autorisations qui lui avaient été données dans la précédente lettre du 3 mars 1986, les travaux projetés n'ayant point été exécutés ; qu'en se bornant à relever qu'il résultait du rapport de l'expert judiciaire que le bâtiment litigieux avait été détruit en 1986 avec l'accord écrit du mandataire du bailleur, sans s'expliquer sur ce moyen, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;


 2 / que les dispositions de l'article 1743 du Code civil ne concernant que le bail et non les conventions qui en sont distinctes, le preneur ne peut opposer à l'acquéreur l'engagement pris par le précédent bailleur à titre personnel et par des actes dépourvus de date certaine ;


 qu'en relevant qu'il résultait du rapport d'expertise que le bâtiment avait été démoli avec l'accord écrit du précédent propriétaire, lequel n'était point invoqué par la société Le Jardin de Neuilly et contesté par la société Simvest, pour retenir que l'infraction invoquée par cette dernière n'était pas constituée, sans constater que cet accord avait acquis date certaine ou qu'il était connu de la société Simvest avant l'acquisition de l'immeuble loué, la cour d'appel a violé l'article 1743 du Code civil ;


 3 / que la perte du droit à indemnité d'éviction pour motifs graves et légitimes, de même que la résiliation du bail commercial, en raison des infractions commises, le preneur étant maintenu dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré, n'est pas subordonnée à l'existence d'un préjudice subi par le bailleur ; qu'en retenant que l'infraction constituée par le remplacement de la pergola par une verrière fermée sans autorisation du bailleur ne pouvait avoir pour conséquence la suppression du droit à l'indemnité d'éviction, pour la seule raison que l'infraction invoquée n'entraînerait aucune conséquence pour la société Simvest, la cour d'appel, qui s'est fondée sur l'inexistence d'un préjudice subi par la société Simvest, a violé l'article 9-1, ensemble l'article 20 du décret du 30 septembre 1953 ;


 4 / qu'en tout état de cause, en se bornant à relever, par un motif inopérant, que l'ancien passage couvert avait été amélioré, et en affirmant que le remplacement de la pergola par une verrière fermée ne constituait point "à proprement parler" une nouvelle construction, sans s'expliquer, comme elle y était expressément invitée, sur le fait que la réalisation par la société Le Jardin de Neuilly, sans obtention préalable d'un permis de construire, d'une verrière fermée à ossature métallique à la place de l'ancienne pergola en bois qui avait été démolie, constituait une infraction aux règles de l'urbanisme, en outre constitutive d'un délit pénal, la cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article 1134 du Code civil, à tout le moins privé sa décision de base légale au regard de ce texte, ensemble les articles 9-1 et 20 du décret du 30 septembre 1953 ;


 5 / que la société Simvest faisait valoir que les règlements de loyers étaient effectués par la société Le Jardin de Neuilly, systématiquement plus d'un mois après le terme d'échéance contractuel et parfois postérieurement à l'expiration du délai d'un mois suivant le commandement de payer ; qu'en se bornant à affirmer que les loyers avaient toujours été payés dans le mois du commandement, sans préciser sur quels documents de preuve elle se fondait, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 9-1 et 20 du décret du 30 septembre 1953 ;


 6 / qu'en tout état de cause, la cour d'appel ne pouvait se borner à relever que les loyers avaient toujours été payés dans le mois du commandement, sans rechercher si les retards réitérés de paiement de loyers invoqués ne constituaient point une infraction suffisamment grave pour justifier la demande subsidiaire de la société Simvest en prononcé de la résiliation judiciaire du bail ; qu'en statuant ainsi, elle n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1184 du Code civil, ensemble l'article 20 du décret du 30 septembre 1953 ;


 Mais attendu qu'ayant constaté que le bâtiment démoli ne figurait pas à l'acte d'achat de la société Simvest, et souverainement apprécié la gravité des infractions qui ont consisté, d'une part, à remplacer la pergola par une verrière fermée, d'autre part, à payer avec quelque retard certains loyers, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a, abstraction faite d'un motif surabondant, légalement justifié sa décision de ce chef ;


 Mais sur le second moyen :


 Vu les articles 20 et 33 du décret du 30 septembre 1953 ;


 Attendu que toutes les actions exercées en vertu de ce décret se prescrivent par deux ans ; qu'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue ; que, jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat expiré ; que, toutefois, l'indemnité d'occupation sera déterminée en application des dispositions du titre V compte tenu de tous éléments d'appréciation ;


 Attendu que, pour déclarer irrecevable la demande d'indemnité d'occupation supérieure au loyer, l'arrêt retient que cette demande est prescrite pour avoir été faite la première fois par conclusions signifiées le 18 octobre 1996, alors que le second congé avait été délivré pour le 1er octobre 1991 et que le bail était dans tous les cas expiré depuis le 1er octobre 1994 ;


 Qu'en statuant ainsi, alors que le délai de prescription de l'action en paiement d'une indemnité d'occupation, fondée sur l'article 20 du décret du 30 septembre 1953, ne peut commencer à courir avant le jour où est définitivement consacré, dans son principe, le droit du locataire au bénéfice d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel, qui a elle-même statué sur la contestation du droit à indemnité d'éviction de la société Le Jardin de Neuilly, a violé les textes susvisés ;


 PAR CES MOTIFS :


 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande d'indemnité d'occupation supérieure au loyer, l'arrêt rendu le 9 février 1999, entre les parties, par la cour d'appel de Rouen ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen ;


 Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ;


 Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize décembre deux mille.