Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 26 mars 2013

Grosses délivrées 





 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 4



ARRÊT DU 26 MARS 2013



(n° , 6 pages)







Numéro d'inscription au répertoire général : 12/01558



Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Janvier 2012 -Tribunal d'Instance de PARIS 04 - RG n° 11-11-117







APPELANTE

 

SARL COBENKO 

Agissant poursuites et diligences de son Gérant

domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 1]



REPRÉSENTÉE 'PAR Me François TEYTAUD , avocat au barreau de PARIS, 

toque : J125

ASSISTEE DE l'Association BRUNO BOCCARA & Associés (Me Bertrand DE LACGER) , avocats au barreau de PARIS, toque : R203







INTIME 



Monsieur [L] [U]

[Adresse 1]

[Localité 2]



REPRESENTE PAR Me Edmond FROMANTIN , avocat au barreau de PARIS, 

toque : J151

ASSISTE DE la SELARL ESTRADE, AZAD & HARUTYUNYAN (Me David HARUTYUNYAN) , avocats au barreau de PARIS, toque : E1856

























COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 11 Février 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Geneviève LAMBLING, Présidente

Madame Marie KERMINA, Conseillère 

Madame Sabine LEBLANC, Conseillère

qui en ont délibéré





Greffier, lors des débats : Mme Paule HABAROV



 



ARRÊT :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Geneviève LAMBLING, présidente et par M.Guillaume LE FORESTIER, greffier présent lors du prononcé.





Par acte d'huissier de justice du 12 avril 2011, la SARL Cobenko a assigné M. [U] devant le tribunal d'instance aux fins, essentiellement, d'expulsion de locaux à usage d'habitation occupés aux 1er et 2e étages d'un immeuble situé à Paris, [Adresse 1] ,



Par jugement du 19 janvier 2012, le tribunal d'instance de Paris (19 janvier 2012) a :



- constaté que M. [U] est occupant sans droit ni titre desdits locaux,

- -ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin est l'assistance de la force publique à défaut de libération volontaire des lieux dans les deux mois suivant le commandement de les quitter délivré en application des articles 61 et 62 de la loi du 9 juillet 1991,

- autorisé le bailleur si nécessaire à faire déposer le mobilier dans tout endroit de son choix aux frais de l'occupant,

- condamné M. [U] à payer à la SARL Cobenko à compter d'une mise en demeure du 2 avril 2010 jusqu'à la libération effective des lieux une indemnité d'occupation de 2 400 euros par mois,

- dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,

- condamné M. [U] aux dépens.



La SARL Cobenko a interjeté appel de ce jugement.



Par conclusions remises le 4 février 2013 dont la notification est justifiée, la SARL Cobenko demande à la cour, rejetant la demande de sursis à statuer et réformant partiellement le jugement, de condamner M. [U] au paiement de l'indemnité mensuelle d'occupation de 2 400 euros outre les charges et taxes à compter du 1er avril 2005 avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2010 et de lui allouer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par conclusions remises le 17 janvier 2013 dont la notification est justifiée, 

M. [U] demande à la cour, à titre principal, d'ordonner un sursis à statuer, à titre subsidiaire, réformant le jugement, d'enjoindre à la SARL Cobenko de produire l'original du titre en date du 18 février 2005, de dire la copie produite sans valeur juridique et de l'écarter des débats, de dire que les parties sont liées par une convention de mise à disposition des lieux à titre gratuit, de débouter la 

SARL Cobenko de ses demandes, à titre très subsidiaire, de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SARL Cobenko de sa demande d'indemnité d'occupation antérieurement au 2 avril 2010, à titre infiniment subsidiaire, de condamner la SARL Cobenko à lui verser la somme correspondant à la condamnation éventuelle de M. [U] aux indemnités d'occupation de la période du 31 mars 2005 au 2 avril 2010, d'ordonner la compensation 'entre ces deux créances de condamnation judiciaire' et, au titre de la période postérieure au 2 avril 2010, de fixer l'indemnité d'occupation à 2 065 euros par mois, et, en tout état de cause, d'accorder à 

M. [U] les plus larges délais pour 'se libérer' et de condamner la SARL Cobenko à lui payer la somme de 12 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





SUR CE, LA COUR :



Considérant qu'il n'y a pas lieu, pour une bonne administration de la justice, de surseoir à statuer ; que la demande de M. [U] sera rejetée ;



Considérant que la SARL Cobenko fonde ses demandes sur des moyens alternatifs pris de l'inexécution d'un prétendu engagement de M. [U] résultant d'un acte sous seing privé du 18 février 2005 de restituer les locaux en litige avant le 31 mars 2005 et de l'absence de titre d'occupation ;



Considérant que le moyen pris de l'absence de titre d'occupation n'est pas subordonné à l'examen du document du 18 février 2005 dont il n'est pas contesté par M. [U], qui le dénie, qu'il ne constitue pas un titre d'occupation ;



Que la cour pouvant statuer sans tenir compte de ce document, il n'y a pas lieu d'enjoindre à la SARL Cobenko de le produire en original ni de dire que la copie est dépourvue de valeur juridique ou de l'écarter des débats ; que les demandes de M. [U] seront rejetées ;



Considérant qu'il appartient à M. [U], qui se prévaut d'un titre, voire d'un droit d'occupation, de le prouver ;



Considérant qu'il n'est pas contesté que M. [U] occupe les lieux depuis 1983 ;



Qu'il indique avoir acquis, le 3 mai 1983, le fonds de commerce de restauration situé au rez-de-chaussée de l'immeuble avec un droit au bail portant sur l'entier immeuble ; que si ce fait n'est pas discuté, aucune pièce n'est néanmoins produite permettant de vérifier le statut juridique de l'occupation des appartements des 1er et 2e étages entre 1983 et 2004 ;



Considérant que la SARL L'Alimentation, aux droits de laquelle il n'est pas contesté que se trouve la SARL Cobenko, est devenue propriétaire de l'entier immeuble par adjudication le 7 octobre 2004 ;



Qu'aucune des pièces versées aux débats ne justifient du statut d'occupation des appartements des 1er et 2e étages lors de la procédure d'adjudication ;



Considérant que pour soutenir qu'il bénéficie d'une mise à disposition verbale à titre gratuit des appartements des 1er et 2e étage, M. [U] fait valoir que leur occupation est l'accessoire indivisible de deux baux qu'il a conclus le 22 février 2005 avec la SARL L'Alimentation, l'un portant usage d'habitation de l'appartement constitué par la totalité des 3e, 4e et 5e étages de l'immeuble, et l'autre portant bail commercial pour la location des locaux du rez-de-chaussée et du sous-sol de l'immeuble pour l'exploitation du fonds de commerce ;



Mais considérant qu'il ne résulte d'aucune des stipulations des baux une quelconque mention des locaux des 1er et 2e étages ;



Que la preuve d'une intention commune des parties de conférer à M. [U] un droit d'occupation des deux appartements ne saurait davantage résulter du fait qu'étant en relations d'affaires avec M. [U], la SARL Cobenko n'aurait eu par défaut d'autre choix, selon lui non dépourvu d'intérêt compte tenu d'une surévaluation prétendue du loyer commercial, que de lui accorder la jouissance gratuite des 1er et 2e étages ; 



Qu'à ce stade, il convient de relever que contrairement à ce qu'allègue M. [U], l'accès aux appartements des 1er et 2e étages, qui sont susceptibles d'être desservis par les parties communes, n'est pas commandé par les locaux du rez-de-chaussée (pièce n° 19 de l'appelante) ;

 

Que la preuve du droit de M. [U] à occuper les appartements des 1er et 2e étages ne peut pas non plus être déduite, a contrario, du fait qu'en dépit de leurs relations conflictuelles la SARL Cobenko ne lui a pas notifié de mise en demeure de quitter les lieux à M. [U] avant le 2 avril 2010 ni du fait qu'elle ne lui a réclamé le paiement des loyers dus en vertu des baux du 22 février 2005 qu'en février 2007 ;



Que ce n'est que par pures allégations que M. [U] affirme que les appartements des 1er et 2e étages auraient été exclus du bail d'habitation du 22 février 2005 pour faire croire à une banque, dans le contexte ayant présidé à l'acquisition de l'immeuble par la SARL L'Alimentation, qu'étant apparemment vacants ils pouvaient potentiellement procurer des revenus ou que la mise en demeure du 2 avril 2010 ne traduit que la volonté de la SARL Cobenko d'exercer sur lui une pression au motif qu'il est devenu, par l'effet de décisions de justice, son créancier ;



Qu'en l'état de ces constatations, la tolérance dont la SARL Cobenko a pu faire preuve jusqu'au 2 avril 2010, ainsi qu'elle le rappelle dans la mise en demeure, n'est pas constitutive de droits pour M. [U] et n'est pas en contradiction avec la poursuite de la libération des lieux par son occupant ;



Qu'en définitive, en se bornant à un raisonnement spéculatif, M. [U] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe ;



Qu'étant occupant sans droit ni titre, M. [U] doit libérer les lieux, la demande de la SARL Cobenko aux fins d'expulsion étant fondée ; que le jugement sera confirmé de ce chefs ;



Considérant qu'en ne permettant pas la libre occupation des lieux, M. [U] commet une faute qui porte préjudice à la SARL Cobenko ;



Considérant qu'en raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, assure en outre la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail ;



Qu'étant justifié que le transfert universel de patrimoine de la SARL L'Alimentation a été effectué le 16 mai 2007 au profit de la SARL Cobenko, unique associée, par suite de la dissolution de la SARL L'Alimentation le 23 novembre 2006, la SARL Cobenko peut se prévaloir d'un préjudice né dès l'acquisition de l'immeuble par la SARL L'Alimentation ;



Que la SARL Cobenko faisant le choix de ne réclamer le versement d'une indemnité d'occupation que depuis le 1er avril 2005, cette date sera retenue comme point de départ du préjudice qu'elle invoque, peu important qu'elle n'ait réclamé aucune indemnité avant 2010 ;



Que M. [U] n'ayant pas démontré que son occupation était acceptée par la SARL Cobenko, son argumentaire sur l'absence d'accord des parties pour une indemnisation 'supplémentaire' pour la période comprise entre le 31 mars 2005 et le 2 avril 2010 est inopérante ;



Qu'il sera débouté de sa demande tendant à voir la SARL Cobenko condamner au paiement, aux fins de compensation, des indemnités d'occupation de la période du 31 mars 2005 au 2 avril 2010 ;



Considérant qu'au vu de l'estimation de la valeur locative produite par M. [U] à l'appui de sa critique du montant de l'indemnité d'occupation tant pour la période antérieure au 2 avril 2010 que pour la période postérieure (sa pièce n° 27) qui, quoique non contradictoire, s'ajoute comme élément de preuve aux autres éléments d'appréciation soumis à la cour, notamment le montant du loyer convenu le 22 février 2005 pour la location aux 3e, 4e et 5e étages d'une surface totale supérieure d'environ un tiers à celle des lieux en litige (pièce n° 3 de l'intimé) et la photographie de l'entrée de l'immeuble (pièce n° 19 de l'appelante), il y a lieu de fixer à la somme de 2 065 euros l'indemnité mensuelle due globalement, hors charges et taxes, par M. [U] pour l'occupation des appartements des 1er et 2e étages ; 



Que M. [U] sera condamné au paiement de cette indemnité à compter du 1er avril 2005, outre les charges et les taxes dont il est également redevable ; que le jugement sera réformé en ce sens ;



Qu'en vertu de l'article 1153 du code civil, l'indemnité d'occupation produira intérêts au taux légal à compter de l'arrêt qui la fixe ;



Considérant que les circonstances de la cause ne justifient pas l'octroi à M. [U] de délai pour 'se libérer' ; que sa demande sera rejetée ;



Considérant qu'il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; que le jugement sera confirmé et complété de ce chef ;





PAR CES MOTIFS 





Rejette la demande de sursis à statuer ;



Rejette les demandes de M. [U] tendant à enjoindre à la SARL Cobenko de produire en original le document du 18 février 2005, à dire que la copie est dépourvue de valeur juridique et à l'écarter des débats ;



Confirme le jugement dans toutes ses dispositions sauf celles relatives à l'indemnité d'occupation ;



Statuant à nouveau sur le seul chef de dispositif réformé :



Fixe à 2 065 euros par mois l'indemnité due par M. [U] pour l'occupation des appartements dépendant des 1er et 2e étage de l'immeuble situé à [Localité 3], [Adresse 1] ;



Condamne M. [U] à payer la SARL Cobenko à compter du 1er avril 2005 jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés l'indemnité d'occupation ainsi fixée avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt, ainsi que les charges et les taxes afférentes auxdits logements ;



Déboute M. [U] de sa demande tendant à voir la SARL Cobenko condamner au paiement, aux fins de compensation, des indemnités d'occupation de la période du 31 mars 2005 au 2 avril 2010 ;



Rejette la demande de délai de M. [U] ;



Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Condamne M. [U] aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 

 



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT